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说说恒大的来龙去脉

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大刘说说 2021-09-19 20:34
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恒大之所以走的今天这个财务困境,其实用一个字就可以概括了,那就是“赌”。可以说,恒大做了一个人类历史上,作为一个商业公司所能做的最大的赌局。很不幸的,赌输了。我们就来复盘一下这个赌局。

我们知道,过去二十年,房地产公司壮大得非常快,中国有着全世界最大最多的房地产公司。但是房地产行业其实利润率并不高,百分之十几而已。那么这些房地产公司是怎么快速做大的呢?我先举例子说一下。

比如说,我是一个房地产公司,我筹集了1300亿现金。干什么呢,用来拿地。我全拍成地,哪块地好我拍哪块。

我拿到地之后,直接就把这块地抵押给银行和信托,再借出钱来。能借多少呢?可能1000亿,可能1300亿全借出来,甚至还可能借到1500亿。看你这块地怎么样了,好地甚至还能溢价借。比如说,我又借了1300亿,用来干什么呢?继续拿地。

我又拿了1300亿的地,反手就又抵押了,抵押给银行,信托或者其它的金融机构,继续借钱。我又借来了1300亿,继续参加土拍,继续拿地。拿到的地继续抵押贷款,贷出的款继续拿地。就这样循环。

当然这个循环次数不会太多,一般的房地产公司循环个两三次就不错了。为了方便大家理解,我们假设我这个房地产公司就这样循环,用1300亿本金拿地,抵押贷款,再拿地,再贷款。最终我拍下了一万亿的土地,但是同时,我也背负了8700亿的负债,对吧?

那我怎么挣钱呢?我会算好时机开工,等我预售证下来,房子可以卖的时候,正好赶上下一波房价上涨周期,我就挣大发了。房价上涨的时候房子好卖得很,我这一万亿的土地,盖成房子最少我能卖两万亿,这是最少的。我拿到两万亿的现金,还掉8700亿负债,这两万亿的房子,建筑成本加上营销,所有的成本不会超过5000亿,把成本去掉,我还能剩多少呢?两万亿减8700亿再减5000亿,我能挣6300亿。大家不要忘了我的本金是多少啊,只有1300亿,1300亿变成了6300亿,房地产公司就是这么挣钱的。

可能有些朋友会觉得奇怪,你的钱都用来拍地了,你哪儿来的钱盖房子呢,最少预售证下来之前,你地基得打好吧?框架你得完成一部分吧?你哪儿来的钱?

其实行业里的人都知道,房地产公司盖房是不需要花钱的,你有地就行了。预售证下来之前的工程款基本上都是建筑公司垫资的。要不然恒大那么多的商票是怎么回事?等到预售证下来,自然就来钱了,卖房款就进来了。

这就是以往二十年房地产公司的商业模式,房地产公司所有的钱都用来囤地,留个几十亿够公司周转就行了,你囤的地越多,加的杠杆越大,欠的债越多,未来你挣得钱就越多。

说到这儿,大家可能就理解了,国家为什么要给房地产企业划定三道红线,不允许你欠那么多钱了。卖房的钱也要托管了,你房子盖到什么程度,银行给你放多少款。这些政策真是稳准狠,招招都打到了房地产企业的七寸上了。

咱们再来说一个问题,那就是我怎么才能算好时机,等我房子能卖的时候正好是房价开始上涨的时候呢?

其实这个更简单,中国的房价上涨周期是很明显的,咱们从步入本世纪开始算,2003年非典过后,房价涨了一波,下一次上涨是什么时候呢?2009年金融危机过后。再下一次呢?2016年。你要按照这个时间周期算,六年左右一波。什么时候房价会再上涨呢?那不就是现在嘛。

其实这个时间周期是没问题的,去年下半年深圳上海的房价不就开始涨了吗?如果不是国家及时出手摁住了,那现在真的不敢想。历次房价上涨都是从一线蔓延到全国的,这次也不例外,值得庆幸的是,国家及时出手了,一棍子夯死了。

这两个问题讲完了,你就知道恒大的根本原因了。不得不承认,恒大的算计是非常精准的。2018年国家调控房地产,很多房地产公司都在瘦身准备过冬,万科高喊“活下去”,大家应该都有印象。但是恒大呢?逆势扩张,现在恒大的土地储备全国第一。怎么拿的地?就是我刚才举得那个例子。时间周期呢?也赌对了。

如果说这次恒大赌赢了,去年下半年开始的房价上涨,如果说国家没有控制住,那会是一个什么样的结果呢?对恒大来说就是四个字:“一战封神”!人类历史上最大的房地产企业就此诞生,全世界的房地产公司,有一个算一个,在恒大的面前全是弟弟。所以我说,恒大此举可以说是人类历史上商业公司所下的最大赌局,就赌今年的房价上涨。一战封神。

