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广州二手房指导价,终于来了(二)——对按揭和抵押的影响几何?

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科技那些事情 2021-09-18 21:04

原文首发同名公微

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今天先说结论:加上广州,全国执行二手房指导价的一共9个城市,除了深圳按揭、经营贷已经全方位100%到位外,其他城市还属于“你说什么,信号不好,听不见啊”的现在进行时。

只有广州这个二傻子,新政之后,无论是按揭还是经营贷,都有银行在快速执行了。你没看错,这次,非常快!

一、先来说说按揭

按揭是只有在买卖交易的时候才会产生的交易类型贷款,因为牵涉到业主也就是卖家,是最容易产生纠纷和争议。

二手房指导价,本质就是限贷,最直接的结果就是买家多付首付。

1、购买被指导的楼盘,成交价和指导价的差额,全部需要买家以现金的形式支付。

举个栗子,首房首贷客户购买一套被指导的网红盘,实际成交价1000万,指导价为600万。

原本的贷款金额是1000*0.7=700万,首付为1000-700=300万。

被指导后,贷款金额变成了600*0.7=420万,首付为1000-420=580万。

首付多了整整580-300=280万!

看到了吗?这就是指导价的威力!

2、如果购买的是非网红楼盘暂时没有指导价,安全。

二、再来说说经营贷

经营贷的用法可多了去了,只能分门别类地来解析,具体分类可以上知乎搜V5大表姐,或查公微号见我文章《经营贷的正确使用姿势,看下哪种适合您?》

1、全款经营贷

类似按揭这种交易贷款,买网红盘麻烦多准备首付,买非网红则随意。

2、原有房产增值部分的泵出

网红楼盘增值多,但是因为评估价的下调,导致可能余值不多。比如买入800万,贷款7成560万,升值到1600万,原本可以把1600*0.7=1120万-560万=560万贷出来,现在好了,评估价我给你跌回800万,没有余值了。

结果就是,你说你有增值,我用评估价格不承认你,锁死你的浮盈,看你动弹不得。

非网红盘,物伤其类,留给你的时间已经不多,赶紧跑,跑迟些也是被吃干抹净、口袋空空。

3、转贷

原来500万的房子,贷了350万的三年先息后本经营贷,三年后到期付本,这时候需要转贷,转去别的银行的经营贷。

和前面提到的第二点一样一样的,应转尽转,能转长贷就不转短贷(当然现在3年期以上的长贷越来越少),远离每年年审的产品。

去年大热的所谓3.85%的十年先息产品,很多不明真相的群众,或者实在被低利率诱惑的客户,不管死活已经办理了的,赶紧想办法转贷上岸。

如果评估价被调整出现下调,等待你的将是第一年能贷350万,第二年只能贷200万,那么请问,差额的150万,你打算怎么补?

—————划重点专用分割线——————

对每年年审的产品敬而远之,是我的底线。

开头已经说了,目前广州已经有银行按揭和经营贷直接执行指导价,有的银行已经不再接收网红楼盘的进件,避免被政策卡住不上不下。相信后面大面积的银行会跟进,且非常快。

最后,不要以为不是网红盘就绝对安全,住建局埋了个大大的伏笔。目前只出了96个小区的指导价,至于后面还会不会再出,什么时候出,什么样的标准出,一切皆是未知,一切皆有可能。

今天问了隔壁东莞:喂,你们8月2号出的调控哦,指导价执行了么?

没,广州大哥,您先走,我们再走!

注:全文首发自一周前。

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