打开

昆明房价没降!2万+楼盘又多了三五个!“金九银十”是购房好时机

subtitle
乐居网昆明 2021-09-18 18:59
打开网易新闻 查看更多图片

今年,“金九”“银十”将在中秋、国庆间完美衔接。

在房地产行业,历来有金九银十销售旺季的说法。昆明楼市经历几个月的盘整后,市场行情如何?房价水平怎样?双节期间是买房好时机吗?

一、房价没降 同比还上涨了

9月15日,国家统计局发布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,8月昆明新建商品住宅销售价格环比下跌0.4%,但同比去年,仍上涨了2.4%,与许多媒体、购房者降价的预期相去甚远。

下半年以来,昆明房价“暴跌”、“崩盘”、“泡沫破灭”等舆论一度甚嚣尘上。部分媒体、购房者以月度间的价格波动衡量市场变化,可谓一叶障目不见泰山。

1

风物长宜放眼量。从2016年7月至2019年11月,昆明新建商品住宅销售价格创下了连涨41个月的记录,当年12月才出现首次下跌;2020年3月起,又止跌回升,直至今年5月。

即便以最近三年(自2018年起至今)的数据来看,昆明新房价格波动都维持在-0.8~2.9%之间,且涨占据绝大部分时间,房价呈现出周期性波动的规律:从2018年1月起,连续上涨25个月,期间最高涨幅达2.9%。

5个月下降对比39个月上涨,昆明楼市走向一目了然。

某些标题党的论调

“暴跌”、“崩盘”、“泡沫”、“套牢”,只会是某些标题党博眼球的口号。缺乏事实根据的臆断,注定与真实行情背道而驰。

二、2万+项目 又多了三五个

从年中开始,昆明多个楼盘集体开启了打折促销模式,从超高折扣到特价房,再到主城9字头洋房,一次次刷新着购房者对于房价的期望和判断。

价格战覆巢之下无完卵,更多的楼盘被迫加入了打折行列,有的虽未直接给出优惠,但推出了买房送车位、送装修、送家具家电等活动,促销力度也不小。但甫一进入“金九”,市场风云突变,从“跌跌不休”180°转向,开启了“涨声四起”的节奏。

据乐居统计,八月底至九月初,昆明楼市超过20个项目宣布“涨价”,调价幅度最高达1000元/㎡起。从区位来看,调价项目几乎覆盖了主城各个区域,产品包含了高层住宅、洋房、合院、独栋等所有类型。

部分新项目、加推项目海报

此外,为了迎接下黄金销售期,许多新楼盘制定了相应的销售计划,准备抢跑入市,其中不乏一些高价盘。艺城·春城玖號、中国铁建·西派城樾、俊发逸凌峰、朝朝暮暮、龙江金茂府、信达万科京江隐翠、美的·北京路9號等新楼盘的单价都在2万以上。

高价项目作为支撑房价上涨的主要力量,深刻反映着市场变化。

从2017-2021年6月,昆明市商品住宅单价2万元以上产品成交体量和套数占比呈逐年上涨趋势,2021年上半年并未受疫情和政策调控等因素而下滑;高价住宅成交套数占全市商品成交套数占比由2017年1.17%上升至2021年上半年的11.1%。

正是由于自2017年以来2万+项目越来越多,才为昆明新房销售价格连涨41个月奠定了基础。而接下来的几个月,“2万+”的数量还会继续增加。

据不完全统计,目前昆明在售的“2万+”新盘已达50余个。这个数字意味着什么?在昆明主城市场盘量不足200个的情况下,2万+项目已经占到市场的半壁江山,昆明楼盘“高端化”的趋势明显。
有着高价项目带动,房价走势不言而喻。

三、基本面没变 稳健上行是大趋势

在房地产行业,有个著名的论断“长期看人口,中期看土地,短期看金融”。

从经济总量来看,昆明从2010年的2120亿元增长到2020年的6734亿元,复利增长率7%,10年实现资本翻番,预计到2025年将达到10000亿元、到2035年达27000亿元,随着经济增长,劳动者收入的增加,购买力也将增强。

从人口来看,在2010年到2020年的10年间,昆明常住人口从643万增长到846万,年均增长20万人。昆明提出到2025年常住人口要达1000万左右,年均增长达30万人。按照户均2.41人来算,昆明每年的住房需求由8.3万套涨至12.5万套。

从土地交易来看,昆明2016年土地成交472万方,此后逐年增长,到2019年达1155万方,2020年降至719万方。据昆明房协预测,今年昆明土地成交将大幅压缩,仅476万方,这意味着明年商品房市场可能逆转。

从楼市成交来看,2015年昆明卖房7.7万套,随后几年持续增长,从8.6万套到9.1万套、10.4万套,再到11.9万套、11.2万套。今年上半年,昆明已卖房5.1万套,全年成交有望达10万套左右,并不会呈现很明显的跌幅。

昆明经济形势未发生重大变化,新增人口居住需求依然有巨大空间;土地成交下降,对应着住宅供应量的压缩,供求关系则将通过价值规律体现在价格上,为房价提供了回升上行的基础。

今年10月,联合国《生物多样性公约》第十五次缔约方大会(COP15)将在昆明召开。99世博会后,又一个国际性盛会落地,将成为春城形象的展示窗口,对于经济发展、城市建设有着重要的意义。无论是99昆明世博会还是在杭州举办的G20峰会,无一不是借助国际性大会带来的历史机遇,城市加速腾飞的最好例证,伴随而来的,是楼市扶摇直上。综合考量人、地、钱、政策等因素,昆明楼市的基本面没变,房地产市场稳健上行的大趋势也不会改变。

四、最后的时机 最好的时机

据昆明克而瑞数据,8月昆明商品房成交82.61万方,成交均价约10442元/㎡。其中住宅成交47.01万方,均价14028元/㎡,达到年内最低点。

对于购房者而言,年内最低的成交均价,意味着最好的抄底时机。

此外,下半年以来,在多个项目打折促销的背景下,昆明新房成交量并未随之增长。惨淡的成交数据如一瓢冷水,浇灭了开发商以价换量的想法。

回归正常售价、通过品质取胜,将成为更多房企的选择。因此,赶在普涨之前“上车”,不失为最明智的选择。

最后,今年以来,调控政策频出,截至8月底,各级政府楼市调控政策总数超过400项,频频发布的调控政策,都力图“稳地价 稳房价 稳预期”。

9月15日,云南省住建厅发布《关于公开征求云南省“十四五”住房和房地产业发展规划意见的结果》,其中提到,房价不能暴涨暴跌等意见已被采纳。

有调控政策“悬在头上”,未来房价将大概率维持平稳态势,对购房者来说,相当于吃下了“定心丸”。

中秋和国庆是年内最后的假期,对刚需客而言,有充足的时间跑楼盘,可以充分了解、权衡、对比,也更为稳妥。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
15赞
大家都在看打开应用 查看全部
网易热搜每30分钟更新
打开应用 查看全部
打开