此前疑为宝能介入的知识城巨无霸旧改——枫下旧改，正在悄悄发生变化。
据科学城集团旗下城市更新集团官方消息，9月8日上午，知识城第四次房屋集中拆除活动九佛街道分会场在枫下村举行。科学城集团及科学城城市更新集团相关领导出席此次活动。
官方消息称，枫下村旧村改造项目是科学城城市更新集团的重点项目。
下一步，城市更新集团将运用区属国企的优势和资源，不折不扣地落实九佛街旧村改造清零歼灭战八条措施，全力以赴完成清零的目标任务，将枫下村打造成为九佛街旧改典范，建设成为集生活、生产、生态于一体的“科创智谷、生态新城”，让村民早日实现回迁，尽早享受城市更新的丰硕成果。
枫下旧改效果图 来源/科学城城市更新集团
这一简短的信息，透露了重大信号：科学城集团已接手枫下旧改。
作为实力雄厚的区属国企、超级“接盘侠”，科学城集团介入知识城北部巨无霸旧改项目，值得期待。
至于，科学城集团在枫下旧改中的角色——究竟是一口吞下，还是只作为前期服务公司，接下来仍需找合作方？或者说，科城只是合作方之一，发挥国企托底保障之责？暂不得而知。
不过，无论如何，枫下旧改接下来的进程，有了国企做中流砥柱，可以说基本上稳了。
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黄埔旧改航母
枫下村位于黄埔区北部，为九佛街下辖行政村，是黄埔区目前体量最大的旧改项目，也是知识城范围户籍人口最多的行政村：
项目改造占地面积165万方，涉及旧屋4000余栋，户籍人口8664人，计容总建筑面积约440万方。
枫下村虽处于黄埔北部，目前外部交通一般，但未来潜力大：14号线知识城地铁支线、新白广城际马头庄站，以及从埔高速从中穿过。此外，规划中的高铁知识城站，将设在马头庄站附近。
按照规划，枫下村可以依托地铁、城轨TOD，构建“综合服务—专业研发” 的创新网络， 打造特色化、立体化的创新集聚区。
目前枫下旧改签约率超95%，拆除率超90%，已进入拆迁攻坚收尾和全面启动建设阶段。6月29日，枫下旧改展示中心动工。
枫下旧改展示中心效果图
在知识城最新谋划的“一核一轴四组团”总体空间布局中，划分为三个圈层、七个承载高质量经济发展的城市片区——
内圈层为知识服务与总部经济区，中圈层包括南北两个知识孵化区，外圈层包括南北两个知识转化区以及南部两个居住和公共服务配套区。
枫下村域范围定位为知识城南北两端的两个副中心之一（另一个为新龙副中心），承载新兴产业和高端制造的主要功能，打造知识孵化区。
目前，枫下村域范围布局了知识城四个产业组团中的一个：新材料新能源及集成电路产业组团，已引入粤芯半导体、创维智能产业创新基地、宝能动力电池等项目。
创维基地效果图。项目占地面积2.82万平方米，建筑面积10.24万平方米，投资总额42亿元。
园区聚焦智能芯片研发，加强新材料新能源技术研发和节能环保、绿色低碳技术的产业应用，建设国家新能源综合利用示范区，打造广州创“芯”智造园。
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旧改国进民退
科学城集团接手枫下旧改，也是其在知识城范围内，继金坑、旺村、何棠下、蟹庄之后，介入的第5个旧改项目。
知识城范围20多个旧改项目，科学城集团占比近四分之一，堪称最大庄家。
当然，其他区属国企，如高新区集团、开发区投资集团、知识城集团，也不示弱，纷纷在黄埔这波旧改大潮中抢滩布局。
这是一个重大信号。
国企参与旧改，已是大势所趋。特别是在当前，民营地产商资金压力空前，不断暴雷的背景下，国企进场操刀旧改，显得非常及时。
基于此，国企参与旧改，也在不同层面得到了来自政策、资金、产业导入等多方面的支持。
从广州市、黄埔区两级层面来看，均明确提出鼓励国企参与旧村改造。
比如，前不久流出的《广州市住房和城乡建设局关于审议鼓励功能性国企参与城市更新改造项目有关工作的请示》，明确指出，国企参与旧村改造，具有四大优势：
有利于全市统筹，形成全市更新工作“一盘棋”。
有利于科学有序，有效调控改造节奏。
有利于市区协同，充分发挥市、区属国企优势，有力支撑旧村改造工作顺利实施。
有利于做大做强功能性国企，支持重大基础设施建设。
另外，在土地收储以及土地整备开发、连片开发过程中，涉及到重点产业类改造、产城融合片区改造以及部分历史文化保护街区的保护和活化，这些项目需要很强的统筹能力、风险掌控能力，交由地方国企开展土地整备，也有保障一些。
国企参与旧改，最基本的任务是兜底，代表地方政府承担更多的社会责任。
特别是一些难啃的旧改项目，比如升龙前期介入的夏园旧改；或者已经引入开发商但后续又难以为继的项目，比如曾引入恒大的庙头旧改。由国企托底，也就有了压舱石。
3
重塑楼市新格局
当然，国企操盘旧改，“兜底”之外，意在壮大国有资产。
值得留意的是，过去我们认为，国企在旧改中的角色，更多只是前期服务，做做牵线搭桥就可以了。
但现在来看，国企已然走到前台，成为担当大梁的主角。
即便在与民企开发商合股开发的旧改项目中，不管国企占股比例是多少，民企开发商基本都不可能实现对旧改项目的主导。
在当前城市更新 “ 去房地产化 ”、房地产“三条红线” 的背景下，民企想通过城市更新大肆圈地已不太可能。更多的发挥空间，只能是在拿地后的开发建设阶段。
相对而言，地方国企融资能力灵活，可发挥其母公司背书的融资优势，充分利用城市更新基金、国开行等政策性银行贷款，相比起民企，金融机构无疑更为青睐，能有效地解决当前清退民企的安置以及村民补偿的资金之困。
比如，广州建议由城投投资公司、广州基金牵头，联合广州金控等市属金融机构设立城市更新专项基金，规模1000亿元，首期200亿元。
国企全面进入城市更新领域，将重塑未来楼市新格局。
本文来源：黄埔观察
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