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谢逸枫:70城房价出炉!广州新房首次下跌 深圳新房领涨全国

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谢逸枫看楼市 2021-09-16 17:15

文/谢逸枫

最新70城8月房价出来了,又一次印证笔者判断。政策性与结构性及网签滞后性的影响之下,广州新房、深圳二手房市场分别迎来下跌拐点,广州房价首次下跌,深圳二手房价连续4个月下跌。广州,深圳分别出现一,二手房市场拐点,主要是广州以一手房为主,深圳以二手房的存量市为主。

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政策决定房地产、房价的短期,中期、长期趋势,因为政策决定资源配置,而不是市场。土地供需错配,供需不平衡。这就是笔者过去20年一直坚持的观点与逻辑,即使是2021年,这个逻辑也没有发生实质性的改变。值得注意的是目前房地产、房价走势短期、中期的决定因素,依然是政策。

经过几波猛烈的楼市调控、结构性、网签滞后性的打击下,房价数据一改之前的普涨、大涨局面。终于遏制住房价上涨凶猛势头,房价涨幅回落,上涨速度放缓。值得注意的是2021年9月15日国家统计部门2021年8月70城房价出炉,其中一手二手房价环比、同比齐上涨,但是涨幅回落。

广州一手房价拐点来了

2021年8月一手新建商品住宅房价环比看,深圳上涨1%,领涨全国。7月银川、青岛、海口1%,6月、济南1.5%、5月重庆1.9%,领涨全国。8月广州下降0.1%,7月广州上涨0.2%,6月1.0%、5月1.5%。一手新建商品住宅房价同比看,8月广州上涨9.8%、7月10.9%、6月11.6%,5月11.2%,领涨全国涨幅。

广州一手新建商品住宅房价已经连续上涨15个月之后,8月首次下跌,主要原因是政策性(限价、限签、限购、限贷、限售、人才政策收紧)与结构性(高价盘高价房成交减少、市中心成交减少)及网签滞后性(网签的数据统计公布慢与采集比较的单一及口径的因素)的影响。

目前广州新房房价一直稳定,没有出现大起大落。2021年5月份开始,广州新建商品住宅的房价涨幅持续回落,8月终于跌破0点,连续上涨15月后首次实现房价负增长,即下跌。其中广州二手房8月环比涨幅0.5%,同比涨幅10.9%,上涨凶猛,是导致广州实施二手房指导价政策的原因。

广州20221年4月发布二手房增值税免征年限延至五年的政策后,二手房价的涨幅便逐月回落。2021年8月31日,调控政策再度加码,出台二手房参考价。因此,预计9月广州二手房房价涨幅将继续回落,甚至有可能出现小幅度的下降趋势。

上轮的广州新房房价首次停涨是在2019年9月。广州2019年9月一手住宅价格环比持平,同比涨幅9.0%。这是广州一手住宅价格自2018年12月至2019年8月连涨9个月之后,9月停止上涨,环比持平8月,10月开始下降,一直下降到11月,到2019年房价上涨。

此番数据变化与开发商“降价促销”不无关系。与2020年9月以来,市场持续深度调整。外部融资条件被收紧,房企唯有靠自我造血续接现金流。在房价同比涨幅不断放缓、购房者观望情绪浓厚的情况下,开发商通过促销滞销盘、尾盘以回流现金。

2020年1月广州新房房价连续2个月上涨。2020年2月、3月广州新房房价分别下降0.1%、0.5%,4月0.0%停跌。2020年5月广州新房房价开始上涨,一直到2021年7月,连续15个月。广州新房房价从2020年5月至2021年7月都呈上涨趋势。2021年6月“新房限价令”后,7月房价涨幅便大幅回落,8月止涨转跌环比下降0.1%。

深圳二手房价拐点来了!

8月深圳新房房价上涨1%,7月上涨0.5%。同比看,8月深圳上涨3.9%、7月3.3%,环比、同比涨幅扩大,说明新房房价反弹了。值得注意的是8月深圳二手房环比下降0.4%,与7月下降0.4%持平,连续4个月下降,同比上涨5.4%,出现跌不动的现象。

深圳二手房房价首次下跌是2021年5月。5月深圳二手住宅价格环比下降0.1%,同比上升10.9%。这是自2019年6月以来,深圳二手住宅价格首次出现环比下调的情况。到了6月,中国房地产指数系统最新发布的百城价格指数显示,深圳二手房价环比下跌0.56%,环比跌幅全国最大,深圳是一线城市中唯一出现下跌的城市。

