江宁青龙山新城3幅地块规划修改方案出炉！区域新增宅地和一所小学用地......
近日，南京市规划局官网发布了《南京江宁上坊组团控制性详细规划》NJNBd020-01、07、08规划管理单元图则修改方案。
据文件显示，本次规划管理单元图则修改工作主要涉及3幅地块，其中拟修改范围中01图则现状主要为已建居住小区，07和08图则现状主要为暂未搬迁的殡葬设施。
其中，拟修改范围具体如下：
01规划管理单元图则位于天宁路以东、万安西路以南、绕城高速以西、宁杭高速以北，占地面积44. 01公顷；
07规划管理单元图则位于上高路以东、文靖路以南、润麒路以西、天靖路以北，占地面积22.98公顷；
08规划管理单元图则位于文靖路以东、临麒路以南、绕城高速以西、天靖路以北，占地面55. 15公顷。
此次，主要是为保障上坊片区公配设施优先落地，落实轨道交通线网规划、文物紫线、河道蓝线等专项研究成果， 主要是下面几个方面：
1、考量用地开发时序，保障公配设施先期落地，优化居住社区中心、学校等公配设施布局；
2、依据相关规范要求，提升公配设施服务标准，扩大设施占地规模，优化部分设施指标；
3、结合专项研究成果，优化道路、电力、轨道、文物、河道与绿化等六线管理与控制要求。
修改后， NJNBd020-01、07、08规划管理单元图则具体如下：
1、01规划管理单元图则的零售商业用地修改为绿地、科研设计用地。目前地块内还规划有3幅二类居住用地约15万方，以及绿地、科研设计等用地。
2、07规划管理单元图则的一块商办混合用地修改为小学用地，区域新增一所12班小学。目前地块内还规划3幅商办用地约9.4万方，以及居住社区中心、绿地公园等设施。
3、08规划管理单元图则的一块居住社区中心用地修改为二类居住用地，部分幼托用地修改为二类居住用地、基层社区中心用地以及绿地。
值得注意的是，07规划管理单元图则现状为公墓、殡仪馆和空地，规划了用地面积约9.4万方商办用地，未来将建设商业综合体的地块。
作为限制青龙山生态新城发展的最大硬伤，殡仪馆、公墓搬迁因涉及范围广，难度高，选址非常困难，进度一直缓慢，甚至可以说是板块内的一个“顽疾”。
今年6月份，据江宁区民政局正式公布，为配合上坊片区旧城改造，位于东山街道陈陵路199号的殡仪馆将于2022年5月底关闭。
这对于青龙山国际生态新城来说，无疑是历史性的一天。
6月底，青龙山国际生态新城又传来重磅好消息： 江宁区上坊片区商业中心区城市设计启动招标。
根据招标公告，本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的：江宁区上坊片区商业中心区城市设计。项目资金来源为自筹资金：220万，招标人为南京上坊建设开发有限公司。
商业中心区所在位置为：东至润麒路，西至上高路，南至天环路，北至文靖东路，总面积约为38公顷。
商业规划示意图
对比此次的规划看，JNBd020-07地块就位于此。
从前期规划上看，该商业为五星级酒店、主题商业中心、甲级写字楼、公寓等配套设施。
区域内目前商业因为拆迁商业比较匮乏，底商更是非常稀少，新房项目底商还不够丰富，仅有新塘小区的底商以及东南角的上访农贸市场。
新塘小区底商示意图
其实，青龙山国际新城的定位相当高， 是继江心洲之后，全南京第二个一二级联动项目，被誉为第二个“河西”。
不同于“边拆边建”的旧城改造模式，联动开发最大的特点就是“先整体规划，再开发”。
交通上， 区域内除了已开通的地铁1号线（龙眠大道站）外，还规划有地铁10号线二期（建设中）、12号线、13号线（预计2030年前建成通车）， 周边还有宁杭、长深、沪蓉高速， 目前区域内万安西路、石杨路西延项目、纬七路东进工程等都已建成通车 。
教育上，目前青龙山国际生态新城已有上坊小学、上坊中学、东山外国语学校、琅琊路小学江宁分校等优质教育资源。 此外，还规划有幼儿园5所、小学3所、中学1所，12年一站式教育配套。
区域住宅实景
医疗上，区域内目前已有第二人民医院，以及一所集医疗、保健、康复、健康体检为一体的南京景岳医院。
目前， 区域内的新房项目并不少，有金地新力云靖花园、中南上悦花苑、上东逸境、朗诗玲珑郡、江宁金茂悦、深业青麓上居、雅居乐雅郡兰庭以及朗诗保利G22项目。
其中9月13日，雅居乐雅郡兰庭新领了3、6、7号楼销许，户型建面约76、89、105㎡，共计427套房源（人才房129套，无住房保障房源129/171套），销许均价约26278元/㎡。
要知道， 板块自开发5年来房价一直持续低迷， 2016年9月区域内东城金茂悦精装首开均价约2.4万元/㎡，2021年9月13日区域内首开销许均价约2.6万元/㎡，
相比周边，麒麟板块仁恒城市星徽首开约3.2万元/㎡；东山老城板块海玥华府首开均价约3.3万元/㎡，青龙山板块5年来房价涨幅相较于其他版块来讲微乎其微。
2016年与2021年板块开盘价对比（图源：365）
主要原因就是青龙山的“老大难”殡仪馆、公墓搬迁扼住了板块的发展， 不过好在近段时间已有新进展 ，相信未来随着“老大难”的搬迁，青龙山板块会有“翻身”之日。
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