广州楼市，真的变天了。无论一手还是二手，成交量都在跌。

中指研究院数据显示，8月广州一手房成交7000套，为近15个月来最低水平，环比下降5.80%，同比下降28.97%。

二手市场更是寒风萧瑟，量价齐跌。据统计，8月广州市二手住宅成交量8535宗，环比上月下降4.2%，但同比去年减少44.1%，几近腰斩。二手房网签价也出现了明显下降，环比下降5.7%。

进入9月，随着广州二手参考价的发布，可以预见，二手房市场将更为冰冻。

加上新房严格限价，二次集中供地严控房价，广州楼市已经进入博弈期，一场政府、开发商、购房者三者的博弈。

限价之下，之前不想接受政府的“备案指导价”卖房的开发商，有的选择捂盘惜售，熬过这个政策周期谋求后路；有的不断找房管局诉苦，希望提高备案价格；有的采取捆绑装修、车位等方式暗升房价；也有的干脆毛坯开卖、一口价开卖，快速回笼资金；

楼市交易中，买方和卖方的心理博弈更是一场没有硝烟的战争。之前还是“全款优先”“高首付优先”的网红盘，已经不再挑客转为积极拓客，更有的以价换量；之前网红二手盘业主动辄升价十万数十万，现在纷纷调低挂牌价，买家议价权大增，短短数月之间，强弱双方完全反转了。

而政府对房价的调控决心毋庸置疑，这场博弈，还将延续。

博弈期，该不该买房？什么时候能入手？我们特别策划了《博弈楼市限价令》系列报道，追踪当下市场热点，厘清最新市况。本期我们来聊一聊南部楼市。

先来看看南沙。数据显示，8月南沙一手房网签828套，同比大跌67.69%，环比跌28.62%。自今年4月广州严审购房资格、严查首付款来源后，南沙楼市已经不复去年下半年的火热，而8月中旬南沙调整人才购房政策后，大批投资客撤场，南沙楼市更是明显降温，一手房交易量持续走低，倒退回2019年底的水平。

△悦伴湾即将入市

限价下，南沙几个热点板块开始出现一二手倒挂。比如南沙湾，如今排队等着入市的3个新盘，越秀珠实天悦海湾、中绿蔚蓝湾、佳兆业悦伴湾，楼面价一个比一个贵，其中悦伴湾还是南沙地王，楼面价22700元/㎡，吹风价3.8-4万/㎡。

目前南沙湾街道限价31642元/㎡，如果新盘严格按照这个价格卖，那么倒挂价差不小。板块内一些标杆盘，实际成交价已突破4字头，之前金茂湾一套245㎡五房，实际成交单价高达4.7万/㎡。

目前贝壳、链家等平台只显示参考价，比如南沙湾石奥8月二手参考价为35623元/㎡，星河山海湾8月二手参考价为33978元/㎡，即便如此，倒挂价差也在2000-4000元/㎡左右。

△升龙臻府吹风价3.1万/平

比如金洲，板块内全新盘阳光城丽景半岛和升龙臻府吹风价都在3.1万/㎡左右。但街道限价2.8万/㎡，周边二手盘如阳光城悦然府，7月二手参考价为31875元/㎡，价格倒挂约4000元/㎡。

一二手倒挂，二手抢不过一手，的确利好了一手销售。但对于这些板块的全新盘来说，究竟该怎么卖却是一大难题。

市场凉了，地价又不便宜，一不小心还有可能亏本。而且，政府已经把旁边地块明年入市的价格明明白白公示出来了，如果卖得比明年的新盘贵，买家可能又观望，分分钟把货全砸自己手上。

本月底即将开始的第二批集中供地中，南沙区共有6宗宅地，已经限制了未来对外销售的房屋销售价格，其中：

明珠湾板块（横沥岛）的4宗宅地限房价：37896元/㎡；

南沙湾板块1宗宅地限房价：36465元/㎡；

南沙南板块珠江街1宗宅地限房价24254元/㎡。

无论是街道或竞品限价，还是未来地块限价，政府都已经把价格线完全锁死，“降价”，或是这些新盘出货的唯一出路。

△珠江铂世湾新一期开售时间待定

再来看一看番禺。去年下半年以来，万博当红炸子鸡越秀和樾府几度开盘热卖，一度连全款买房还要摇号。此前项目二期3-4栋开售，价格大约在5.4-6.8万/㎡，即将推出的1-2栋位置比前一批要好，吹风价为6.5-6.8万/㎡。受制于限价，这一批新货迟迟未能开售，如今终于拿到预售证，相信也是在价格上做了让步。

