我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，坐标苏州，无房刚需，我在园区工作，因为准备结婚了，所以想在园区周边买一套新房作为婚房，尹山湖板块怎么样呢？值不值得买？好像二手房房价都接近3万/㎡了，尹山湖值这个价格吗？会不会有泡沫？现在板块内有什么楼盘吗？
苏叔：你好，尹山湖南片区迎来重磅规划，计划打造居住社区和配套服务综合区，“一楔、两心、三片区”的空间布局。板块交通网络密集，出行便利，自然景观资源丰富，社区滨水而建，十分宜居，其他配套资源在板块发展人口导入过程中也将逐步完善，商业配套完善，文体设施、教育资源丰富。尹山湖靠近园区，可享受园区发展红利，共享园区配套资源，承接园区居住外溢，相比园区的新房又更具价格优势，也不乏购买需求，有不错的发展空间。目前尹山湖发展逐步成熟，二手房均价接近3万/㎡，市场主要为改善房。
提问：苏叔，你好，坐标苏州，单从人口数量来看，苏州的人口明明是多于南京的，人口增长也更快，但是总觉得苏州不如南京热闹，也没听说有什么出名的商业，这是为什么呢？苏州和南京相比哪个城市升值潜力更大？
苏叔：你好，苏州人口增速快，人口也较多，但是偌大的城市却几乎没有夜生活，晚上的城市较为冷清；区域内的商业虽然丰富，消费能力也强，但是整个城市却没有一个标杆商场。而且城市较为分散，人口分布不集中，各个区独立执行相关政策，联系并不太紧密。因为苏州是一座工业城市，人口分布不集中，所以像是没有市中心，多个中心导致购买力分散，区域内的商业也很难发展强劲。苏州人口特点如此，就导致楼市房价没什么泡沫，稳中带涨，如果不是品质、地段过硬，如金鸡湖、独墅湖、尹山湖等周边板块，房价很难涨到高位，前几年的好行情，也在楼市从严调控下逐渐回归理性。和已经逐渐消化利空之后的南京相比，苏州楼市没有多少水分，上涨势头稍显不足，江苏宁苏双头城市未来可能会南京独大。
提问：苏叔，你好，我家孩子现在一岁半，家里都有点着急学区房的问题，因为7月初北京的学区房政策实在太严了，我们也担心到时候苏州也会这样，买了学区房也上不了对口学校，钱也白花了。请问学区房未来发展怎么样？我们该不该把精力放在买学区房上呢？
苏叔：你好，学区房是家长的焦虑，饱含其对孩子未来的期待。天价学区房是教育资源不平衡下出现的产物，追求优质学区没有错，但为了挂个优质学区去买高溢价毫无居住属性的老破小学区房，而忽视自身家庭居住质量和对孩子的家庭教养，实为本末倒置。北京西城区“最狠学区房”政策让不少家长高价追求的优质学区资格全化为乌有。学区采用多校划片，让生源在临近的片区中小学随机派位就读，学区的不确定性增加，这也样不少赌学区房升值潜力的投资客白花了高溢价。学区房在“房住不炒”和“教育公平化”的倡导执行下，势必会逐渐淡化，房子终将回归居住属性，那些房龄老户型小、居住体验极差的房子没有了学区溢价，价值也会越来越低。但是北京西城的学区房政策还是个例，各城市教育资源不同、学区房占比不一，加上教育资源的不平衡，很难在全国范围内无差别施行。虽然如此，中央强调了禁止炒作学区房，多个省市都在跟进，学区房调控正在缓步进行中，当下希望投资炒作学区房的投机客，还是要谨慎选择。对于购买学区房入学的家长，重视孩子的学习不代表一定要通过学区房来“鸡娃”，要从良好的家庭教育上入手，培养孩子的学习习惯、生活习惯以及品性。
提问：苏叔，你好，坐标苏州，听到多方消息都在传银行停贷了，这是真的吗？还有房贷利率也在上涨，本来下半年有买房打算，房贷利率现在最高是多少？还会接着上调吗？现在是买房的机会吗？还是应该再等等呢？
苏叔：你好，近期楼市焦虑恐慌情绪蔓延，源于不少城市二手房停贷、学区房严控以及房贷利率上涨，但苏州银行并没有出现停贷，学区房也保持坚挺，只有房贷利率在上涨。当然，房贷利率上浮对很多购房者来说也是十分沉重的打击，这就意味着购房成本会提升，买房难度加大。苏州的房贷利率最高已经到了6.3%，上半年以来上调了几次，放款周期也被拉长。而不少银行还回应称银行额度告急，房贷利率可能会继续上调。购房成本也会直线上升，这样虽然打击了炒房客杆炒房行为，也同样让还未上车的刚需买房更大的经济负担。房贷利率突然上浮是有迹可循的，年初央行的两道红线规定了房地产和个人住房贷款占比，高层严控资金流入房地产市场，额度告急，房贷利率也就随之上浮。对于普通购房者来说，下半年房贷利率可能会继续上调，信贷环境还会更严格，所以买房还是要趁早。如果是希望置换改善，这段时间银行对二手房放款周期拉长，改善客也需抓住时机选好下家卖出，买入合适的房子，严苛的环境下更考验购房者的判断力。
提问：苏叔，你好，最近苏州地铁5号线和中环北线通车，很多文章都在说这两条线对苏州城市的利好，对于交通利好你怎么看的？买地铁房应该怎么买合适呢？交通配套落地对苏州的房价有多大的影响呢？
苏叔：你好，买房时，交通是过不去的一道坎，无论是自住还是投资，房子的交通是否便利是很多人都要关注的，这也会影响房子的升值潜力。常规情况下，地段、学区和交通依次对房价有很大影响，而不同的交通对房子增值效果影响也不同。地铁对房价的影响是最大的，近地铁的房子往往涨幅更大更快，地铁与房价呈正相关，初期可以买入下游地铁房，中期则可在有一定地铁优势的同时找到有成熟配套的房子，终期就是有成熟配套、近地铁的房子。高铁对房价的影响主要体现在沿线城市整体房价上，具体到高铁站周边，对房价影响力又较弱，车站周边的增幅主要还是要通过高铁带来的产业、人口等来提升。城市环线对于扩大城市主城版图有重大作用，苏州中环快速路开通后，城市房价也有较快的增长，但具体到板块，中环线内和中环线外的房价又受到差别影响，其中地段、地铁、学区等等因素又起到了重要作用。因此，交通改善可以加速区域经济增长和人口聚集，对房价增值有着积极作用，交通对房价有重要影响是毋庸置疑的，但房价的增长要有多方面因素综合作用来达到。