纵观楼市，2021年下半年注定“不平凡”！楼市在刚刚经历了一波二手房限贷、银行利率上调等调控政策席卷下，针对土地政策新一轮的管控就来了。较之前，可谓重大变化！
2021年8月，作为政策风向地之一的深圳，在第二批住宅用地集中出让公告中规定：“地块溢价率上限统一由45%调整为15%”，达到溢价率上限后即摇号，新房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等。
广州也公布了第二批集中供地公告：土地溢价不得超过15%，严禁房企使用多个“马甲”参与竞拍……
天津、青岛、成都、合肥等地也陆续发布第二批集中供地公告。
这意味着什么？在限制地块溢价率的政策下，一些热门地块成交地价或将下降至少30%，“地王”将不复存在......
限制溢价率，从另一角度来看，就是限制地价，多地执行相关地价政策，这是不是意味着，相应的城市房价会随之降温呢？
那我们的城市安阳呢？
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安阳的购房者往往关注的是安阳房价的变化，地价如何只有行业内人士才关注，然而，房价变化的因素离不开土地价格因素。房价由土地成本、建安成本、税费成本、销售成本和利润以及其他费用组成；土地成本价格大概占比整个房屋价格的30%到40%。
所以，想要了解安阳房价走势，先要了解安阳土地价格相关信息。
以下是安阳近五年来所成交的住宅（住宅兼商业）地块信息。（向下滑动显示更多信息）
▶2016年部分成交地块
▶2017年部分成交地块
▶2018年部分成交地块
▶2019年部分成交地块
▶2020年部分成交地块
▶2021年部分成交地块
2016年到2021年，安阳建业城市发展有限公司分别竞得的北关区五块地块，从土地位置来看，分别为建业城1期、2期、3期、4期项目。除了2021年所拍的ays-2020-22地块溢价为0.21%外，其余地块均无溢价，地价从94.5万元/亩到336.38万元/亩，类似区域位置，地价上涨约3.5倍。当时2016年建业城房价均价大概为4000元/平方，而如今建业城3期释放的均价为7000元/平方，房价上涨约1.75倍。
02
面粉便宜了，面包会降价吗？土地和房价是“面粉与面包”的关系，面粉贵了，面包的价格肯定也会受到影响。
在推高房价的因素中，高地价功不可没。
结合安阳本地土地拍卖信息，从2016-2021年成交的住宅（住宅兼商业）的地块信息中，有两种情况来分析一下：
＞＞情况一：
两家或多家房企竞争地块，导致溢价率高达40%以上。
2016年8月河南嘉洲房地产开发有限公司竞得的安阳市高新区弦歌大道与朝阳路交叉口西南角ays-2016-31地块，溢价率42.15%，起始价7710万元（每亩约合145万元），最终成交价为10960万元，每亩约206.12万元。
——嘉洲锦悦项目
2017年2月安阳市润城置业有限公司竞得的安阳市北关区中华路与TD13号路交叉口西北ays-2016-82地块，溢价率73.47%，起始价9228万元（每亩约合243.52万元），最终成交价为16008万元，每亩约422.45万元。
——润安枫景台项目
2017年10月安阳市纬地置业有限责任公司竞得的龙安区梅东路与祥云街交叉口西北ays-2017-37地块，溢价率54.73%，起始价12681万元（每亩约合177.05万元），最终成交价为19621万元，每亩约273.95万元。
——万和城项目
2020年8月安阳合泰地产有限公司竞得的文峰区朝阳路与岳飞街交叉口西北ays-2020-15地块，溢价率31.78%，起始价18566万元（每亩约合500.01万元），最终成交价为24466万元，每亩约658.91万元。
——合泰·臻悦府项目
如果安阳土地溢价率规定不得超过15%，那么一块地两家或者多家房企竞争，动辄上百轮的拼杀场面可能不复存在，也不会再出现过高的楼面价。“地王”这个名词就会成为历史。政府主动控制地价，那么部分高溢价地块带高部分房价的情况将不复存在。
＞＞情况二：
大部分地块因为客观原因，成交时以原价成交，溢价率为0.00%。
如果安阳实施限制地块溢价率的话，影响不了地价整体大幅度下降，所以，对本地整体房价也不会产生太大的影响。
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过高的溢价率，导致开发商拿地成本高，一些高周转的开发商会面临现金流压力和债务危机。
而且，因为有地方房管部门规定的项目备案价，有周边同类楼盘项目的参考价，开发商不得不制定一个符合本地实际情况的价格。开发商只能“咬紧牙关”，把利润空间压低，然而，还有一些不良开发商在拿地成本过高的情况下，工程质量“缩水”，最终导致购房者承担相应的“后果”。
有效限制地价，有助于稳定土地市场，最终达到稳地价、稳房价的目的；有助于降低开发商资金压力，把大量资金和精力用来精心打磨工程质量。
虽然目前安阳还未实行任何有关地价的相关政策，但是国家对楼市的严控是大趋势，相信安阳的楼市也会朝着健康理性的方向发展。
最后，笔者向对安阳购房者说：“买房前要多思考，多了解国家政策，无论是买刚需房还是改善房，要从需求出发，理性购房。”（添加安阳楼市包打听，微信号：ayxxwbdt0372，了解更多本地楼市详情。）
来源：安阳信息网房产频道
整理发布：安阳信息网