连续涨了22个月,深圳二手房价连续4个月下跌,环比下跌幅度扩大,5月-8月分别下降0.1%、0.2%、0.4%、0.4%。跌幅0.1%、0.2%、0.4%、持平,说明深圳房价上涨易,下跌难,抗降。主要是深圳的人口增长快速,房子生产供应缓慢,库存低。流动性过强,供不应求,土地供应下降,地价上涨。因此呈现结构性的下跌而已。

不要认为深圳二手商品住宅房价指数连跌4个月,绝对不是意味着房价只涨不跌神话破灭,房价上涨结束。事实上是深圳这样的二手商品住宅房价指数跌幅,实际意义不大。下跌0.1%、0.2%、0.4%、0.4%,究竟有什么意义。不过,深圳二手商品住宅成交短期低迷,平均价格却是依然稳定。

70城房价涨幅回落涨势放缓

按照2021年8月70城房价总体看,一手房价环比,已经连续8个月全面上涨,是涨幅回落,上涨速度放缓,房价降温。大部分一二线城市房价的全面上涨,尽管一二三线城市涨幅收窄。值得注意的是广州新房价首次下降,深圳领涨全国。

8月70城一二手房价呈现六大走势、信号,预计房价离底部、拐点特征越来越强烈。其一是新房房价涨幅总体收窄,仍保持平稳上涨,房价普涨趋势走弱。其二是二手房价环比6年来首次下降。其三是城市区域分化严重,一二三线城市与南北区域涨跌不一。其四是史上新房房价上涨最长周期,环比上涨时间达到76个月,同比达到71个月。二手房价环比上涨72个月,同比上涨72个月。

其五是房价涨幅受到结构性、网签滞后性、限价限签、二手房交易指导价政策影响大。其六是买房抄底时机在第四季度。值得注意的是房价热点城市涨幅回落。一手新建商品住宅房价上涨的城市,涨幅回落,二手房价已经首次下跌。需要提醒的是房价上涨的城市减少。调控不断的发力,市场将进入盘整期。

70城一手房价环比上涨 涨幅连续3个月回落

8月70城一手住宅房价环比上涨0.16%、7月0.3%,6月0.42%,5月上涨0.50%。7月51城上涨,6月55城,5月62城。同比看,8月70城房价上涨3.7%、7月4.1%,6月4.3%,5月4.5%。8月46城上涨,7月60城、6月60城,5月62城。房价涨幅不断下降的背后,实际上是上涨的城市减少,下降的城市不断增加。

8月70城一手房价环比上涨0.16%,7月0.3%,6月0.42%,5月0.5%,4月0.46%,涨幅回落,已经连续上涨76个月,满6年4个月。按照环比看,70城房价总体上涨,涨幅连续3个月加速回落。8月70个城市环比涨幅为0.16%、7月0.3%、6月0.42%、5月0.5%、4月0.46%,3月0.40%、2月0.40%、1月0.28%。

8月70城一手房一二三线城市房价环比集体上涨,涨幅回落,分别上涨0.38%、0.25%、0.05%,均已连续4个月回落。北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%,广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。值得注意的是深圳新房上涨1%,领涨全国。

深圳8月新建商品住宅价格环比上涨1.0%,领涨全国。新建商品住宅价格8月环比涨幅排名前十的城市分别是深圳、青岛、重庆、乌鲁木齐、西安、大连、杭州、济南、长沙、西宁,以西北、华北弱二线城市为主,且多数涨幅较大的城市本月土拍较火爆。

唐山、秦皇岛8月新建商品住宅价格环比下跌0.6%,领跌全国。新建商品住宅价格8月环比跌幅排名前十的城市分别是唐山、秦皇岛分别下跌0.6%,石家庄、常德、岳阳、哈尔滨、南宁分别下跌0.3%,惠州与桂林、昆明分别下降0.4%。

70城一手房价同比上涨 涨幅连续3个月回落

8月70城一手房价同比上涨3.7%、7月4.1%,6月4.3%,5月4.5%,4月4.5%(4.53%)、3月4.4%、2月4.1%、1月3.71%,已经连续上涨70个月,满5年10月。按照同比看,70城房价总体上涨,上涨幅度回落,连续7个月收窄之后,连续3个月反弹上涨,后连续2个月回落。总体上看,新房价格涨幅呈现逐渐回落趋势。

