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二次土拍在即,重庆TOP房企还会拿地吗?

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城市分层 2021-09-15 11:07
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这是杨一第190篇原创文章

关于重庆土拍,我们已经写过两篇文章,分别是重庆42宗土地的详细分布位置及土地情况、重庆土拍的规则介绍,感兴趣可以回顾下:

重庆二次土拍姗姗来迟,到底留有多少惊喜?

重庆土拍规则解析:套内40000+的大石坝你会买吗?

今天我们来看下重庆典型房企的拿地动机。

拿地动机分为拿地意愿和拿地能力,也就是你想不想拿、你有没有钱拿地。

区域公司的拿地金,很多都是从总公司(hu)借(you)的,区域公司在总公司里有多大话语权、能从总公司弄来多少钱,各家房企的情况各不相同,所以我们对于开发商的拿地动机,只能从拿地意愿来判断。

所谓拿地意愿,主要是指开发商的土地储备量。如果土地储备不够了,那开发商必然会想方设法去争取拿地,不然谁也不想看到区域公司关闭、大量中高层人员失业。

根据铭腾数据,截止到2021年8月底,TOP10房企住宅土地储备共12455万方(刨去和黄),去化周期为16个月。

也就是说,如果这9个开发商一直不拿地,最多能撑16个月。

01

融创住宅土地存量共243万方,去化周期是14个月,库存主要集中在这些项目:

南区:

南岸的融创湾、融创山晓、欧麓花园城

巴南的一曲晴江、云篆学府、御华晓风江南、御华兰亭

北区:

北碚的云山长麓、紫泉枫丹、F分区、溪山春晓

大竹林的壹号院

江北嘴的A-one

龙兴的瀚学融府、九宸府

悦来中央公园的云翠、望江府、隐溪晓院

两路空港的新项目

西区:

大学城的林与麓、桃李序

西永的文旅城、云鼎城

沙坪坝核心区的融创寻光江徕

融创在重庆第一批次土拍中斩获不少。

重庆第一次土拍共有46块土地,融创就报名了36块地,其中举牌了26块地,最后拿下了8块土地,累计122万方。

也就是说融创现在存量的一半,其实都是在第一次土拍里拿下的。

即使二批次土拍不拿地,在现有市场行情下,融创也能撑到2023年初。

而融创一般是在拿地后4-6个月时间就可以开盘,也就是说如果融创现金流略微紧张的话,是可以撑到去拿2022年的一批次土地的。

02

金科住宅土地存量共135万方,去化周期是11个月,库存主要集中在这些项目:

南区:

南岸的博翠园、金科南山

巴南的泊云府

北区:

蔡家的博翠山麓、博翠未来、金科城

龙兴的金科御临河

水土的春和锦明、中交金科辰光

中央公园的金科美的原上

空港的金科禹洲府

西区:

大渡口核心区的领琇长江

沙坪坝核心区的青溪林

跳蹬的新拿的土地

西永的博翠宸章、美的金科郡、天宸誉璟,以及和美的新拿的项目

金科的土地大本营,主要是在蔡家和科学城。

重庆第一次土拍中,金科共报名了23块地,举牌了13块地,最后拿下了3块土地,累计34万方。

但这3块土地,都是和其他房企联合拿下的,并没有独立操盘的项目。

总体感觉,今年金科的拿地任务并没有完成,所以猜测可能会在二次土拍中有些动作。

而在第一次土拍中金科举牌的13块土地,主要分布在钓鱼嘴、跳蹬、西永、空港、中央公园、唐家沱、界石、石桥铺、九龙半岛等板块,最后拿下的是大渡口、西永和唐家沱。

石桥铺、九龙半岛这种城市核心区,金科基本都举牌到最后的,可见拿地的意愿是非常强烈的。

二批次土拍,金科会不会盯紧这些城市核心区呢?

03

龙湖住宅土地存量共134万方,去化周期约11个月,库存主要集中在这些项目:

南区:

巴南的春江天镜、嘉天下、山前

北区:

蔡家的两江郦湾,以及新项目

龙兴的长滩原麓

水土的紫云赋

中央公园的云瑶玉陛、北岛

西区:

大学城的学宸名著

大杨石的W分区地块

建桥的H地块

龙湖在第一次土拍中,共报名了31块地,举牌了8块地,最后拿下了5块土地,累计130万方,且大部分都是由龙湖自己操盘的。

尤其是大渡口建桥就花66亿元拿下了86万方的土地,花费不菲。

龙湖在大学城、西永共报名了6块土地,只有2块土地才举牌到最后,剩余4块土地都没有举牌,最终无斩获。

这次龙湖会去科学城搅皱一池春水吗?

04

万科住宅土地存量共122万方,去化周期10个月,库存主要集中在这些项目:

南区:

巴南的江南万科城

北区:

空港的万科城市花园

悦来的未来星光

水土的四季都会、四季花城

中央公园的璞园、森林公园

中西区:

渝中的重庆天地、鹅岭峰

新桥的万科星光天空之城

库存主要集中在界石的江南万科城、空港的城市花园这两个项目,地段一般。

万科一向的拿地策略就是不拿高价地,价格不高但又要拿地,那就只能去拿相对偏远的土地。

但这里面还是蕴含着一些机会的,比如水土的四季花城和土主的理想城,都是率先吃到了区域开发的土地红利,拿地思维和战略眼光还是很厉害。

万科在第一次土拍中,共报名了10块地,举牌了5块地,最后拿下了1块土地,累计20万方。

按照万科的这种拿地思维,不知道其会不会对金凤的几块土地感兴趣?

05

中交住宅土地存量共121万方,去化周期30个月,库存主要集中在这些项目:

南区:

茶园的中交漫山

龙州湾的中交锦悦

北区:

空港的新项目

西区:

大杨石的重庆中交城

华岩的中交西园雅集

库存都集中在北区,主要是早期拿下的中交中央公园,和一批次中在空港拿下的47万方的新项目。

中交在一批次中的重金求地,把空港砸出了万元地,也引爆了土拍的第一波情绪。

中交确实阵势不小,雷声大雨点小。

在第一次土拍中,共报名了22块地,举牌了4块地,而且举牌的就是两路空港的土地,看来是有备而来,最后拿下了1块土地,累计47万方。

现在去化周期还有30个月,估计拿地也不会太着急,战略性拿地吧。

限于篇幅,只分析了部分土储大户的拿地动机,有些内容暂时不方便多说,更多详情我们可在评论区或私信交流。

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