上世纪五六十年代，广西很多家庭，都生了七八个娃。
那时大家都穷，为了出人头地咋办？一家人节衣缩食供老大读书，走出社会后有一份光鲜的工作。老大发了，再带动老二老三老四……
现实很多情况下，不可能所有兄弟都发展均衡。老三老四，弟弟妹妹们，在没有得到更多外部资源支持下，只好自救。
南宁6城区，无疑是个“大家庭”。现在老大青秀和老幺良庆，都发起来了。反倒是老三老四的江南兴宁，日子过得有点不如意。
例如老三江南，一直就是搞工业的好手。近年来，产业转型，城区升级，老三也在旧城改造和新城开发“两手”抓。
步子可能真扯大了！有一个数据颠覆你的想象，南宁各城区中，楼市库存去化周期最长的，竟然是“老三”！
这是怎么回事呢？
先看一组南宁最新库存数据。
截至今年8月底，南宁主城区住宅库存量达779万㎡，接近800万方大关，去化周期达12个月。
与去年底相比，南宁住宅无论是库存量，还是去化周期都有所增加。
图｜南宁8月各片区住宅库存表（来源：克而瑞）
克而瑞数据显示，截至去年12月底，南宁住宅库存量约696万㎡，去化周期为8.7个月。时隔8个月，南宁住宅库存增加了83万㎡，去化周期增加3.3个月。
整体来看，库存量还算健康，但去化压力确实有所增大。
从各个区域来看，良庆区库存量最大，达241万㎡，但去化周期为10.2个月，较为健康。江南区去化周期最久，虽然库存量比良庆区要小，为180万㎡，但去化周期达15.2个月，存在高库存预警。
从江南区存量结构来看，江南主城区如白沙星光板块、亭洪路板块去化都还不算不错，主要是远郊板块—空港板块去化缓慢，区域有悦桂绿地新世界、悦桂融创云图之城两个超级大盘。
再加上，江南主城旧改项目华润江南中心供应量较大，导致整个去化周期明显拉长。
但平头哥认为，这只是表面的原因，更深的在于经济指标的乏力。
从人口来看，2020年江南区户籍人口为57.92万人，同比增加1.96万人，保持人口流入。但是，GDP在经历了2017年的峰值之后，2020年涨幅回落至2.7%。规模以上工业总产值增长速度，更是从2019年以来保持负增长，2020年同比下滑10%。
图｜江南区GDP增长速度（来源：江南统计局）
图｜江南区规模以上工业总产值增长速度（来源： 江南统计局）
在这一态势下，房地产开发投资却飞快加速。2020年，江南区房地产开发投资106.63亿元，同比大幅增长10%。商品房施工面积626.5万㎡，同比增长11.8%。商品房销售面积160.5万㎡，同比增长50.3%。
图｜2020年江南房地产开发投资持续上涨（来源：江南统计局）
江南是个典型的区域市场，区域楼盘库存基本就是区域居民消化，很难吸引其他区域居民跨城区置业。
人口流入速度和增加速度明显赶不上房地产开发速度。这说明“韭菜”真的不够用了。
还有，江南的居民收入和消费，涨幅也在缩水。
图｜江南城镇居民人均可支配收入（来源：江南统计局）
人口小幅流入，工业发展掉速，消费不振，而房地产加快投资。作为一个区域性的市场，无疑暗藏着不小的隐患。
那么，江南主城的房企就能安心了？
在平头哥看来，虽然目前江南主城区库存还算健康，但要注意的是，今年江南旧改产品供应量很大。
除了已去化较多的龙光·玖誉城，华润江南中心、荣和伍壹大道都还有很大体量，接下来旧改项目间的“血拼”难以避免。
首先，有大量的旧改项目供应。
从2020年开始，南宁就进入了旧改年。平头哥不完全统计，目前南宁在推进的大规模旧改项目涉改面积超3万亩。
从2020年南宁供地计划来看，旧改土地主要集中在西乡塘和江南，且这两个区域均分布有规模达数千亩的旧改项目，形成连片式发展。
图｜2020年南宁招拍挂旧改项目（来源：克而瑞）
例如江南区，就有华润在去年7月10日签下的五一路板块5600“巨无霸”旧改项目，以及南化旧改地块也超千亩。储备项目还有沙井、白沙星光大道板块的旧改项目。
而目前，南宁在售/待售的旧改项目约30个，也主要分布在西乡塘区和江南区，二者总占比近七成。
其次，这些旧改项目普遍占据优质地段，竞争激烈。
今年上半年，六大城区中，良庆区依旧领跑，商品住宅成交占比约40%。今年以旧改发力的江南区则成为楼市“黑马”，位居次席，成交占比约17%，甚至超越了往年的“二当家”青秀。
图｜2021上半年南宁各城区商品住宅成交占比（来源：克而瑞）
其中，旧改大盘如龙光·玖誉城、华润江南中心，都入围了上半年南宁单盘TOP20。未来，这些项目会领跑江南，但同样，竞争也会愈发激烈。
例如最近愈演愈烈的价格战，江南也难以独善其身。华润江南中心近期就打出93xx元/㎡起的特惠，荣和伍壹大道中秋最高优惠17万，首付分期8万起。
图｜江南部分旧改项目打出的特惠海报
未来，在江南置业的逻辑会如何变？
平头哥认为，首先是回归城区中心。
现如今，旧改就像邕江大潮席卷南宁大地，一股澎湃的力量助推城市加速更新。不少南宁人将置业的目标，重新聚焦主城。江南，就是其中的典型。
图｜江南如今已旧貌换新颜
一些热点的旧改项目，凭借其优越的地段和配套，吸引不少购房者关注。
例如华润西园润府，沿着星光大道往北，3~5分钟车程，就是主城中心的朝阳商圈。往南，差不多时间就是江南万达广场和梦之岛百货，自身还是一线江景房，可以说地段和配套都足够加分。
图 ｜华润西园润府实景图
龙光·玖誉城，620亩大盘，就位于白沙大道旁，自身打造有住宅、公寓、大型购物中心、底商等多种业态，堪称一座大型综合体。
其次，时下楼市进入买房市场，开发商在“三道红线”压力之下，以价换量，折扣力度大，而且可供购房者挑选的房源较多，不失为买房的好时机。
建议选择中心资源大盘，地段核心，并且有学区、地铁、大型商业体傍身的楼盘，保值增值性会更强。而且，在出手之前，要认清是“真优惠”，还是“假噱头”。
值得注意的是，江南居住升级的需求也很强烈。但区域内还是缺乏一些真正的改需楼盘。例如阳光城江南檀悦，打造为南宁轻奢住宅，营造一种有品位、国际范的生活方式，品质和颜值都好，才能赢得客户。
图 ｜阳光城江南檀悦打造的商业与成都太古里相似
当房地产市场疲软态势初显的时候，楼市去化拼的就是板块的硬实力。只有扛住了去化压力的板块，才能凸显其真正价值所在。
2021年下半场，江南能否持续“黑马”态势，继续发力，我们拭目以待。
END
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