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成都土拍颗粒无收背后,激进正荣踩刹车,盈利困境何解

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西部城市 2021-09-18 00:11

文丨西部菌

成都第二批集中土拍终于落下帷幕。

在房地产大调整的背景下,这场土拍显得格外特殊。因为限房价、竞地价、定品质,整体热度不高,出现流拍,而且地方国企成为拍地的主角。

房企参拍地块前五名的房企全部为国企和央企。其中,中铁建参拍地块数量最多,报名了15宗地块,保证金42.83亿。此外,首开、中粮、金地和保利各参拍9宗、11宗、10宗和7宗,保证金都在20亿以上。——界面新闻

当然,也有民企积极报名:

龙湖参拍土地数量最多,报名了12宗地块,保证金共11.17亿。其次,新希望报名了5宗地块,金辉报名了5宗地块,正荣报名了4宗地块。

今天要说的是正荣。

正荣报名了4宗地块,在如今的环境下,加仓成都的意图很明显。但结果事与愿违,西部菌查询发现,三天的土拍中,正荣全程陪跑、颗粒无收。

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公开渠道拿不到地,还如何拓土?

相对于拓土的失利,正荣更棘手的难题在于,规模上去了,但虚胖程度很严重。而作为黄档房企,债务上升,盈利能力下滑,也给它带来了不小的压力。

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正荣集团1998年在福州成立,旗下正荣地产于2018年在香港上市,截至2020年中,已投资布局长三角、环渤海、中部、西部、海西、珠三角等6大区域。

作为闽系房企,正荣以长三角、环渤海为最主要阵地,2018年开始向珠三角、西部成渝地区进行全国化扩张。

由于聚焦一二线城市,重庆和成都成为正荣地产西进的重要目标。

来源:正荣官网

公开资料显示,2018年7月,正荣联手西藏利农、中关村生态乡村创新服务联盟,在成都市郫都区打造田园综合体,以曲线的方式入蓉。

2019年5月,首次在成都独立拿地。2019年11月,2020年6月,2020年12月,正荣分别在成都市场拿地。至于重庆,正荣进入的时间和成都差不多,是在2018年6月入渝。

值得一提的是,在重庆和成都的拿地突围时,适逢正荣地产的多位高管离职变动,所以这一拓土的动作,对正荣的规模化扩张而言,也有着一定的特殊意义。

不过,正荣地产虽然有深耕意愿,成绩却相当一般。比如在成都首次独立拿地,距成都正荣置业发展有限公司成立,间隔了约一年多。

此外,2021年年中报显示,正荣在重庆和成都的项目,一共只有7个,其中成都5个,重庆2个。如果将成都的桂湖正荣府一期二期合并,那严格来说只有4个。

来源:正荣年中报

销售方面,成渝所在的华西区域,上半年合约销售额占比只有3.1%,长三角为56.7%。

上半年营收方面,华西区域更是可以忽略不计,而2020年的营收占比,同样只有2.5%。

进入成渝三年,如此成绩只能说平平无奇。所以,这次正荣积极报名,和一众地方国企参与成都土拍,并不奇怪。

然而,最终只是打了个酱油。未来正荣在成渝的市场份额,还能否得到有力提升,成渝是否能成为撬动规模的重要支点,这些都要打上大大的问号。

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踊跃报名的正荣,在成都集中供地上颗粒无收,这也是中小型民企在当前房地产市场竞争弱势的一个缩影。

毕竟,随着政策收紧,成都等重点城市,对土拍进行了严格的限制。限房价、竞地价、定品质的模式,考验的不仅仅是操盘能力,还有房企的财务稳健程度。

来源:正荣年中报

在这方面,正荣相较于那些以稳健著称,且融资更有保障的地方国企,自然缺少足够优势,更容易束手束脚。

以三道红线为例,上半年,正荣剔除预收账款的资产负债率72.4%,相比上年末下降4.2个百分点,踩中一道线,属于黄档房企。

正荣的债务踩线,是前些年激进扩张的结果。

自从2016年总部搬到上海开始,正荣延续了闽系房企一贯的激进作风,在全国四处拿地,拓展业务版图。其中2019年新增了41宗土储,2020年上半年则新增32宗。

得益于强有力的全国拓土,正荣近几年的销售增长几乎是直线上升。2016年到2020年,其全口径销售额分别为392.92亿元、702亿元、1080亿元、1307亿元、1419.01亿元。

2020年受疫情影响有所放缓,但前几年,正荣的销售增长之快肉眼可见。而在去年的克而瑞全口径销售榜上,正荣集团位列第22位。

不过,规模快速扩张伴随的问题是,正荣的债务总量也在日益走高。2020年,正荣的总负债金额为1837.5亿元,而今年上半年为2033.05亿元,增长超10%。

考虑到正荣还存在明股实债的嫌疑,真实负债可能还要更高。这样的财务结构,以及依旧踩线的局面,对未来的融资和拿地,多少会造成一定影响。

03

除了债务踩线的压力,正荣的另一个棘手难题在于,为了给增长提速,它大量采取了合作开发的模式,联营、合营项目多,导致规模注水严重。

财报显示,2017年至2019年,正荣地产的全口径销售额分别为702亿元、1080亿元、1307亿元,但权益销售金额分别只有351亿元、361亿元、372亿元,几乎没有增长。

对于牺牲权益占比来做大规模的扩张模式,正荣直到今天依然有很强的路径依赖。

来源:正荣年中报

比如在今年上半年新增的24块地中,占有100%权益的只有广州、西安、厦门的3块,其他全都是合作开发,并且大量地块的权益占比低于50%。

在如今的环境下,合作开发能够整合各方资源,规避风险,降低开发的成本,但依赖过重不仅导致规模增长成色低,还会拖累企业利润。

今年上半年,正荣的合约销售金额达到了823亿元,同比增长47%。营收为160亿元,同比增长只有10%,净利润15亿元,同比增长18%,和销售增速相比可谓黯然失色。

来源:正荣官网

盈利能力方面,毛利率由2020的20.3%,降到上半年的19.1%;净利率由2020年的9.86%,降到上半年的9.39%,都低于行业平均水平。

而按照今年设定的1500亿元的销售目标,正荣踩刹车的迹象相当明显。

那么,扩张减速后的正荣,能否在优化债务的同时,实现盈利能力的提升呢?

值得一提的是,今年上半年的土储中,新增项目90%位于一二线城市。而2020年,正荣的土储构成中,82%位于一二线城市。

换言之,正荣在一二线城市的投拓力度还有加强的趋势。那么,在一二线城市调控升级、利润压缩的背景下,正荣要改善盈利指标,无疑会更加困难。

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