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被砍1.5万、2万/平!刚刚,南京多板块二手房指导价疑似曝光

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六朝汇楼市 2021-09-17 10:32

如今,二手房指导价的风刮的整个房产市场都瑟瑟发抖,看得出来有些人已经耐不住了。

01 指导价爆料,二手房要被狠削?

就在近日,疑似一些小区的二手房指导价被爆料,在爆料信息中我们可以看到,其中润江城指导价4.2w/m²,佳兆业城市广场指导价5.5w/m²,宏图上水云锦指导价5.4w/m²。

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目前,虽然对于此说法,官方并没有出台名义上的二手房指导价数据,但是,不少买房人还是非常居安思危,对于市场上吹的风也是慎之又慎。

从数据来说看,倘若真的二手房指导价如此,那么对于这些二手房可以说是相当的不友好。

目前正荣润江城二手房均价在47806元/m²,同时近期内也有两套房源的成交,成交的都是刚需的小户型,总体面积都不超过90m²,成交单价在4.6w/m²上下。

而小区内目前成交单价最高的也是一套小户型,是一套86.5m²的三室两厅,成交单价在50116元/m²,成交总价434万。

而目前成交的房源中,也仅有这一套房源单价达到了5w/m²以上,倘若按照指导价4.2w/m²来看的话,在其二手房的削减力度上还算不上大手笔。

毕竟从周边的几个小区二手房均价来看,也就润江城的均价最高,达到了4.8w/m²,其他的几乎都在4.3-4.4w/m²。

但爆料的指导价来看,如果对于润江城的价格是降降温的话,那么对于佳兆业广场和宏图水上云锦那真可谓是“指导”!

从目前的市场来看,位于河西南的佳兆业城市广场一期二手房均价为6.6w/m²,二期二手房均价为6.8w/m²,而这与其爆料的5.5w/m²之间整整相差了1w+/m²。

不过从目前的成交情况来看,无论是佳兆业广场一期还是二期近90天内都没有成交的记录,只能说,挂的多卖的少。

以二期为例,从房屋成交情况来看,最高的成交单价达70301万/m²,是小区唯一一套单价7w+/m²成交的二手房源。

成交的也是一套小户型,面积为86.13的三室一厅,成交价为70301元/m²,成交总价达606万元。

而河西中的宏图水上云锦目前的二手房均价已然达到了7.6w/m²,这个二手房均价放在其区域内,都算是非常高的了。即使是在整个南京都也能有一席之地。

拿宏图水上云锦一期来看,水上云锦相比于佳兆业广场和润江城来看,其成交的几乎都是大户型的改善房源,属于高单价、高总价的成交。

从其上个月21号成交的一套130m²的三室两厅来看,成交单价达76616元/m²,该成交单价也是达到了小区成交单价的天花板,成交总价也是高达996万元。

如果真如所传的5.4w/m²指导价来看,那么对于宏图水上云锦来说,那打击无疑是巨大的,毕竟两者之间相差了2.2w/m²。

虽然没像广州那样达到腰斩的地步,但这样额管控幅度也着实不小,不过现在官方的指导价尚未出炉,最终定价如何还真不好说。

02 二手房疯狂上架,新房却遇冷!

指导价还未出,但有的小区就已经按捺不住了!

据消息称,新玄武神盘中海玄武公馆日前出现大量房源的挂售,而好奇的小编打开二手房平台一看,确实也十分震惊!

从二手房平台数据显示,中海玄武公馆目前正在出售的房源共有102套,近90天内也有3套房源成交,近30天内带看次数达到153次,平均下来,每天都有5组客户来看房。

不得不说这个整体挂售的房源数还是不少的,据统计,就在最近的一个月之内,玄武公馆就上架19套房源和3个车位,不得不说上货速度着实是可以。

目前,中海玄武公馆的二手房均价为57923元/m²,但从这一个月上架的二手房源来看,仅有6套二手房挂牌价在6w/m²以下,挂牌价6w/m²以上的房占比达三分之二!

在这一个月内上架房源中,最高挂牌单价达66327元/m²,挂牌总价达650万元,是一套98m²的三室两厅。

从目前中海玄武公馆的成交记录来看,90几m²的小户型最近的成交单价达60069元/m²,成交总价为581万。

除了上货速度惊人之外,玄武公馆的挂牌价相较于目前的成交价来看,几乎都高出约5000-6000元/m²,看来还是有不少人想要出手的。

这也不难看出,二手房指导价还没到,不少人已经开始闻风而动了,而目前新玄武境内二手房开始上架套现的同时,新房的日子看起来也不是那么好过。

就拿近期新玄武境内开盘的房源来说,玄武宝龙城、紫金悦峯、复地明日之城齐开盘,由于各种管控及要求,相比之前的高人气,当下也是被迫降温了。

其中紫金悦峯销许均价约43748—45860元/㎡,同时87m²的小户型也是新玄武目前上车门槛最低的房源,也算是非常抢手的房源。

不过,从紫金悦峯的开盘情况来看,由于此次加推房源较多,又赶上集中上市,紫金悦峯开盘后的房源去化率达7成,还剩下一些低楼层和顶楼。

03 二手房价虽有涨幅,但二手房库存巨大!

新房不好卖,二手房更不好卖。

对于好地段好品质的房源来说,即使指导价来临,照样还是能有一个很好的价位所在,在后期优胜劣汰的情形下,高保值的房源,肯定也是稳稳的站住卖方市场!

根据数据显示,南京当下的二手房库存已经多达12万套左右,整体的库存量还是非常之大的,一旦二手房指导价来临,那么一些地段差,配置低的房源将直接走向市场的坟墓。

9月15日,国家统计局公布8月份70个大中城市房价数据,从一些头部城市的二手房价涨幅情况中我们可以看到:一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.7%和9.1%,涨幅比上月分别回落0.3和0.9个百分点。

从二手房价分类指数表中我们可以看到,南京90m²及以下二手房,环比增长0.6%,同比增长6.4%,90-144m²的环比增长0.3%,同比增长6.4%,144m²以上的环比增长0.1%,同比增长6.9%。

从数据中我们可以看到,不少城市的二手房价开始出现下降,楼市也逐渐遇冷,但南京目前还是保持了二手房价的增长,这从目前挂牌和成交的信息中我们多多少少也是可以感觉得出来的。

值得注意的是,大户型的成交目前也开始逐渐拥有市场,144m²以上的房源同比增长高达6.9%,这也是目前不少人开始选择大面积改善的,而不止单纯的压码投资小户型了。

简而言之,南京目前的的高库存也面临着两极分化,只是在没有指导价的情况下,价格的可控度就显得没那么高,好房源挂高价,一般或者不好的房源同样也挂高价。

当靴子落地,那么好与不好的房源价格便立刻泾渭分明,在整体降温的情况下,那些拼命高挂的房源就真的很难过了,尤其还是在如此高的库存之下。

无论如何,房住不炒是宗旨,一旦偏离,下场终将难收场!

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