（土拍详表，见文末）
热闹了3天的成都二批次集中土拍，
终于在今天下午落下帷幕。
在这不同于往常的9月，相信大家都看足了精彩好戏。
盛事结束，李信今天来打个小总结，跟大家聊一聊：
结论放前面，
成都一二批次集中土拍最大的变化：
1、规则在优化（从中央到成都的政策背景）
2、热度在分化（从区域到开发商的战略选择）
首先看，为什么会有规则的优化？
因为一批次的时候，各地都是小规模尝试，
规则不一，所以最后的结果就是——冷热不均。
一批次22个重点城市里，只有12个城市有双限（既限地价、又限房价），很多城市的土拍都是“放飞状态“，所以出现了深圳、北京、南京、重庆等地的土拍火热。
（图片来源于网络）
所以中央再度发声，二批次的规则有了调整：“限房企、控溢价”
限房企
一批次，某些城市热门地块多马甲，再加上三道红线，所以二批次加强了房企资质审查、资金来源等 。
控溢价
据传在自然资源部闭门会议中，明确提出了要调整土拍规则及溢价上限。
所以，成都二批次的土拍规则，
就是“1个保持，1个加强，1个优化”：
- 保持了对土地溢价率的控制（基本在10%以内）
- 加强了对参拍企业的资格和资金审查（有负债危机的拍不了）
- 优化了“地价熔断后的竞拍规则”，那就是：从自持租赁住房，调整为可销售的人才公寓。
尤其这“1个优化”的规则调整最重要，它有两重意义：
一方面是算账角度，可销售的人才公寓比自持租赁更适合主流开发模式。
自持长达30年的租赁住房，对于绝大多数跑现金流、预期2-3年回款的开发商，都是一本难算的账，所以这次合理调整自持租赁的占比，有利于推动开发商的拿地积极性。
另一方面是保障供应的角度，在住宅用地就这么些的固定供应下，商品房的正常供应量应该优先被保障。
租赁住房的供应，市场上可以有多种主体存在（比如政府的公租房、小业主的出租房等），但作为年均成交量稳定在2300万方的城市，成都的住宅土地供应和建设，应当重点满足商品房，毕竟这才是20万个家庭的主流需求。
（图片来源于网络）
说完规则优化的背景后，再来看属于成都的“感叹瞬间”：
比如，土拍第一天上午，主城区9宗地，全部底价成交；
比如，高新区新川88亩，历经72次举牌，最终由北京天恒以100%人才公寓成功拿下。
从“热度分化”的种种迹象，我们都容易有两个直观感受：
1、区域在分化：城南（高新、天新）继续火热，主城理性，而近郊更是冷静。
2、房企在分化：国企、央企、平台企业大拓疆土，而民企普遍选择“躺平”。
其实区域的分化，并不意味着主城或者近郊就没有了增长价值，只是在这样的市场行情下，从开发商的角度来讲，更倾向于选择“客容量多”的区域。
像高新区、天府新区，近3年的人才落户数量，几乎占到了全成都的60%以上，也就意味着源源不断进入的高素质人才，以及持续增长的潜在购房客户群。
单凭这一点，高新天新的土地被“众星捧月”，就不足为奇了。
（图片来源于网络）
再看房企的分化，则是明显的
“国企反超”和“有恒产者有恒心”
所谓“国企反超”，是说：
相比于一批次的“民企激进、国企蛰伏”，
二批次风向变化为“国企积极、民企躺平”。
在成都6月份的一批次集中供地里，40宗地里面有60%以上都是民企拿的，很多我们在成都熟悉的国企面孔都选择了沉默。
但在二批次里，国企全方位地“激情爆发”了：
前期报名中，国企30家、民企15家；
缴纳的保证金总额TOP15中，国企占12席、民企3席；
总共成交的52宗土地中，国企42宗、民企10宗。
（注：此处国企泛指国企、央企、平台企业等）
深究背后的原因，最大的影响来源就是：
今年的房地产信贷紧张。
很多民企的资金压力非常明显，要保障施工正常、交楼顺利都有困难，更别提专门安排资金去拍地了。
相比之下，资金成本优势明显的国企们，就抓住时机、趁势而上了。
而在成都这样高要求的土拍环境下，
除了主动肩负起区域建设使命的平台公司们，
李信还看到“有恒产者有恒心”的领袖级房企。
越是在成都深耕的房企，越是敢有魄力地加码成都。
比如中铁建，比如龙湖，比如首开。
他们给秋意渐浓的成都楼市，增添了几分坚毅果敢的定力和信心。
市场周期轮回，潮起潮落，但核心城市的价值和信心永恒。
成都是个好地方，值得托付未来和希望。
本次土拍的详细列表，
数据来源：四川中原研究院