自从9月5号中共中央、国务院下发《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》以來，珠海的整体市场情绪整体都很高涨，尤其是横琴，被突然推到了镁光灯下。
而广东省委、省政府最近又透露出横琴将争取在2022年封关运作，海关总署还会为横琴量身打造监管制度和配套保障措施。
总的来看，整份文件传达了一个重要意思：澳门横琴一体化，两地各取所需。
澳门不是缺土地发展吗？我横琴给你。
横琴不是发展程度不高，居住氛围不强吗？我澳门来给你产业、人口。
这种双赢的事，不但澳门开心、横琴开心，横琴业主更开心！
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买横琴等于买澳门？
在大家的眼中，一旦封关，似乎横琴房就等同于澳门房子。
而今年6月澳门的房价均价是每平103238澳门元，兑换成人民币相当于是83000.5元/㎡。
横琴上半年的均价不过49493.48元/㎡，几乎是澳门房价的一半。
所以，因为横琴粤澳深度合作区的建设，大家对横琴楼市未来预期的看好，也就不难理解了。
要是两地一体化，横琴不是分分钟会补涨吗？
对于澳门居民来说，来横琴，他们可以买到更便宜的房子；对于横琴业主来说，他们的房子有了升值的空间。
回顾横琴的历史我们可以发现，横琴粤澳合作最早可以追溯到2019年。那时候国务院正式批准实施《横琴总体发展规划》，横琴被纳入珠海经济特区，且被寄予一国两制下探索“粤港澳”合作示范区的厚望。横琴新区在这一年正式挂牌成立。
自此之后，横琴楼市的发展就一发不可收拾。
首先是人口。
根据第七次人口普查数据，横琴的常住人口为53040人，已经突破了5万人，其中有大学学历（大专及以上学历）的人就有1.1万人。与2010年的六普数据中的11727人相比，增加了4万多人，十年间增长率为352.29%。
从人口情况来看，横琴高素质人口占比较高，人口也在高速增长。
从产业来看，由于横琴一直是企业心中的避税胜地，不少企业总部已经陆陆续续迁往横琴。截至2020年，在横琴登记注册的市场主体已经到达了6万家，其中有45家世界500强，73家中国500强。
加上，最近《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》里提到要对在合作区工作的高端人才和紧缺人才免征个税超过15%的部分；对符合条件的企业减按15%的税率征收企业所得税、部分企业的部分收入还可以免征企业所得税。税收优惠力度之大，相信未来横琴还会有更多企业入驻。
利好虽多，但现实也有诸多残忍的地方。
比如，你真的以为横琴上半年均价4万+，现在就还是那个价格吗？
如果你经常看我们的文章就会发现，横琴在售的一手均价都在6万+/㎡了，位置稍好的二手也要6、7万/㎡。甚至有业主的挂牌价已经逼近10万/㎡。
所以，横琴利好虽多，却早已经透支在房价里。
而且只要横琴没有划归澳门管辖，它就还是按珠海的调控政策执行。人才购房限售8年，无论外地人还是本地人最多只能在横琴买一套房。
虽说珠海现在对外地客买房还不对社保和个税做要求，购房政策算湾区比较宽松的。但按照楼市调控哪里冒头打哪里的规律，横琴房价如果迎来大爆发，那么重锤就会很快落下。
请不要怀疑国家调控的决心。
所以，短期内横琴楼市可能会有一些涨幅，但很难和澳门齐平。
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横琴，买不买？
横琴片区最近已经很少有土地出让了，建设用地以肉眼可见的速度在减少。今年8月，横琴连一宗土地供应都没有。
而开发商为了争夺一块横琴的土地，愿意支付的溢价也越来越高。2020年10月中海豪掷104.76个亿，折合楼面价23281元/㎡的价格拿下横琴十字门中央商务区湾仔片区的一块商住地，创下珠海土拍总价第一的记录。
从面粉价格的变化，我们可以看出面包贵是有贵的道理的。
不过，由于土地出让的减少，未来市场上的新盘会越来越少，最终还是二手的混战。
而现在预期这么高的情况下，业主心态也是比较膨胀的，很难买到性价比高的优质房源。
其实，从政策公布的那一刹那起，投资横琴就失去了意义。现在，是过去站岗十年的人收获的时候了。
对于纯投资者来说，这已经是个人人都能看见的机会，再投资已经失去了意义。
对于有强居住需求的人来说，横琴上车门槛已经太高，倒不如选择香洲区的别的板块。