8月70城一手房一二三线城市房价同比集体上涨,分别是5.7%,涨幅比上月分别回落0.35%、4.4%,涨幅比上月均回落0.3%、2.8%,涨幅比上月分别回落0.5%。一线城市北京、上海、广州、深圳同比上涨分别为4.9%、4.3%、9.8%、3.9%,涨幅比上月都存在小幅度的回落,呈现涨势放缓。

广州8月新建商品住宅价格同比上涨9.8%,领涨全国。8月广州同比上涨9.8%(7月10.9%、6月11.6%、5月11.2%、4月9.9%),新房涨幅第一,领涨全国。新建商品住宅价格8月同比涨幅排名前十的城市分别是广州9.8%、济宁9.0%、重庆8.8%、银川8.5%、扬州8.1%、西宁8.0%、西安7.7%、徐州7.2%、长沙6.8%、大连6.5%。

常德8月新建商品住宅价格同比下跌2.4%,领跌全国。新建商品住宅价格8月同比跌幅排名前十的城市分别是常德下跌2.4%,安庆、太原分别下降2.1%、2.0%,岳阳下跌1.7%、北海下跌1.6%、大理下跌1.4%、南充下降1.1%、秦皇岛下降0.8%、哈儿滨与牡丹江分别下降0.6%。

70城二手房价环比首次下跌 拐点来了!

8月70城二手房价环比下跌0.02%,上涨76个月后首地次下降。8月70城二手住宅价格环比涨幅为-0.02%,已连续4个月回落。值得注意的是,这是二手住宅价格环比涨幅自2015年4月以来除2020年2月以来的首次转负,标志着二手住宅价格在上涨76个月后首次开始下跌。预计二手住宅价格下个月大概率继续下跌,将正式进入下跌周期。

8月70城二手房价环比下跌0.02%,7月上涨0.1%。6月0.277%、5月0.3%,4月0.39%、3月0.40%,2月0.50%、比1月0.37%。一二三线城市的二手住宅价格环比分别上涨0.18%、0.04%、-0.09%,其中三线城市二手住宅价格自2016年3月以来首次由涨转跌(除2020年2月份)。其中北上广深分别上涨0.4%、0.2%、0.5%、下降0.4%。

海口8月二手房环比上涨0.8%,领涨全国。二手房8月环比涨幅排名前十的城市分别是海口上涨0.8%、广州上涨0.5%、成都上涨0.5%、泸州上涨0.5%,北京、呼和浩特、大连、成都、南京、长沙分别上涨0.4%。

南充、昆明8月二手房环北下跌0.6%,领跌全国。二手房8月环比跌幅排名前十的城市分别南充、昆明分别下跌0.6%,石家庄、牡丹江分别下跌0.5%,贵阳、深圳、太原分别下跌0.4%,韶关、湛江、常德分别下跌0.3%。

70城二手住宅房价指数环比涨幅从2019年8月至2020年12月期间,几乎均停留在“偏冷区”。疫情结束,经济复苏后,今年年初二手住宅价格在“合理区”小幅盘整了3个月。但在严厉调控下,今年4月起房价涨幅持续回落,7月年内首次由“合理区”跌入“偏冷区”。

8月二手住宅价格环比下跌0.02%,结束了超过6年的房价上涨周期。从被约谈城市来看,国家在原来一二线城市调控的基础上,开始逐步防范三四线城市炒作的风险。地方上也有越来越多的城市出台二手房指导价政策。

预计今年的“金九银十”变“惊九阴十”,未来几个月有更多城市的二手住宅价格环比涨幅转负。年内二手住宅价格环比涨幅曲线将跌至“偏冷区”下沿附近。基于此,建议部分楼市低迷时间较长、房价下跌幅度较大的城市,按一城一策的方针,适度出台支持自住需求的政策,以防房价下跌过猛,不利于行业平稳健康发展。

值得关注的是,今年以来共有18个城市被约谈,分别为广州、合肥、宁波、东莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、无锡、南昌、成都、西安、银川、徐州、金华、泉州、惠州。其中,统计局公布的70城中共包括除东莞和南通以外的16城。

从2021年1至8月这16城的二手住宅价格环比涨幅变化情况来看,在被约谈后8月已有5城房价转跌,2城持平,其余9城房价涨幅均收窄至0.5%内。部分城市房价甚至已下跌数月,如深圳自4月以来二手住宅价格已连续4个月下跌,且跌幅持续扩大。