而同板块的珠江铂世湾，也是推一栋卖一栋，目前无货可卖，二期刚开放了板房，也还没定开盘时间，有传闻限价约5万/㎡左右。限价下，这一批新货都在挣扎着升高限价线，因此放缓了推货节奏。

再来看番禺另一个热门板块：国际创新城。

今年4月的首批集中供地中，国际创新城一期C居住地块被越秀摇号竞得，折合楼面价33599元/㎡，创下番禺楼面价第二，溢价率45%。

但月底即将到来的第二批集中供地中，番禺共有5宗地块，已设置溢价率最高不超过15%。其中创新城暨南大学北侧地块一和地块二，起拍楼面价为23000元/㎡；最高限制楼面价为26450元/㎡；最高溢价率15%；时隔不到半年，地价就降了7149元/㎡。

△奥园恒基壹号突击开盘

除了地价，单从新房的售价来看，限价已经基本遏制了房价的上涨。比如越秀星汇文玺，带装修均价在4.3万/㎡左右，思科智慧城推新的价格也从之前的4.5万/㎡下调至4.3万/㎡，全新盘奥园恒基学苑壹号昨晚突击开盘，价格在4.2-4.8万/㎡左右，比起之前6万/㎡的吹风价，调整幅度也不小。

而这两个热点板块的市况，反映了限价令威力不容小觑。市桥西、亚运城等板块，限价线贴近一手售价，限价令发挥的余地就小了很多。

再来看二手，首批公布参考价的96个小区中，番禺有7个，全部位于华南板块，包括新光城市花园、锦绣香江等网红小区，参考价在2.4-3.7万/㎡不等。相比中心城区打5-6折的惨烈相比，近郊相对友善，大约在7-8折。中介透露，这些小区本身体量大、多期开发，新旧产品掺杂，统一参考价反而利好了楼龄旧的单位。

市场博弈期，对于刚需和刚改来说，到底还适合买房吗？

整体而言，目前的广州楼市，无论一手还是二手，观望情绪比较浓厚，楼市调控政策带来的影响也在逐渐消化，房价面临一轮调整期。

但从长期来看，广州作为超一线城市之一，本身具备强大的经济发展潜力，近年来人口净流入仍呈上升趋势，购房需求不会消失。

所以，对于自住型买家来说，长远来看，如果能从自身经济条件出发、不强行加杠杆，根据自身需求去选择合适自己的房子，那么不用太纠结，遇到合适的可以考虑下手。毕竟如果是房价上涨期，好的房子自然更多人竞争，可能也轮不到你。

但限价之下，买对，和买到，都非常重要。

这一轮市场调整，让很多人意识到，还是那个硬道理，买房就是买地段。凭借区位良好、资源稀缺，中心城区更抗跌；近中心的核心板块，如万博、科学城、老黄埔等，价格虽有波动，但整体还是小涨；而一些外围区域，特别是供应大的板块，如朱村等，涨得最慢，跌得最快。

在房票愈加珍贵的今天，刚改置业者，更应该谨慎挑选，不要因为低价诱惑选了未来几年都不会涨甚至还会跌的房子。

限价实际上是政府帮你砍了价，但能不能买到，更多拼的是财力。时下热点核心板块的新盘，全款优先、高首付优先；再加上如今房贷市场成本高、审核严、额度紧、放款慢，看起来像是“捡漏”了的新房，实际上置业成本更高了。特别是卖一买一的置业者，难度升级，更要做好充分的心理准备。

说到底，着急上车的自住买家，只要符合自己的需求、预算，遇见好的产品，不用太纠结；而不着急的自住买家，不妨缓一缓，让政策的子弹再飞一会，好好挑选，货比三家，不盲目入市。