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从小璜山改造看芝罘如何突破?

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烟台问家 2021-09-15 17:00

最近,一张“大海阳路两侧区片旧城改造项目入户调查、预评估通知”,将芝罘旧城改造项目推上了热榜。

为加快旧城区改建步伐,芝罘区拟对文化路以西、大海阳路以东、璜山南街以北、用地边界以西区片房屋实施征收。

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涉及到芝罘区小璜山区片、捷敏街片区、南大街商业广场片区等老旧小区的更新改造工作。

从海上世界、芝罘仙境、再到这些老旧小区更新工作,旧改一时间成为芝罘“关键词”。

那么问题来了:旧改怎么改,这些片区又会如何更新,怎样呈现?

稳字当头,发力旧改

2016年提出“住房不炒”政策,成了房地产行业的金科玉律。

在大政策下,各城市开始将发力点放在旧改上。

但是老旧小区改造涉及范围大、难度高,所以提出来的很多旧改项目进展都比较慢。

而芝罘区因为发展较早,老旧建设占比较高,所以随着新建筑的更新,这些老旧小区就显得格格不入。

于是今年烟台提出,中心城区“12335”建设思路。

一核突破:集中力量突破芝罘区。

其中提到:拆迁改造涉及4.5万户老旧片区,修缮涉及6.2万户62个老旧小区,完成已启动城郊居民区改造任务,实现应改尽改。

其实烟台的旧改工程早已启动,只不过今年芝罘在力度、速度方面,做到再次提升。

现在芝罘旧改成效最显著的就是芝罘仙境、海上世界等项目。

朝阳街、所城里部分街区已呈现新形象,重塑老街历史氛围,城楼的搭建更是将烟台的历史完整展现出来。

目前,朝阳所城两街区(非主街区域)首批110处院落修缮施工已全部完成。

另有24处院落正在进行修缮施工,约完成工程量的23%。

芝罘湾广场签约商户已进场装修,下步将全面进入商户招引及装修阶段。

海上世界、芝罘仙境等工程范围内的老旧建筑正在褪去,新的建筑已经呈现。

如今“大海阳路两侧区片旧城改造项目入户调查、预评估通知”张贴,再次加速市区旧城改造工作。

既然改造工作即将启动,那接下来的重点就是怎样改。

旧城改造的意义在于:如何呈现

最近,“‘突破芝罘’怎么办·一把手访谈”栏目中提到:

高点定位谋划辖区老旧区域城市更新项目,全力做好捷敏街片区、大海阳片区、南大街商业广场片区等老旧开放小区的更新改造工作。

力争3-5年完成辖区老旧小区整体更新提升。

这次社区贴的“大海阳路两侧区片旧城改造项目入户调查、预评估通知”公告,也展现“一核突破”的决心。

据了解到,捷敏街片区改造涉及住宅1090户,小璜山片区涉及6183户,南大街商业广场则涉及180户,三大片区加起来近7500户居民等待拆迁。

其中,小璜山片区占地面积约500亩。

预计上半年完成征收前各项准备,协调征收资金到位;下半年启动一期征收,年内完成2030户征收任务。

小璜山片区位于城市核心位置,各类配套都非常齐全,毓璜顶医院、振华商厦、万达、大悦城都非常近。

位置仅供参考

而小璜山区片原规划为商住区。

2010年,芝罘区规划分局将小黄山改造规划要求提供给市土地资产经营中心,待条件成熟后可及时拆迁改造。

为什么是商住区?

主要还是因为该片区内多为老旧小区,而且好多也没有通燃气和暖气,虽然周边配套齐全,但居住质量跟不上。

定位商住区,不仅可以与周边商业进行融合,还也可以提升原有居住环境,营造出多功能城区。

这么优质的商住板块,后续拿地也将非常有看头。

南大街片区改旧重点在商业、写字楼?

该片区主要涉及南大街商业广场、弘宝大厦等项目。

年底前南大街商业广场完成全部征收,争取挂牌;弘宝大厦完成土地规划手续办理,启动建设。

南大街作为芝罘重要主干道,承载着较大车流量,便利的交通有助于商业、写字楼蔓延生长。

另外,烟台市区商圈专项规划草案公示:芝罘湾-南大街商圈将建设成为城市级核心商圈。

要想做大做强商圈,就需要依托南大街的商业优势,扩大其商业类型,营造出浓厚的消费氛围。

所以,该片区用于商业用地的可能性也是很大。

另外还有消息称,时代广场也有改造计划……

这些地块,都处于商业最集中的区域,如果以商业的形式呈现,将有助于营造城市核心商业商圈;

但如果以住宅形式呈现,将再一次壮大芝罘高房价队伍。

周边项目大商城市乐园、招商雍景湾、阳光100喜玛拉雅中心等均价17000元/平左右,碧桂园凤凰壹号院、银都宫馆,均价在2.6万/平左右。

所以,接下来就看如何利用这几块地……

最后就是一直牵动大家的捷敏街片区。

该片区是大家最为熟悉的片区,因为这里有西南河体育场项目。

目前,体育场周边已用围挡围起,内部在进行着一些拆除工作,但建设工作还未正式动工。

之前官方给出回应:第一次规划方案公示后,西南河体育场按照群众意见又进行重新设计,现在外围及相关手续都已到位,第二次方案落地后就可以开始动工。

所以现在就等第二次方案的落地。

该片区改造涉及的拆迁住宅达到了1090户,共计6.48万平,包含了城市棚户区捷敏街135户平房;非住宅1.48万平米。

从调整后的规划图上看,该片区主要以商住混用用地为主,体育场馆用地占据了极少数空间。

从地块位置上看,靠近南通路小学、第五中学,教育配套非常优质,且涉及拆迁住宅达到了1090户。

这也可以理解,为什么片区缩小了体育用地的面积,以商住为主。

芝罘突破正稳步推进,你认为如何利用这几大片区更好?

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