最近看了8月的数据和自己亲身体会后，有个最大的感受就是，东莞新房在快速降温。
在管八条新政后，又有三限房政策、土地拍卖新规等措施，加上悬而未决的二手房指导价等待落地中，整个楼市热度在往下走。
目前市场上的观望情绪浓厚，新房也难逃此劫，具体表现在五个方面。
一是新房成交量惨淡。8月份东莞新房住宅新增供应约50万平，是东莞上半年新房市场供应的高峰之一，但是住宅成交约30万平，环比下跌34%和同比去年暴跌了65%，创造了08年以来新低。
二是新房促销越来越多。开发商线上推广频率增加，自媒体广告越来越多，线下也是举办各种活动吸引购房客。
三是打起了价格战。例如万江的两个新盘打起了价格站，未开盘直接对飙价格，试图抢先吸客，竞争也是激烈。
四是启动中介联动的项目越来越多。市场行情好，根本就不需要中介联动，市场行情调转直下的时候，就需要靠高佣金去化了。
五是新盘去化率低。7-9月塘厦入市加推的楼盘整体去化率不足6成，部分项目甚至低于这个数值。
1
进入到8月份之后，东莞新房的行情确实不太好了。
文哥之前去踩盘的时候，和不少销售交谈后了解到，新政后的一系列政策还是挺影响市场的，现在项目的蓄客时间更长，上门的客户量其实也不多了。
尤其是一些偏冷门镇街地区，能看到不少项目都启动了中介联动，没办法，因为根本就卖不动。
而这些在最新的东莞8月份数据上，能够清晰的反映出来。
首先是成交量惨淡。
整个8月东莞新房市场住宅新增供应量约50万平，环比上涨22%，也是东莞上半年新房市场供应的高峰之一。
来源：中原地产研究院
但成交却很不理想，根据中原数据显示，8月东莞住宅成交约30万平，环比下跌34%和同比去年暴跌了65%，创造了自2008年以来的新低。
因此供应增加，去化不好，直接导致了新房消化周期直线上升。
根据中原数据显示，截至2021年8月31日，东莞住宅库存套数26222套，库存面积回升，约319万平，环比和同比分别上涨7%和1%。
住宅库存回升，消化周期拉长至8.4个月
按照过去6个月消化速度计算，8月底住宅库存消化周期上升至8.4个月，较上个月拉长0.4个月，而这已是新房持续7个月拉长消化库存周期。
而且这个去化速度，比去年同期要拉长3.4个月。
要知道，去年新房基本上是处于供不应求的局面，很多新房项目基本上都不愁卖，例如南城的华润万象府、万江保利天际、天健阅江来、大岭山的万科汉邦松湖半岛等项目开盘就售罄。
但今年市场真的凉下来了，很难出现去年类似的现象。
2
目前市场行情不是特别好，观望的情绪也是特别的浓厚，导致了开发商的蓄客周期长，开盘去化不理想等因素。
这也让开发商备案价选择妥协，大幅下调备案预期。
△保利·时区开盘现场
例如虎门的保利时区备案价在3.5-3.8万，而开发商之前的吹风价一直都是在4万以上，塘厦的金众柏悦公馆也号称打造塘厦最高端的住宅之一，吹风价也是在4万＋，但是目前的备案价约3.6万/平。
而且不少项目直接抢客，居然打起了价格战。
前段时间，最引人瞩目的当属万江的两个新盘项目奥园翡翠澜湾和碧桂园云越半岛两个项目，可谓是闹得不可开交。
两家的新项目还没开盘，就已经开始在吹风价格上大打出手，出力蓄客。你三万五，我就要三万四！你有江景，我有配套！你走品质盘，我推刚需客！
在行情冷淡期，开启联动的项目也越来越多了。
上周我去佳兆业时代芳华踩盘，就看到了中介集中踩盘的日子，整个营销中心可谓是人山人海，围着沙盘转，不过据悉上次踩盘的重点是时代芳华的公寓产品，据说价格只要7000+，让不少人垂怜。
中介踩盘现场人山人海
但是这里的公寓最好不要碰。
除了佳兆业时代芳华，还有水乡片区的万科星城由于项目自身的体量比较大，也是开启了中介联动，促进项目的销售。
实际上，就连虎门、厚街、塘厦、石碣等热门片区的项目都按捺不住启动了联动，例如虎门的世茂丨佳兆业·璀璨时代和滨海玺悦府等项目开启联动模式。
如果介绍客户顺利成交，销售会划出一部分佣金，不同楼盘佣金也有区别。
当然，还有地产自媒体广告频率也越来越多。
开发商比较注重线上推广，现在市场上自媒体广告也是越发频繁，相对于去年而言，今年的广告业务明显增加。
去年市场行情实在太过火爆，很多项目根本就不需要推广，但今年不推广就不行了，没有曝光度，更难卖房了。
其实最根本的在于新盘去化率太低。
比如曾经的临深重镇塘厦，在调控大背景下叠加市场供应剧增，导致各楼盘对客源争夺异常激烈。
非正式统计，7-9月塘厦入市加推的楼盘整体去化率不足6成，部分项目甚至低于这个数值。
凤岗某盘现场
还有凤岗镇，新房项目的备案价节节高，保利某项目的备案价直接上到4.3万，这个价格和周边的龙岗观澜等新房项目价格差不多，怎么能让深圳人掏钱包买房啊。
所以去化肯定也不会特别好。
3
文哥认为，在市场冷淡期，其实是淘房的好时机。
因为在楼市的上涨期，根本就没有时间容你考虑，有时候可能错过一两个月时间，房价上涨可能达百万之多。
例如去年城区松山湖的二手房价格也就是从三月涨到五月，也就两三个月时间，不少楼盘的涨幅高达1万＋/平。
而且新房领域也是同样如此，虽然没有二手房那么灵活，涨幅那么迅速，但很多新房项目开盘就售罄，很难抢到。
而且大部分项目备案价也是在一路走高，错过这一期产品，下一期可能也要涨价一两千一平，总价也是二三十万的涨幅，其实也不小。
这段时间买房，哪里容你考虑那么多，只能赶快做出决定，仓促上车。
但是楼市冷淡期，二手房涨幅已经来到高位，其实很难再继续往上涨，需要一定的时间来消化。
新房项目在目前由于大环境因素，不再会出现去年类似的行情，开盘抢房都抢不到的情况，大部分新盘还是能够买到，除了少部分极热点新盘。
而且东莞目前新房限价还是比较严格，加上目前限售价土拍，可以预估在未来两年内，新房项目其实不会有太大的涨幅。
所以现在买新房不用急，可以慢慢挑，挑到自己合适的再上车。
而且资金雄厚的客户，对于一些热点新盘来说，在这两年也是可以一直打新，总会有打中的。
市场大概率横盘，新房会分化，集中精力购买热点片区的新盘，投资的收益比会更高。