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杭州拐点终于来了!

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樱桃大房子 2021-09-17 11:02

今天说下杭州。

杭州房价到底什么时候跌?杭州二手房指导价还出来吗?

每逢发文章,这两个问题必然出现在留言区。

我的回答都是一定要远离杭州二手房,此刻杭州的风险最大,二手房指导价随时可能出台。因为杭州一直这么火爆,最应该调控的就是杭州了。

但没想到,这指导价还没出来,杭州二手房价格就已经开始跌了。

我想大概是看到全国已有多个城市出台二手房指导价,杭州的投资客已经吓坏了,估计迟早会轮到杭州,赶快抛售。

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(此处应有敲锣打鼓声?)

先看去年杭州飘到云端上的大热板块:之江。

禹州滨之江去年因为紧抱“阿里蚂蚁”大腿,二手房业主坐地起价,一天涨上百万都是小儿科。

去年蚂蚁拿地之前,禹州滨之江89平的成交价大概在360万左右,蚂蚁宣布落地之江,同样89平成交价飙升至435万。

当时市场简直说是疯狂,有业主直接把价格提高到500万。

但今年同样一套房子,却一而再再而三地降价。

当然,降价的房源太多了,这套也算不上什么笋盘,如果想卖出去,只能把价格继续压低。

现在贝壳上甚至还有业主把价格降到400万以内。

虽然和之前涨价相比,之江降价幅度还不算太多,但是业主那种一味涨价的预期已经被打破了。

还有奥体“盈丰路三兄弟”:龙湖天璞、融信保利创世纪、融创时代奥城,也难逃降价的宿命。

融信保利创世纪两个月左右降价120万!

龙湖天璞一套137平的四房,业主自上架以来,一路降价,半年下来不知不觉已经降了150万!单价更是跌破8万。

时代奥城更尴尬,一打开全是“必看好房”,一般上架必看好房都是业主急卖的房子。

这套三室从6月份挂牌1050万到现在的940万,也降了110万。

而且就在一周前时代奥城成交了一套法拍房,面积138.83㎡,去掉车位,最终单价为8.18万元/㎡。

以上都是我随机在贝壳上截取的,大家也可以去看看,随便打开「必看好房」,基本上都是经历了一连串艰辛的降价历程。

真是没想到,有一天我也能被杭州降价刷屏。

我看不少急售房源,都会找个得体的理由,声称业主是由于摇中了红盘,因此才降价套现。

真真假假不清楚,可以确定的是,杭州二手房已经迎来了历史的拐点,降价潮开启后将一发不可收拾。

现在基本热点城市在二手房指导价出台后,都陆陆续续降价了,比如深圳广州西安成都宁波……

而杭州的二手房指导价似乎一直像「狼来了」一样,一直没落地,怎么房价就降了呢?

第一、根本的原因就是严控信贷。

杭州的房贷利率从5月份开始不断上涨,从最开始的首套5.2%、二套5.38%,涨到8月份的首套6.25%,二套6.37%。

如果房价继续上涨,利率上涨的差价其实也可以掩盖。

但房贷放贷周期过长,甚至二手房停贷,直接打破了卖家的计划,很多卖家都是打算卖了二手房再去打新,现在计划全部被打乱。

除非找到全款买家,但能够付全款的买家少之又少。

现在放贷时间动辄半年起,市场也就被冻结了。

第二、805限购新政后,杭州的房票被砍了一大半。

在北上广深严格的限购政策中,杭州一落户便买房成为了投资客的天堂。

如今限购后,短期内投资客无法进场,还砍掉了很多本来有资格的买家。

现在真正杭州的刚需有资格的都会优先选择新房,8月份杭州一次性发了74张预售证,推出18763套房,参与摇号的人数达9.3万人次,

你可以想一想,还有多少人会去买二手房呢。

去年杭州市场火热的时候,二手房成交月均上万套,但是今年自从5月份信贷收紧后,二手房成交开始掉头,8月份更是跌破6000套。

市场需求少了,价格只能不断下探。

第三、杭州利好出尽,房价上涨没有了支撑。

以前为什么杭州房价总是控不下来?

需求多、信贷宽松、亚运会之前需要大基建,那需要卖地、地价高、高新企业多,阿里撑腰……

前两者上面已经解释了。

亚运会一直都是杭州炒房客最坚定的信仰,大家一直觉得只要亚运会还没来,杭州就要大力卖地,搞基建,杭州房价就不会跌。

但其实聪明的投资客已经开始提前撤离二手房市场,专门去打新,能打到就赚到,打不到就等着二手房跌咯,本来赶在这之前也是要撤走的。

一旦亚运会的利好释放完,投资客的信仰随之崩塌。

昨天是杭州第二批集中供地的日子,仅仅拿出10块地,让人大跌眼镜的是,竟然有9幅土地,出现了流拍的现象,房企也“躺平”了。

杭州第二批集中供地中的十宗竞品质地块

杭州土地市场遇冷,这可不是什么利好消息。

也许是利润太少了吧,又要竞品质还要现房销售,根本没得赚。

现在房企都只求安稳,是一丁点风险都不想碰了,房企的态度也很明确,除非地价可以让利,不然就不玩了。

最后是阿里的影响,以前大家总觉得只要阿里在,杭州房价就有支撑,甚至阿里在哪里拿地,房价就会应声而涨。

但是8月份蚂蚁二期地块出让,相信大部分人都不知道吧。

遥想去年蚂蚁进驻之江,直接把之江房价拉起来,这一次却悄无声息,投资客消失之后,市场从未有过如此理智。

总的来说,杭州这一轮上涨周期已经结束了,要知道需求总有透支的一天,市场也需要休养生息。

现在就是拐点来临的时候!!

现在释放的信号是,不涨,但也不跌多少。稳房价这个词,请大家默默念十遍,自行揣摩。

所以,杭州房价如果开始跌了,8月调控的效果已经见效了,再加上杭州历来是比较呵护市场的,现在连土地市场都开始流拍了,所以二手房指导价还会不会出台,暂时也很难说。

但我能预判的是,杭州的房价短期是涨到头了,如果继续涨,二手房指导价肯定就会出台。

虽然杭州长期我依然看好,但短期除了去打新,二手房确实是不能再参与了。

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