撰文 |吴渊
编辑 |简佳
前几日，一则司法拍卖的新闻引起了笔者的注意。本月初，西安市未央区北二环西未国用（2013出）第161号、第163号土地使用权公开司法拍卖。最终，这两块地被一家名为西安美域置业有限公司的企业以3.51亿元的成交价拿下。
而西安美域置业的法人是曾经将西安万科带入巅峰的西安万科原总经理钱嘉，同时穿透看美域置业的股权结构，其最终实控方则是中国东方资产管理股份有限公司，以及东方资管的香港子公司东银发展（控股）有限公司。
这是钱嘉创业的节奏吗？
01
究竟和万科有没有关系？
这次拍卖的地块，按照用地性质分为居住与商用两个证，其中居住用地面积占了近94%，而土地使用权总面积则为9935.5平方米。按土地出让时规定的容积率限制5.811计算，最大容建面积57735.19平方米。
以最终成交价看，这块地成交楼面地价约为6080元/平方米，以其周边1.3万/平方米~2万元/平方米的均价看，不失为一笔合算的买卖。
在已有的不少关于此次拍卖的新闻报道中，都将拿到地的幕后资金写成了万科。
事实上，从明面的股权结构上，美域置业几乎与万科没有什么关系，无论是控制权还是资金来源，最后都指向了东方资管。按照工商信息统计，美域置业的股权结构中，仅有北京万科占0.3%左右的股份。
只能大概的推断，也许钱嘉这个名字，给了媒体太多的联想空间。
▲图：标红区域为地块所在位置
然而，虽然拿到这块地与西安万科关系不大，但如果探究该地块最终走到司法拍卖的因果脉络，却也能发现西安万科，除了钱嘉这条线外，在其中还有着一定的联系。
此次拍卖的地块，属于未央区肖家村城中村改造项目的一部分。该项目早在2008年便被西安名京地产拿下。紧邻该地块北面的名京·九合院便是其已完成的城改居住区项目。这家地产公司后因诸多问题陷入大量诉讼，从被执行情况看涉及被执行金额超过9亿元，司法拍卖也主要是为了偿还债务。
值得注意的是，2019年2月名京地产曾想将该块土地出售给港股上市公司朗诗地产，朗诗地产对该地块很有兴趣，不但发了公告，甚至从后来的裁判文书中发现，其也愿意先打款给名京地产以解其燃眉之急。
但此事最终的走向很有意思，本文不表了。
02
兜兜转转再次扎根西安的钱嘉
拿到了这么一块“略有渊源”的地块，业内人士都在猜测，钱嘉究竟是又做了职业经理人，还是准备撸起袖子自己干？
根据西安金融棒棒糖的判断，钱嘉这次很有可能是准备自己干。或者说，起码他是准备在开发这一地块的项目中，打出自己的名号的。
1：东方资管的角色：可能只是融资方。
东方资管的业务范围主要是资产收购、重组、转让等运作，地产开发并非主业。在其涉及地产领域的操作中其常见的是收购亟需偿债企业、破产企业的商业地产等固定资产，或者是收购由于资金不足而停工的在建项目等，依靠资金或资产运作获取收益。比如2020年4月，东方资管同样是以香港子公司出资的形式，收购了北京停工3年的CBD项目中弘大厦。
因此，我们猜测在本次收购中，东方资管很可能只是融资提供方，并不会参与到项目的经营当中。具体决策开发运营的，应该还是钱嘉团队。
2：蛰伏3年：钱嘉有创业迹象。
2018年离开西安万科，同年又离开嘉禾北京，钱嘉实际上在当年中就又回到了陕西，并和其在西安万科的老同事再次开始创业。因为2018年6月时，钱嘉就创立了西安嘉信美地实业有限公司（占股49.68%）。同属该公司股东与高管的还有曾任万科西安公司副总经理的马爱明，以及曾任南充万科置业公司总经理的巩亮。
而且就在同一年，这家“钱嘉及老同事”的创业公司，与另外两家陕西本地地产企业，共同开发了渭南的房地产项目地建嘉信臻湾府，总建筑面积约15万平方米。
▲图：地建嘉信臻湾府效果图
所以我们今日关注的话题其实是“钱嘉重回西安”。
时间节点也有例证。2021年08月25，钱嘉成立了美域置业，明显就是为了这次的拍卖，8月31日，东方资管进场，接手了美域置业的全部股权。9月3日，美域置业拿下名京房地产法拍的两块地。每一步，应该都在钱嘉进入西安房地产市场的规划之中，稳步的推进着。
03
本土房企的未来机遇
钱嘉是1977年生人，今年已经44岁了。尽管出生在成都，但从人生经历、职业履历来说，不惑之年开启事业下半程的他，可以算是一名陕西本土创业者了。这样一名本地创业者，在今后的市场中又能走到怎样的高度？
1：毕业于万科这样一所房地产创业者的“黄埔军校”，是钱嘉最大的优势之一。
得益于创业文化的传统与高度市场化的体制，万科是国内房地产行业中，走出最多成功创业职业经理人的企业了。2015年，北京万科原总经理毛大庆离职创业优客工场，2020年11月，优客工场登陆美股纳斯达克。万科原执行副总裁刘爱明同年离职创立中城新产业控股集团有限公司，目前已在深圳、北京、上海等地打造了多个产业园区。此外，还有万科原副总裁周彤，创立了深圳市信城不动产有限公司；万科建筑研究中心原首席高级经理楚先锋，创建了修武云武堂酒店有限公司等等。
其中最有名的，莫过于万科总裁祝九胜曾带领部分高管创建互联网金融平台“鹏金所”，祝九胜担任董事长，万科入股投资，可以说是企业高管创业的开创性模式。
2：前辈们的成功，是钱嘉的信心来源，也当然是人脉资源的“富矿。而他掌舵西安万科时的成就，则更是在陕西创业的底气。
2014年，钱嘉接任西安万科的总经理，同年西安万科的销售约为54亿元，同比增长近90%，一跃坐上了西安房地产市场的头把交椅。2015年万科销售突破60亿元，2016年突破120亿元，2017年更是达到近200亿元，市场占有率为9.5%。
正是因为带着这样的成就光环，在陕西房地产市场，钱嘉是不会缺少合作者的。
3：根据钱嘉的判断，未来的本土房企，将会打破品牌房企对头部市场的垄断。
作为亲历者，钱嘉最清楚自2017年公开土拍制度以来，全国性一线房企涌入陕西房地产市场后带来的变化。因此在接受《财经》的采访时曾表示：“本土企业的优势在于熟悉地方规则，了解风俗民情。前两年本地企业精力主要放在土地端，在产品和营销端后知后觉，导致明显被甩到后面。”
然而对于这样的状况，钱嘉并没有视之为阻碍，反而对土地房企的未来充满信心。“经历残酷的市场变化，本土房企视野逐渐打开，开始尝试产品的创新和提升，逐渐出现了反弹迹象，将来排行榜TOP10未必全是品牌房企。”
上一次进行这样大势的判断，还是在他刚到西安的2014年。彼时，他认为西安房市野蛮生长，项目良莠不齐，整体居住品质较低，未来发展空间巨大。此后，他的判断也带领着西安万科一路冲顶。
而这一回，钱嘉对大势再次预测后，则带着老兄弟们与新生的本土房企，又义无反顾的杀回了西安市场。