那有人问了,如果赌输了呢?你不是已经看见了吗?现在就赌输了嘛。输的原因大家也知道,你其实步步都走对了,就是没估算到国家控制房价的决心如此之大。还是输了。

下一个问题,全国这么多房产公司,别人怎么不赌?恒大为什么要赌?其实不光是恒大,还有一些房产公司也是这么做的,无非没有恒大下得赌注大而已。恒大要赌,有两个原因,一个是它愿意赌,第二是它敢赌。

愿意赌的原因很简单,诱惑太大了,一旦赌赢就可以唱歌了,“你在那万人中央,感受那万丈荣光。”一战封神嘛。这个就不说了,我们重点说说它敢赌的原因。

恒大这些年分红很厉害,600多亿分红了,许家印自己就拿了400亿,这400亿啊,子孙十八代都花不完了。那为什么不敢赌?赢了,唱歌。输了也不影响生活啊。换成我我也敢。

这也是现在舆论争论的地方,很多人都在问这合理吗?这个问题不好说,我们客观地来讲一下吧。

开过公司的人都知道,公司是干什么的?其实是用来切割风线的。我拿我自己来举个例子。

很多朋友都知道我以前开过婚庆公司,其实不管什么地方您去看一看,从事婚庆礼仪服务的,规模不大的,基本上注册的都是个体户,很少有公司性质的。为什么呢?麻烦,你得做账。未来不想干了,注销也是麻烦。但是我一开始注册的就是公司,目的就是为了切割风险。

我们当然对客户是全力以赴的,但是你不能保证掌控一切啊,万一出点什么事儿呢?truss架子上的灯光掉下来砸着谁了,或者着火了,这些你掌控不了的。万一玩砸了,客户索赔五十万,那我的公司注册资本就十万,我赔你十万就到头了。至于说我个人有百万资产千万资产,那是我的,跟公司没关系。我赔不了你一分钱。

恒大其实也是这么回事,今年恒大还想分红,被监管叫停了,你公司都这样了你还分红呢?没分红之前,钱是公司的钱,叫停是应该的,你先处理你公司的事儿。但是说实在话,已经分出去的红利,只要许家印按照规定交过税了,那就是他的合法财产了。你再想拿回来处理公司的事儿,不可能了。这是没办法的事儿,全世界都是这个路数,法律也没辙。

可能很多人想不通,那就这么便宜他了吗?只能说不一定。我说个微妙点的吧,这部分需要悟了。

恒大除了房产之外,还有一些副业的,矿泉水,汽车,足球什么的。这一段时间大家听说过这些业务有什么消息吗?我是没听到,最少大的消息没有听到。我跟大家讲,没有坏消息就是好消息。大家先琢磨一下这句话怎么理解。

国家是希望恒大能够全力以赴自救,有多大的劲儿使多大的劲儿,尽可能减少损失和影响。有人说了,那么多土地储备拿出来卖了呗,他卖不了,刚才不是说了嘛,土地都抵押了。不管你用什么办法吧,要的是你全力以赴解决问题的态度,还有行动。

如果说恒大确实全力以赴了,吃奶的劲儿都使出来了,即使说还有一些后遗症,国家也是愿意出手帮一把的,毕竟这个体量太大了。而且,能体面点还是体面点好。

但是,如果说恒大不想努力,继续幻想恒大而不能倒,想把这烂摊子甩给社会。那估计也不好说,想让别人帮忙擦屁股,你自己的事儿总得说清楚吧,你这些个副业说道说道呗。我估计恒大想把这些副业解释清楚还是有点难度的。所以我说,有些事情啊,没有坏消息就是好消息。而且这一段时间,恒大在自救的过程中态度还是不错的,也在做。至于能做到什么样?有时候看似不相干的小消息说不定还是大消息呢。这方面大家自己琢磨吧。

接下来就要引发思考了,恒大现在可以告诉我们一个道理:做事创业激进点是可以的,但是不能抱着赌一把定生死的态度去做,成则为王败则死万万不可取。一旦有一搏定生死的念头,即使说你步步都走对了,也不一定能成功。恒大这个例子多典型啊。

最后我们说说涉及到自身的一些朋友怎么办?其实对于这些朋友来说,真的没有好的建议,只能是走一步看一步。主要还是看恒大自身的态度,还是那句话,恒大全力以赴解决问题,会有人帮他的。即使有一些问题恒大真的解决不了了,比如这个楼盘恒大确实努力了,许老板把私产都拿出来了,但是拼死都解决不了了,大概率会有央企接盘。但是,如果没这态度也没行动,那真不好说。

可能还有一些朋友,想趁此捡个漏,当然有捡漏的可能啊。那这个漏能不能捡呢?我认为即使能捡也不占多数。有些人能得到一些真实的信息,他们真的可能捡到。但是多数人信息是不对等的,只抱着一个想捡漏的朴素愿望跑去了。那还是多听听老祖宗的话:君子不立危墙之下。

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