沉寂许久的越秀东风东板块，终于传来上新消息。
据传，该全新项目是准现楼，4地铁环伺，主推小户型住宅，总价400万就可上车！
果真如此吗？楼市君决定前往一探究竟。
东山学府入户大堂，广州楼市发布摄
越秀核心商住单体楼
3梯24户 主打小户型
项目名为众筑东山学府，位于越秀区东风路737号（东风东路小学正对面），属越秀老城核心地带。
片区内新房断供已久，如今突然杀出新盘，市场关注度颇高。
东山学府售楼部，广州楼市发布摄
令楼市君感到惊讶的是，现场并无施工痕迹，详询之下才知道该项目为准现楼，已在进行内部装饰收尾工作。
销售称，项目为精装交付，等预售证下来就开售，业主基本能做到即买即入住。
据现场获悉，项目占地约3031方，仅一栋商住单体楼，共21层。
其中，1-3层为商务用途，4-21层才是住宅，每层24户，预计将供货432套，目前样板间暂未开放。
沙盘图，广州楼市发布摄
停车位方面，销售表示目前尚不知是自持租赁还是销售的形式，但据其了解，目前项目周边小区停车位在50-70万/个不等，租赁在2500-3000元/月不等。
住宅部分按照民水民电计费，内部不可明火，未设燃气管道。
物业服务由昆明新天物业提供，物业费较为高昂，达到了5.8元/平/月，和一般的商业公寓收费相差无几。
随后，楼市君发现单体楼的缺陷还是十分明显的。
首先采光方面，做不到全部朝南；同时，每层住户较多，私密性得不到保障，圈层也将较为混杂。
楼层平面图，图源：项目销售
项目楼层平面设计宛如蜂巢，东西4户采光极其有限，多个户型内连承重墙，限制了改造空间。
其次，项目梯户比超高，达到了惊人的3梯24户，虽然销售说将配置日立品牌快速电梯，但随着业主入住，往后情景不难想象。
户型则分布为42平、45平、54平、60平的一至两房，得房率在75%左右，主要面向刚需客群。
户型图，图源：项目销售
各户型设计同样一言难尽。
图源：项目销售
比如，这个45平户型做到了两房的格局，但并不方正，且两卧室和厨房相连，往后怕是在床上都能食遍人间烟火。
就这样一个槽点颇多的项目，吹风价竟然达到了8万+！
它，凭什么？
凭的是优越的区位和醇熟的配套。
板块新房断供已久 配套成熟
周边二手房均价达13万/平
虽说该盘有着各式各样的槽点，但其所在板块的稀缺性毋庸置疑。
据楼市君不完全统计，从2011年到2021年的十年间，越秀区仅出让过1宗宅地，目前 在售的一手楼盘不过双手之数，大多也都是旧改而来，并且售价都在10万+。
东风东板块更是断供多年，广州发布的第一批二手房指导价中就有四个楼盘位于该盘附近，可见其热度所在。
目前，项目周边楼龄最新的还是08年入市的万科金色家园，二手挂牌价在13万/平徘徊。老旧 步梯房挂牌价也都在7-8万/平，可谓寸土寸金。
其次，东山学府周边配套已经十分醇熟，生活氛围浓厚。
该项目毗邻地铁13号线二期（在建），距地铁5、6号线区庄站仅500米，地铁1、5号线杨箕站650米，出行十分便利。
区庄地铁站，广州楼市发布摄
一巷之隔便是羊城同创汇，餐饮、零售等底商健全，生活不愁；步行580米即可到达王府井、广百百货，休闲购物也较为方便。
往大了说，地铁3站能到珠城商圈，可逛遍奢侈名品。
广百百货，广州楼市发布摄
纵观楼市，敢以学府二字为名的楼盘，在教育配套上总是有些建树的，众筑东山学府同样如此。
根据越秀区人民政府发布的2021年小学新生登记范围，该项目已被划在农林下路小学的招生范围内。
图源：广州市越秀区人民政府
农林下路小学作为省一级小学，和东风路小学一样，一直处在越秀区的第一梯队上。
其对口初中素质都不低，包括有省实中学、广大附中、执信水荫、第七中学、育才中学等本土名校，这足以让不少家长心动。
东风路小学，广州楼市发布摄
医疗配套方面，周边分布有中山大学附属第一医院、广东省人民医院等三甲医院，可为业主健康保驾护航。
开发商深陷合同纠纷
有意上车者需谨慎
相信看到这里，很多人都好奇，这个新盘究竟哪来的？
不查不知道，一查吓一跳。
截图来源：天眼查
该楼盘开发商，广东烨龙集团有限责任公司居然是小型企业，并且在9月15号被列入被执行人名单。
今年的开庭公告也是频频更新，涉及金融借贷、民间借贷、房屋租赁、股权转让相关合同纠纷，不难看出该公司近况如何。
截图来源：天眼查
好在，近期引入的投资商——广东众筑实业投资有限公司较为正规，两家房企联合后，也重新升级了营销中心和产品，况且目前已是准现楼，到不用担心烂尾风险。
楼市君深扒还发现，该楼盘用地早在1990年就已出让，最初规划为商业用地，定名为新国际大厦。
图源：项目销售
途经数次烂尾，后被烨龙集团接盘，早在17年就曾面世，彼时案名为翰林尚品。
后又因土地性质变更原因，封盘不卖。直到现在入市，才有了如今的众筑东山学府。
值得注意的是，项目用地性质虽已从商业转为住宅，但其产权是从1990年开始计算的，目前产权只剩39年。
总的来说，众筑东山学府优劣势都十分明显，又因其主打小户型，低总价，对于刚需客和投资客来说会有一定吸引力。
但鉴于开发商过往的种种行为，若有意在此购房，一定要核对好产权情况和合同明细，尽量避免法律风险。
最后，你觉得这个新盘怎么样？ 欢迎留言~