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苏州楼市现状:买房千万不能有从众心理,过来人经验的教训

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苏叔说房呀 2021-09-19 16:00
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我是苏叔,拥有多年苏州房产研究和投资经验,长期持续关注苏州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容,来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问:

提问:苏叔,你好,坐标苏州,无房刚需,我在园区工作,因为准备结婚了,所以想在园区周边买一套新房作为婚房,尹山湖板块怎么样呢?值不值得买?好像二手房房价都接近3万/㎡了,尹山湖值这个价格吗?会不会有泡沫?现在板块内有什么楼盘吗?

苏叔:你好,尹山湖南片区迎来重磅规划,计划打造居住社区和配套服务综合区,“一楔、两心、三片区”的空间布局。板块交通网络密集,出行便利,自然景观资源丰富,社区滨水而建,十分宜居,其他配套资源在板块发展人口导入过程中也将逐步完善,商业配套完善,文体设施、教育资源丰富。尹山湖靠近园区,可享受园区发展红利,共享园区配套资源,承接园区居住外溢,相比园区的新房又更具价格优势,也不乏购买需求,有不错的发展空间。目前尹山湖发展逐步成熟,二手房均价接近3万/㎡,市场主要为改善房。

提问:苏叔,你好,坐标苏州,单从人口数量来看,苏州的人口明明是多于南京的,人口增长也更快,但是总觉得苏州不如南京热闹,也没听说有什么出名的商业,这是为什么呢?苏州和南京相比哪个城市升值潜力更大?

苏叔:你好,苏州人口增速快,人口也较多,但是偌大的城市却几乎没有夜生活,晚上的城市较为冷清;区域内的商业虽然丰富,消费能力也强,但是整个城市却没有一个标杆商场。而且城市较为分散,人口分布不集中,各个区独立执行相关政策,联系并不太紧密。因为苏州是一座工业城市,人口分布不集中,所以像是没有市中心,多个中心导致购买力分散,区域内的商业也很难发展强劲。苏州人口特点如此,就导致楼市房价没什么泡沫,稳中带涨,如果不是品质、地段过硬,如金鸡湖、独墅湖、尹山湖等周边板块,房价很难涨到高位,前几年的好行情,也在楼市从严调控下逐渐回归理性。和已经逐渐消化利空之后的南京相比,苏州楼市没有多少水分,上涨势头稍显不足,江苏宁苏双头城市未来可能会南京独大。

提问:苏叔,你好,我家孩子现在一岁半,家里都有点着急学区房的问题,因为7月初北京的学区房政策实在太严了,我们也担心到时候苏州也会这样,买了学区房也上不了对口学校,钱也白花了。请问学区房未来发展怎么样?我们该不该把精力放在买学区房上呢?

苏叔:你好,学区房是家长的焦虑,饱含其对孩子未来的期待。天价学区房是教育资源不平衡下出现的产物,追求优质学区没有错,但为了挂个优质学区去买高溢价毫无居住属性的老破小学区房,而忽视自身家庭居住质量和对孩子的家庭教养,实为本末倒置。北京西城区“最狠学区房”政策让不少家长高价追求的优质学区资格全化为乌有。学区采用多校划片,让生源在临近的片区中小学随机派位就读,学区的不确定性增加,这也样不少赌学区房升值潜力的投资客白花了高溢价。学区房在“房住不炒”和“教育公平化”的倡导执行下,势必会逐渐淡化,房子终将回归居住属性,那些房龄老户型小、居住体验极差的房子没有了学区溢价,价值也会越来越低。但是北京西城的学区房政策还是个例,各城市教育资源不同、学区房占比不一,加上教育资源的不平衡,很难在全国范围内无差别施行。虽然如此,中央强调了禁止炒作学区房,多个省市都在跟进,学区房调控正在缓步进行中,当下希望投资炒作学区房的投机客,还是要谨慎选择。对于购买学区房入学的家长,重视孩子的学习不代表一定要通过学区房来“鸡娃”,要从良好的家庭教育上入手,培养孩子的学习习惯、生活习惯以及品性。

提问:苏叔,你好,坐标苏州,听到多方消息都在传银行停贷了,这是真的吗?还有房贷利率也在上涨,本来下半年有买房打算,房贷利率现在最高是多少?还会接着上调吗?现在是买房的机会吗?还是应该再等等呢?

苏叔:你好,近期楼市焦虑恐慌情绪蔓延,源于不少城市二手房停贷、学区房严控以及房贷利率上涨,但苏州银行并没有出现停贷,学区房也保持坚挺,只有房贷利率在上涨。当然,房贷利率上浮对很多购房者来说也是十分沉重的打击,这就意味着购房成本会提升,买房难度加大。苏州的房贷利率最高已经到了6.3%,上半年以来上调了几次,放款周期也被拉长。而不少银行还回应称银行额度告急,房贷利率可能会继续上调。购房成本也会直线上升,这样虽然打击了炒房客杆炒房行为,也同样让还未上车的刚需买房更大的经济负担。房贷利率突然上浮是有迹可循的,年初央行的两道红线规定了房地产和个人住房贷款占比,高层严控资金流入房地产市场,额度告急,房贷利率也就随之上浮。对于普通购房者来说,下半年房贷利率可能会继续上调,信贷环境还会更严格,所以买房还是要趁早。如果是希望置换改善,这段时间银行对二手房放款周期拉长,改善客也需抓住时机选好下家卖出,买入合适的房子,严苛的环境下更考验购房者的判断力。

提问:苏叔,你好,最近苏州地铁5号线和中环北线通车,很多文章都在说这两条线对苏州城市的利好,对于交通利好你怎么看的?买地铁房应该怎么买合适呢?交通配套落地对苏州的房价有多大的影响呢?

苏叔:你好,买房时,交通是过不去的一道坎,无论是自住还是投资,房子的交通是否便利是很多人都要关注的,这也会影响房子的升值潜力。常规情况下,地段、学区和交通依次对房价有很大影响,而不同的交通对房子增值效果影响也不同。地铁对房价的影响是最大的,近地铁的房子往往涨幅更大更快,地铁与房价呈正相关,初期可以买入下游地铁房,中期则可在有一定地铁优势的同时找到有成熟配套的房子,终期就是有成熟配套、近地铁的房子。高铁对房价的影响主要体现在沿线城市整体房价上,具体到高铁站周边,对房价影响力又较弱,车站周边的增幅主要还是要通过高铁带来的产业、人口等来提升。城市环线对于扩大城市主城版图有重大作用,苏州中环快速路开通后,城市房价也有较快的增长,但具体到板块,中环线内和中环线外的房价又受到差别影响,其中地段、地铁、学区等等因素又起到了重要作用。因此,交通改善可以加速区域经济增长和人口聚集,对房价增值有着积极作用,交通对房价有重要影响是毋庸置疑的,但房价的增长要有多方面因素综合作用来达到。

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