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这笔账太吓人!房屋过户给子女,这样做最省钱!

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安安聊楼市 2021-09-21 10:00

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今年,楼市政策层出不穷,上海“打补丁”发布一条新规:

自2021年7月24日起,通过赠与方式转让住房的,在住房限购政策执行中,该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数;受赠人应符合国家和上海市住房限购政策。

是的没有错,通过赠与方式转让住房的,也得计入套数了。毫无疑问,这让想钻漏的炒房客也无计可施了。

不过,由这个政策延伸,关于房屋过户这件事,大家都知道通常是继承、赠与和买卖三种流程,但是哪种方式最便宜,你算过吗?今天我们就来算这一笔账。

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01

不同过户方式

先来明确下不同的过户方式对应的条件和费用。

房产继承:这种过户方式通常是在产权人去世之后才能办理,相对于赠与和买卖,这类使用条件有所限定,不过相对来说,费用更低,一般来说,只需要缴纳一定的公证费和印花税等。

不过需要提醒的是,房产继承后,如果后续要出售,那么需要缴纳差额20%的个人所得税,这个差额如何计算呢?可以使用这个公式:

受赠人应纳税所得额=转让受赠房屋收入-原捐赠人取得该房屋的实际购置成本-赠与过程中受赠人支付的相关税费-转让过程中受赠人支付的相关税费

房产赠与:不少长辈都会通过这样的方式,将房屋进行过户,在过户时,一般需要缴纳房屋的契税(3%)、公证费(2%)、评估费和少量交易手续费,相比来看并不是一笔小钱。

另外,与继承类似,房屋赠与同样也是需要面对与房产继承类似的情况,需要缴纳差额20%的个人所得税。

房产买卖:这就和平时购房需要经历的税费是相同的,需要缴纳房产对应的契税、个税、增值税等,是正常的二手房税费,但无需缴纳中介费用。

02

如何交易最划算?

其实粗略介绍下来,大家想必对过户的三种情况有所了解了,在实际生活中,“赠与”和“买卖”通常是我们能够触碰的最多的方式,这两种方式哪个最省钱呢?

其实通过上面的介绍,大家想必心中有数了,我们用数据来论证一下。

以一套80平、市值100万的房产为例,在赠与的情况下,需要缴纳3万元左右的契税,另外还有2万元的公证费用,林林总总加在一起,估计在6万元左右完成过户,但是过户完成后,如果需要再转让,那么得再缴纳一笔差额20%的个人所得税。

而如果是买卖的情况呢?房屋买卖需要缴纳3万元的契税,如果是居住满2年的情况下,是可以免除增值税的,如果是满五唯一的情况下,连个税也可以免掉,这样来看,如果是满五唯一的房子,通过买卖过户,大概4万元即可满足过户需要。

不过需要提醒的是,无论是赠与还是买卖过户,建议都要在严密计算再决定过户途径,不同情况下收取的费用也是不一样的。就像上述的这些案例中,我们说到的都是住房的案例,如果是商铺、写字楼这样的商业地产,因为本身房屋属性的不同,在税费收取上也有很大的不同。

如果是一套100万的商铺,走赠与的方式,也是需要缴纳5万元左右的税费,但是走买卖的方式,就远不止这些费用,将包括契税、增值税、土地增值税、个税等多种费用,有的甚至需要缴纳20万左右,再者,商铺这类商业地产,相对住房的买卖频次会更低,所以相对来看,走赠与或许更划算。

一言以蔽之,具体情况还是具体分析。

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