70城二手房价同比上涨 涨幅连续3个月回落

8月70城二手房价同比上涨2.9%、7月3.3%、6月3.47%、5月3.5%,4月3.4%,3月3.3%,2月3.1%。8月一二三线 的二手住宅价格同比分别上涨9.1%、3.1%、2.0%,其中一线城市北京、上海、广州、深圳房价同比分别上涨10.4%、9.7%、10.9%、5.4%。

广州8月二手房同比上涨10.9%,领涨全国。7月广州上涨12.2%、6月13.2%、5月13.5%、4月12.9%),领涨一线城市、全国。8月二手房价同比涨幅排前10城市看,广州10.9%、北京10.4%、上海9.7%、徐州8.1%、海口7.8%、泉州7.7%、杭州与西安分别上涨7.3%、扬州与宁波分别上涨7.1%。

南充8月二手房同比下跌5.0%,领跌全国。8月二手房价同比涨幅排前10城市看,南充下跌5.0%、牡丹江下跌4.3%、安庆下跌2.8%、长春1.7%、太原下跌1.6%、岳阳与石家庄分别下跌1.6%、北海下跌1.4%、常德与秦皇岛分别下跌1.2%。另外是宜昌下跌1.1%、呼和浩特下跌1%。

70城一二手房价上涨的城市减少 下跌城市增加

8月70城一手房价环比上涨城市46个。8月70个大中城市中,新建商品住宅价格上涨、持平、下跌的城市数量分别为46个、4个和20个。其中,相比7月,上涨城市数量减少5个。7月上涨的城市有51城,6月55城,5月62城,4月62城,3月63城、2月56城、1月53城,年内上涨城市少。

8月一手房环比下跌的城市20个,7月16城,6月13城,5月5城,4月5城、3月6城、2月12城、1月14城,年内下跌城市最多。8月4城持平,7月3城6月2城,5月3城,总体看房价难跌,易涨。

8月二手住宅价格上涨的城市有27个,持平的城市有9个,下跌的城市有34个。相比7月,8月房价上涨的城市数量减少14个,房价持平的城市数量增加6个,房价下跌的城市数量增加8个。7月上涨的城市有41城,26城下跌,3城持平。

6月48城,下跌16城,6城持平。5月50城,下跌17城,3城持平。4月54城,下跌14城,2城持平。3月58城,9城下跌。2月55城,5城下跌。1月49城。6月、5月、4月、3月持平分别为3城,3城、1城、3城。说明房价下降的城市扩容加快。

8月70城一手房价同比上涨的城市数量59城,7月60城,6月60城,5月62城,4月63城、3月65城、2月65城、1月59城。8月10城、7月下降10城,6月10城,5月8城、4月6城、3月3城,2月5城。

8月二手房价城市同比上涨数量53城,7月54城,6月52城,5月54城、4月51城,3月51城、2月49城,1月46城。8月到1月下降城市为17城、16城、14城,16城、19城、19城、21城、23城。说明城市分化明显。

按照易居的数据显示,房价的同比涨幅走势在很大程度上能够反映楼市的周期波动规律。观察2015年1月至2021年8月一二三线城市二手住宅价格涨幅的周期波动,可以明显看出,一线城市的价格波动一般领先于二、三线城市。同时,可以根据走势大致划分为三个阶段。

第一阶段是2015年1月至2017年7月。当时,全国住宅库存压力较大,提出了去库存导向,在各类政策宽松与购房需求释放的背景下,一线城市二手住宅价格同比涨幅大幅领先于二、三线城市,二线城市涨幅小幅领先三线城市。其中,2016年4月一线城市二手住宅价格同比涨幅到达36.0%的峰值,2016年10、11月和2017年1月二线城市二手住宅价格同比涨幅到达10.9%的峰值。

第二阶段是2017年8月至2020年3月。随着“因城制策”房地产政策的推进,房价涨幅进入下行周期,一线城市涨幅趋零,进入盘整期。二线城市和三线城市同比涨幅曲线几乎重合且明显领先于一线城市。

第三阶段是2020年4月至2021年8月。新的小周期开始后,一线城市同比涨幅再次领先二、三线城市,主要原因是疫情期间货币放水,一线城市相比二三线更为敏感,连续多月复苏较快。二三线城市同比涨幅维持在0%-5%区间,较为稳定。

2021年3月一线城市二手住宅价格同比涨幅在本轮周期中见顶,此后持续收窄,目前已连续回落5个月。可以看出,一线城市降温速度明显超过二三线城市。预期一线城市二手住宅价格同比涨幅将进一步加速收窄,而二三线城市二手住宅价格同比涨幅继续小幅回落。

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