部分数据来源：中原市场研究中心
9月15日，国家统计局出台8月70城房价指数。
总体上看，8月，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。
尽管，中山不在这70城里，但这个8月对中山楼市而言，似乎是一个分水岭的存在。更有大佬看出，这是比08年还要艰难的一年。
成交量、来访量双双下降，只有价格是涨的
先来看几组数据。
数据一：根据合富研究院监测：8月全市住宅成交3671套，40万㎡，环比下降10%，同比下降29%。
具体每月的数据没有，但可以感受一下这条曲线：
数据二：来自中山中原地产的战略研究中心的月度报告。
全市商品房网签6662套，环比下降约23.71%，同比下降约40.58%，商品房网签面积约51.1万㎡，环比下降约17.19%，同比下降约36.59%；
其中，住宅网签3273套，环比下降约16.36%，同比下降约34.92%，住宅网签面积约36万㎡，环比下降约15.11%，同比下降约35.25%。
柱状的网签宗数，连续3个月下降。
中原的数据归纳了一下，成交的商品房、住宅，在宗数和面积上都是负数（下降），而只在价格的维度上，还有上涨。
另一边，来访量也在下降。
以往每个周末爆满的售楼处，现在还有空余的座位。
根据中原监测数据，2021年8月全市来访量环比下降约17.3%，同比下降约26.6%；成交量环比下降约29.2%，同比下降约46.2%。
无论环比，还是同比，都是“下降”。换句话说，无论是对比上个月，还是去年的8月，今年的8月都成色不足。
看得见的特价，看不见的不降价
尽管8月是传统的淡季，但搞营销的，总要未雨绸缪。毕竟房企现在回款压力不是一般的大。
于是，我们看到了好多好多好多好多特价活动。
著名大盘以前楼王可以过2万的价格，最近打出了“一年前”的价格，当然这优惠限时7天。听闻13999还不是近期最优惠的特价，欢迎大家补充。
- 火炬区中心霸主盘推出17XXX元/㎡的特价，此前均价是在2.2-2.5万/㎡；
- 三乡有盘7字头清尾货，毛坯出售，一时引来了无数吃瓜群众；
- 小榄的东升片，价格战已经打到9字头的水平，有盘甚至打到7字头
- 南区有公寓打出7字头，总价2X万；（有估算指出，这是卖一套亏一套的节奏了）
- 供应大户西区，有盘叫嚣“清盘”好多次、有盘推出9字头
不只是价格战，一张张红色扎眼的海报，还有各种优惠政策：
首付政策松动，10万以下的首期出现了，余下的分期，有的三个月有的半年，甚至一年。
开发商出钱帮忙包车接送客户↓
引进更多渠道中介，大力推广↓
当然还有刺激渠道中介的一系列措施：快速结佣、提高部分房源的佣金、成交套数多的时候佣金比例再涨点………
多方面下手，让你们是不是也觉得“楼市怎么都在降价？”
冷静一下。
这些特价，是真特价，还是朝向楼层不好的尾货？真降价，是整栋整盘的特价；而真刷存在感，是拿几套尾货出来做营销。
| 有些打完折跟平时售价也差不多
然后回想一下，诸位心中的白月光，他们发特价房源了没？
踩盘鸽关注的几个：富逸城臻誉、鸿瑞壹品、傲峰天御……还是静悄悄。问及楼盘，得到一个回复：我们回款压力不大（不——缺——钱）。
当然，这也跟楼盘本身的营销策略有关，有的楼盘同时在特价、涨价，不同房源不同策略。
所以，现在的楼市，不是风雨飘摇，而是正在退潮。
房企，是时候“讨好”中山人了
对楼盘或者房企而言，现在卖房子更难了。
以前投资热情高涨的时期，深圳客、东莞客外区客户购买力强，第一次到售楼部就能成交。
当潮水退去，外区客户的比例会相应下降，而本地客群比例会增加。
是时候想想中山人会对什么样的产品买账。毕竟，中山的楼市，中山本地购买力一直是占大头。
简单粗暴地理解，房企赚的钱，是要给各种供应商付款、偿还债务等等。
所以现在即便亏钱也要卖，毕竟卖一套房若是全款客户还好说，如果贷款还要等银行放款，时间线就拉更长。
回款，已经变成开发商心头上最重要的事了。
毕竟，“活下去”真的很重要。
业界大佬说：年底会有一波抄底机会
那么对于购房者呢？现在出手，会被割韭菜吗？
房叔说过，现在真正的投资者其实已经退场了（详戳这里），刚需改善应该入场吗？
问了一下大佬：
中山中原物业顾问公司高级拓展总监，植建军
年底会是一波抄底的机会。
现在很明显，8月个别楼盘在降价，9月估计降价楼盘会更多。那越靠近年底会越多，可能就不是等12月，因为12月都已经晚了，可能就看10-11月，今年优惠力度应该还是蛮大的。
今年是从业以来遇到最困难的一个下半年。
08年其实对于中山或中国来说，也就是一两个月就过去了，13-14年其实也都是遇到了政策调控，市场下行。但那时候大家对未来预期还是非常乐观的，熬过就行了。
但现在一系列的组合拳，不断加码的调控政策，对行业应该的信心，也到了最低点。
中山楼市资深观察者，谢仲娟
如果说这段时间楼市冷了很多，9-10月是不是好的时机呢?
第四季度，我预计肯定会有一波优惠。
因为今年、尤其下半年的楼市不是特别好，开发商为了就是说冲业绩或者说完成任务量，到年底肯定会有一波促销。
9-10月或者11月会是不错的入市时机，对于刚需或者急需要买房的。
但是从投资角度看，那得等一段时间，因为目前国家政策还是房住不炒。
现在属于投资的冷静期，以前，楼盘稍微大幅度一点降价让利，购房者会蜂拥而至。但现在这一轮的降价或者让利，目前看到中山的市场，大家还是偏冷静。虽然说会有一定的效果，那跟之前的那种一波清，还是有挺大的差距。
最近的市场，马鞍岛的粤海开盘，虽然推了100多套，去化情况还算理想。证明马鞍岛片区，楼价还是算比较稳定的。
中山也会开始出现“顶端效应”，当一个片区拥有了天时地利人和，规划、人口、产业等等所有的东西都集中在那里，它就会产生顶端效应。
所以中山出现了一边卖3万的均价，一边卖六七千的现象。
总的来说，这段时间是刚需入市的好时间，各方面的优惠都有。但投资的话，可以相对稳一稳。如果实力比较够，也可以相对的抄个底，如果说是想“投机”的行为，那肯定是不能入市。
正如大佬说的，中山有的盘卖3万，有的卖六七千，准备出手的朋友切记要从自身出发，本着自己住的需求考虑出手，多番考虑对比。
准备出手的朋友，请准备好首付，做好准备迎接漫长的放款。
想了解最近的房贷利率可以戳这里：“有人等1年才放款”！中山房贷利率又涨了，首套最高6.2%！
最后，依然评论区等大家。
——END——