9月11日下午六点，天色渐晚，北辰时光里售楼处的人潮却迟迟不散，上百号人挤在售楼处，置业顾问分身乏术，一个人要同时带三四组客户看房讲解。北辰时光里的这次促销，其公寓的价格从8400元/平直降到了5888元/平，吸引了不少客户到来。在第二天的开盘现场，上午9点开始摇号后，售楼处门外仍然排着大概20多米的长队。来自湖南中原研究院的数据显示，9月12日，北辰时光里当天开盘去化率为94%。
12日上午9点北辰时光里售楼处
房企跟风公寓新一轮降价潮
此次北辰时光里的公寓促销价最低为5888元/平，虽然5888元/平的房源只有部分楼层，但其它楼层也有一定降价，整体均价在6千多起。经过查询，在今年4月份之前，北辰时光里的公寓均价还在万元以上，五月份时北辰时光里推出折扣促销活动，公寓降至8388元/平，时隔4个月后，项目再次促销降价，这一次降至5888元/平起，价格下调的力度不小。
公寓产品降价的不只是北辰时光里这一个项目，近期长沙陆续有多个公寓楼盘推出降价促销活动，各种降价海报传遍朋友圈，长沙的公寓降价潮似乎又要到来。
“北辰时光里5888元/平，入主市府+滨江”；“金茂建发泊悦7288元/㎡起，限时5天”；“绿地v岛紧急加推，一线临湖9199元/㎡公寓”；“卓越中寰总价38万起，享金融芯地铁寓”……8月以来，已有不少项目打出了降价促销的口号，降价的项目涵盖了梅溪湖、滨江、马栏山等热门板块，甚至有一线湖景房源加入战场。
和北辰时光里同样位于滨江新城片区的金茂建发泊悦，也在上周推出了部分团购房源，限时9月8日-12日五天，均价在7500元/平左右。今年6月份左右金茂建发泊悦LOFT公寓的均价还在12700-13000元/平，7月中旬公开均价已至9500元/平左右，比此次限时团购的价格仍然高出了近2000元/平米。9月11日，即限时结束前一天，售楼处仍然熙熙攘攘，接送客户来往于售楼处和样板间的观光车几乎没停过，项目的置业顾问表示近几天每天的成交量大约在40、50套左右。
11日下午金茂建发泊悦售楼处
8月份，根据湖南中原研究院的数据，位于马栏山文化创意产业园的绿地v岛的均价从13500元/平降至9309元/平，降幅超过30%，8月成交了286套；地处河西金融中心卓越中寰去年8月的均价还在16006元/平，今年的8月降至10800元/平，来访客户超1500组，售楼处表示当月成交量在280套左右。两盘的区域位置和潜力都还不错，以价换量效果明显。
要不要跟进？这是摆在很多开发商前面的一个问题。市场观望情绪悄然蔓延，不少房企在试探市场风向，不愿错过热点，但又不舍得自断后路。位于洋湖片区的荟聚之光楼盘打出了首付可分期的宣传语；梅溪湖核心位置的振业城今年3月份时跟风降价至8500元/平，之后一直有断断续续地放出少量7字头房源来带客增加人气，限时、秒杀、特价等各种套路卷土重来……整体上来看，基本上参与了降价的楼盘都为限时或限量房源出售……毕竟价格竞争一旦开始，之后就再难回头了。
但不管是半遮半掩，还是大张旗鼓，长沙公寓的价格走势已经出现一个拐点。
公寓价格拐点坐实
与其它城市不同，长沙的公寓市场长时间以来都存在着公寓价格高于或持平于住宅的情况。直到今年，长沙公寓与普通住宅价格首次出现了“倒挂”逆转。根据世联行数据，2021年上半年长沙公寓均价为12075元/平，普通住宅均价为12450元/平，价差438元/平，与此前两年走势相比价格下调明显。
早在今年三月，长沙公寓的价格拐点已经悄然显现。
从去年9月恒大掀起打折风以来，长沙已经出现过不止一次公寓组团降价了。在今年3月份时，新力铂园突然价格大跳水，最低降至6888元/平，之后，振业城、碧桂园印象等项目紧随其后，纷纷打出了降价的口号，普遍价格降幅在12%-25%之间，开启了今年第一波降价潮。当月长沙公寓均价从13708元/平降至9345元/平，降价超过4千元。当月公寓成交了11.35万方，环比上涨了134%，以价换量成效显著，成交增长凶猛。
3月份成为了长沙公寓的价格拐点。世联行监控数据显示，3月，长沙内五区普通住宅成交均价为12308元/平，比公寓高了近3千元，这是近两年来长沙内五区公寓成交均价首次低于普通住宅。4月份时，公寓均价回升至12198元/平，但仍低于住宅。此后一直到8月底，公寓均价再未反超住宅，“倒挂逆转”形势似乎已定。截止到8月底，长沙内五区公寓成交均价为11958元/平，住宅成交均价为12436元/平，价差约400元/平。
长沙公寓价格走低的背后，隐现的是公寓市场市场竞争加剧库存高企；以及融资难、现金流吃紧的房企困境。长沙的公寓市场长期处于供过于求的状态，加上今年上半年供应大增，长沙公寓市场的库存不断走高。根据湖南中原数据，截止至8月底，长沙内五区公寓库存467.78万方，去化周期36个月。在公寓库存量大、去化高压的情况下，从去年开始就不断有房企选择以价换量，降价潮走了又来，但现在的公寓市场真的就只有降价一条出路了吗？
公寓市场两极分化新赛道出现
观察近几个月的长沙公寓销售排行榜发现，公寓市场呈现着两极分化的趋势，除了以价换量的普通的公寓项目，一部分高端公寓产品的热度正在升温。
长沙限购多年，房票稀缺催生了商业大平层豪宅的走俏，近年以来，从第一个推出豪宅大平层公寓的运达广场、还没公开发售就售罄的三湘一品，到持续热销的润和滨江湾，商业大平层公寓近年来热点不断，成为了开发商们在商业公寓开发的另一条热门赛道。
但是，这条赛道的门槛很高。城市资源独占优势，产品的精细打造，地段的无可替代，单套面积至少200平米以上……并不是可以轻易涉足的领域。
现实情况来看，更多的开发商目前依然不得不在同质化的小公寓市场中继续煎熬。长沙楼市本轮的公寓降价风潮还将延续吗？会迫使有更多的开发商跟进吗?未来，公寓市场又是否会有新的转机出现？乐居也将持续关注市场动态。