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猝不及防!南京这里房价回到4年前

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菲力制卡丁车 2021-09-21 01:15

临近年底,楼市逐渐显现疲软的一面。

尤其是在二手房市场上,有些房主扛不住了,只得低于市场价卖房,有小区甚至房价回到4年前!

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今天,笔者看到,东郊小镇成交了一套134.26㎡的四室房源,成交总价180万,折合单价仅约13407元/㎡!

据了解,这套房子位于高楼层/6F,满2年,为复式跃层

经纪人透露,这套房子成交价低于市场价约15-20万,主要是业主急售,同时买家也比较有诚意,很快就成交了。

从小区历年的成交价来看,类似户型的房源在2016年时的成交价就在1.3万/㎡左右。

相比之下,最近这套成交价简直回到4年前!

另外,东郊小镇之后成交的一些房源也有2-2.4万/㎡价格成交的,但据经纪人透露,这些房源都是买一层送一层,建筑面积约40㎡左右,实际使用面积能达到60㎡,所以折算下来单价比较高。

不过,从东郊小镇的整体房价走势上来看,小区确实多年没涨了。

在南京,像这样二手房难涨甚至出现跌幅的小区还有很多。

*以下数据参考自安居客、链家,具体一房一价

1、江北一小区房价3年未涨

位于江北顶山的阳光帝景,2020年底成交了一批二手房,成交均价基本在2.2-2.4万/㎡之间。

但2017年时,小区的成交价则维持在2.3-2.5万/㎡之间,相比之下,现在的房价依然是3年前的水平。

不仅是成交价上不去,小区近3个月只成交了2套房源,比起挂牌量简直杯水车薪。

实际上,阳光帝景如今的2.5万/㎡的均价,已经多年未变。

与此同时,整个江北无论是核心区还是城南新中心,未来的新房供应量也非常大,对于二手房的成交来说又是无形的压力。

2、百家湖一小区近年房价已停滞不前

说起江宁的百家湖一直被誉为江宁的宇宙中心,区域内二手房最高成交单价甚至达5万/㎡。

但同属于百家湖的21世纪现代城,挂牌价却一直维持在3万/㎡上下

并且从近几年的房价走势上可以看到,近3年的时间内,房价一直毫无波澜。

业内人士认为,小区年代为2007年,一些户型设计比较老旧,小区品质一般是房价难以上涨的原因。

3、禄口万元盘体量巨大,不少房源挂出1年仍卖不动

曾经,翠屏城也是禄口难得的低价神盘。

项目最后的712套毛坯房,均价12218元/㎡,引发8180组买房人报名购买,中签率只有8.7%!这也引得很多投资客报名摇号。

目前,小区均价持续走低,还有继续下探的趋势。

3年来,小区的挂牌均价已经一路从1.75万/㎡,变成了如今的1.58万/㎡,跌幅约2000元/㎡

并且,细看整个小区的挂牌情况,不少房源挂出1年多仍无人问津。

其中,甚至有套满2年的小户型,挂牌单价1.38万/㎡,已与项目当初的收官价格相近,但依然挂出1年多还没卖出。

事实上,从项目的效果图上就可以看出,翠屏城也是禄口的一个大体量项目。

大体量意味着挂出房源也会随之增多,加上前期投资客比例过高,集中出售后,价格难再涨也说得通了。

今年,是楼市发生大变化的一年。

在供求端,打击“假离婚买房”减少了不少购房需求和购买力;在供应端,大批量“双限”地块集中上市,供应量迎来大井喷,哪怕是河西也不例外。

种种原因导致二手房卖高价越来越难,哪怕有很多创新高成交记录,但案例非常稀少,并且也无法每套房都能卖高价。

这一现象也重新传导到新房市场上,很多区域的投资客比例正逐渐减少。

一般而言,房龄超5年的房子都难出现大涨幅,而符合以下几个标准的房子,以后想出现高溢价是真的难了!

1、周边新房供应量大

涨价与否,最直接的就是在二手房挂牌价上体现。而密集的限价新房开盘,是二手房最大的砸盘力量之一。

道理很简单,新房税费低,没有中介,简单快捷直接,比二手房更省心省钱。

2、周边二手房挂牌量大

区域内大量的二手房挂牌量,是摧毁高房价的另一个推手。

二手房挂牌量大,一方面说明二手房市场竞争严重,供过于求,最终涨价难;另一方面,入住率低影响居住质量和安全,同样影响房子增值。

3、小区投资客过多

如果区域内投资客多,可能引发一定程度的「抛房潮」,二手房的价格就更加保不住了。

有一些板块,长期有大量潜在二手库存,数量大到“无法测算”。

房价节节上涨时,它们囤积居奇,但房价一旦向下走,它们立刻浮出水面,仓皇出逃。

当越来越多的房子急售,价格势必会被压低。

4、小区管理不当

当小区房子越来越老旧,房价就难再现涨幅,甚至出现下跌。

而这种趋势往往是难以逆转的,甚至像河西、城东这样的富人区也难例外。

那么,在这个时候,一个小区的物业管理便起到了比较重要的作用。小到小区内的一砖一瓦,大到整个内部绿化的维护,如果能够保养得当,小区的“衰老速度”可能会慢一些。

反之,物业不作为,管理不当,小区内环境、治安等方面受到影响,房价也将大打折扣。

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