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分析深圳房价高的几个误区

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看那儿有笑点 2021-09-18 11:22

分析房价高的几个误区

经常在网上看到对深圳高房价的分析,发现有几个误区,一、高房价成就了高GDP,二、高房价是炒房客炒的,三、高房价为了限制人口。以上三点分析都是错误的,深圳的高房价的本质是由供需关系造成的,四大一线城市的人房比、GPD房比、个税房比,深圳都是最紧张的,解决之道是在限制需求的同时必须大力加大供给。

一、误区一、高房价成就了高GDP

“深圳的GDP高,都是高房价支撑的”。

首先先了解什么样的房价计算到GDP里,只有新房销售的价格才会计算到GDP,深圳的新房是限价的,价格高的西部片区新房价格是周边二手房的80%以下,新房供应量又少。所以高价的二手房和GDP增长没有任何关系的,二手房的交易只是已有资产的转移。

二、误区二、高房价是炒房客炒的

2020年深圳的二手房过户9万多套,新房成交5万多套,住房贷款2.55万亿(统计公报),贷款首付有3成、5成,按平均4成计算的话,贷款60%,房价总额2.55/0.6,总的交易额约4.25万亿,首付总额是1.7万亿,这么高的首付总额不可能是是几个炒房的小团体能撬动的,更多的还是置业者买房导致的

三、误区三、政府希望高房价减少人口

城市人口流入是经济发展的结果,政府限制流入人口有多种工具,限制入户、限制产业都可以达到限制人口的目的,深圳现在已经停止积分入户政策,增加随迁入户年限,这才是限制人口快速发展的政策,不会采用高房价限制人口的政策。

四、正确理解高房价

深圳的高房价市供需关系决定的,即使按照住建局的参考价也不能说深圳的房价不高,按照成交价就更高了,深圳的高房价有以下几个原因。

1、从人口数量看,一线城市深圳的人房比最高。深圳1756万人口,200万套商品房,8.78人一套;上海2487万人, 600多万套商品房,4.15人一套;广州1867万人,500多万套商品房,3.73人一套;北京2189二十秒人,800多万套商品房,2.74人一套;从四个一线城市的人口和商品房供应上看,深圳是最紧张的。

人口/商品房

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2、GDP与商品房的比值深圳最高。深圳每年138.35万的GDP增量对应一套,上海每年64.50万的GDP增量对应一套,广州上海每年50.04万的GDP增量对应一套,北京每年45.13万的GDP增量对应一套。GDP是每年城市的总产值增量,GDP房比值深圳也是最高的。

GDP/商品房

3、个税收入与商品房比值深圳最高。个税是累进税制,个人的收入越高个税越高,因为每个城市的收入数据难以统计,从个税收入上分析是可行的替代方法。深圳4.58万个税对应一套,深圳4.58万个税对应一套,上海2.83万个税对应一套,北京1.94万个税对应一套,广州0.78万个税对应一套。这一比值深圳也是最高。

个税收入/商品房

深圳的人房比是排名第二的上海的2.12倍,GDP房比是排名第二的上海的1.61倍,个税房比是排名第二的上海的2.14倍,所以为什么深圳有着一线城市最严格的调控,房价还居高不下,供需关系才是主要原因。

这么紧张的人房比例,那么多人住在哪里?是住在了城中村等违法建筑,违法建筑据称有500万套,加上公司宿舍、公寓等供给约800万套,这些非住宅和违法建筑支撑深圳人的居住需求,同时也平抑了商品房租赁价。

五、高房价的解决方案

深圳市应对高房价推出了一系列解决方案,通过715调控、208调限制需求,改善供应关系,208调控增加了首付比例,对需求的限制比较显著,短期可以采用限制需求的办,。同时通过增加供应缓解供需关系,这需要一定的时间,深圳住宅用地匮乏,大部分通过城市更新解决新房供应。通过城中村的环境改善提供应租赁需求。

十四五规划和2035远景规划加大居住空间供给,核心区增加小户型,大力推动保障房,优化城中村居住环境都措施根本上改善供需关系。

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