我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，吴江太湖新城和相城元和，一个是充满未来感的新城，一个是配套全面爆发的老城，两个是政府举全力打造的板块，且两个板块的价值都得到了有效兑现。那为何两个楼盘买入五年后，存在较大的涨幅差距呢？
苏叔：你好，近十年以来，随着苏州整体城市的发展，苏州地区城市房价逐渐提升。即使政府采取了一系列的调控措施，但是近年来苏州的房价仍有小幅上涨，整体房价呈现出稳中有升的状态。从苏州房价整体走势来看，近年来房价的上涨出现分化的现象。不同地段的楼盘上涨幅度也大不相同，这与楼盘本身所处的地段位置，产品属性以及周边基础配套设施有着密切的关系。此外，板块整体的规划以及兑换能力，也是影响板块价值上涨的重要的因素。但是影响这两处楼盘最主要的因素就是地段，占据地段优势的楼盘未来的升值空间会更大，发展潜力更大。所以虽然这两处楼盘的基础设施以及交通和居住舒适度都比较接近，但是，目前房价仍然存在着较大的差距。
提问：苏叔，你好，目前苏州的豪宅市场到底如何呢？苏州为什么难出豪宅？这种现象主要是由什么导致的呢？是限价的影响吗？这些天价的豪宅是否有存在的必要呢？
苏叔：你好，虽然目前豪宅的数量比较多，但其实近十年来，苏州房地产并没有出现较好的豪宅，尤其是让大家都拍案叫好的豪宅，目前苏州能够承载豪宅的地段，一是姑苏古城，二是园区金鸡湖。但是苏州豪宅却缺乏有代表性的产品，近年来更是楼盘品质上比不上其他一线城市。很多开发商到苏州之后就减配，这就导致其楼盘的产品质量出现下降。这并不是由于限价的政策，而是因为苏州的楼市市场环境太宽容了，没有培育豪宅的土壤。豪宅代表着一个城市的房价天花板，同时也代表着城市的形象，还是很有必要存在的。
提问：苏叔，你好，对于普通人来说，又想买园区，又买不到奥体，咋办？普通人想要在园区购房还有机会吗？有没有哪些板块或者楼盘是普通人有机会上车的？
苏叔：你好，其实，园区已经逐渐减少土地的供应量了。园区近年来的供地变得十分谨慎，在售的楼盘数量也相对较少。作为普通买房人，能够有机会上园区的车，买到的概率排名：胜浦、娄葑、青剑湖、奥体。青剑湖板块的宜居属性高，但是缺少地铁，主要靠自驾出行，同时三条高铁环绕，有噪音影响。胜浦的客群以当地置换改善为主，对其他区域客流的吸纳能力一般，虽然规划较好，但是利好需要长时间兑现。娄葑板块生活配套成熟，房价也不高。总的来看，不管是从区位、价格，还是入手的难易程度来看，娄葑的性价比是最高的。该板块东兴路南板块的整体区位非常好，交通便利，商业规划齐全，同时还有教育利好，比较适合购入。
提问：苏叔，你好，曾经的苏州古城区是城市的核心地段，但是随着城市人口的外溢和新城的发展，该区的人口和经济都出现了衰退的征兆，古城区，是不是被低估的存在？该区的楼盘是否还值得入手？古城区老破小性价比如何？
苏叔：你好，古城区原为苏州名副其实的富人区，但是近年来随着苏州城市发展急需扩容，古城开发饱和，许多新城逐渐开始崭露头角。古城的楼市位居全苏州高位，而且寸土寸金、推盘量极少。古城区的新房主要包括几种，一是是独栋、合院、叠墅等低密别墅，价格昂贵；二是洋房，在古城区的洋房多是5-6F的真洋房，项目普遍表现为小体量迷你型，销售情况一般；第三类是高层，主要分布在平江新城。古城区二手房房价呈现两极化，有学区的楼盘价格较高，而没有学区的较低。整体来看，古城区老破小的性价比较高，比较值得购买。未来随着苏州地区的产业转型，古城区或许有更好的发展前景。
提问：苏叔，你好，我想要买房作为投资，狮山村和奥体旭辉，哪个更有发展前景，未来的升值空间更大？
苏叔：你好，其实这两大楼盘都比较不错，能够买到哪一块都可以。从目前市价预估来看，狮山村较为吃香，目前的市场价要高于奥体旭辉；从高未来产品溢价程度来看，奥体次新品质小区数量较少，未来的数量增长也比较少，相比而言次新小区的稀缺性会一定程度缓解，影响溢价率。奥体旭辉品质也比较一般，缺少代表性，因此未来二手溢价也会受限；相对而言，狮山村的楼盘品质较高再加上本身的溢价，狮山村溢价会更高一些。从未来市场环境来看，狮山整体改善市场是不如奥体的，未来狮山跟奥体差距将体现在高收入客群数量上，而不是城建界面，而未来的市场环境，奥体旭辉会更好一些。整体而言，狮山村更好，更有前景。