9月13日上海公布了第二次集中土拍信息，这些地块一定程度决定了接下来的楼市格局：地块就是1-2年内要上市的新房，新房市场又对二手市场强影响。
01 一切安排得妥妥的
与首次集中土拍一样，竞拍前官方已经公示了地块“房地联动价”，其实就是未来上市项目的指导价格。
拿地前就能准确知道开盘价，房地产行业前所未有的充满“安全感”——妈妈再也不用担心我拿错地了。
想想2016年，融信豪掷110亿拿下中兴路地王，高达14.59万元／平方米的可售楼板价让同行瑟瑟发抖，当然后面市场迅速下行，神话成了笑话。
同样是2016年，融创与格力分别在泗泾拿了地王，楼板价直逼4万，后来融创抢先跑路，格力还迟迟不肯开盘——开盘，亏；不开，还是亏。
这些亏本的地块都是因为土拍时开发商过于乐观，对项目开盘售价估计过高。现在好了，不用你估计。
当然高风险伴随着高收益，现在取消风险，房地产行业正式进化为制造业——赚点辛苦钱罢了。
当然限价也改变了开发商的产品设计理念。限价出现前，开发商的思路是如何利用产品特点打差异化竞争，如果提升项目品质提升销售溢价。
比如融信地王，请国外设计师、定位新潮客群，产品在上海楼市果然独树一帜。
现在价格定死，只能拼开发成本，开发成本压的越低土拍时报价就越高，就越能拿到地块。
为了压缩成本，开发商都寻找到了一个平衡点：如何在偷工减料的情况下还能通过监管部门的“慧眼”？
当然更重要的是，“房地联动价”属实不高，明确的告诉所有人接下来限价将持续进行。有这个价格压着，房价起飞不了。
02 浦东二手房市场依旧白热化
临港新片区规划提出后，大量分析认为临港开始脱离浦东，临港的地块都不再冠有“浦东”，而是“自贸区临港新片区”。
其实不然，临港的供地指标很可能与浦东合并一起计算，因为除了临港，浦东就几无新增地块。
上海今年两次集中土拍，浦东一共拍出12幅地，其中10幅位于临港，占比超过80%！
第七次人口普查上海总人口2487万人，浦东人口高达568万人，即使扣除临港也有540万人左右，占比上海总量高达22%！
与人口相对应，近15年浦东新房供应一直占上海25%左右，今年两次土地供应共计63幅地块，怎么可能只给浦东2幅？所以临港浦东一定是合并计算。
现在大量指标给了临港，浦东腹地供需将极端失衡——浦东人口已经达到特大城市的规模，仅曹路、惠南2幅地块，够干什么？
即使临港的9幅地块不全卖给“临港人才”，也很难辐射到浦东全境——浦东南北距离高达70公里，张江的客群很难考虑临港置业。
环二前段时间对上海做了集中调研，很严峻的一个事实是：浦西大部分区域房东开始降价，幅度10-15%，浦东大部分房东依旧坚挺。
以周浦为例，明天华城的业主明确表态：壹府兰亭、绿地东上海一旦清盘，周康地区再无新房供应，这些客户还不是得看二手房？
当然浦东不是没有土地储备，唐镇这里融创、浦发依旧有不少地块，不过这些开发商一年能上市两三块地就算不错了，依旧解不了渴。
所以希望大家一起呼吁，希望当局能增加浦东土地供应，尤其是张江、金桥这样的人口大区。
否则我们将看到两个极端现象：疯狂打压下浦东二手房依旧坚挺；张江客户不远万里前往大虹桥定居。
03 崇明持续开发
浦东土地供应有多稀缺呢？除去临港，浦东一共出让两幅居住用地，而人烟荒芜的崇明却有三幅。
崇明一直是一个内生型区域，跨江大桥通车后有些好转，地铁崇明线落地后开始火热，热到仁恒的项目都触发积分。
而崇明的三幅地又无一例外的位于陈家镇。
陈家镇之于崇明，恰似九亭之于松江，都是靠近市区最近的区域。
长兴岛已经成工业基地，市区客群能在崇明找得到最近的居住区就是陈家镇，这里有高速出入口，有地铁，有鼎鼎大名的上实学校。
更重要的是，现在入住陈家镇的是一期居民，这里基本没有二手房供应，在新房限价的情况下，区域根本没有炒作空间。
所以感谢新房限价，让我们有了入住崇明的机会，而且没有经受价格透支的风险。
04 大虹桥价格上调
大虹桥范围两次土拍各有一幅地块：华漕前湾、徐泾。
前湾地块距离虹庐湾较近，虹庐湾开盘均价6.25万，此次出让地块预计售价6.5万，微涨5%左右。
而二批次中的徐泾地块与中核锦悦府仅隔着一所会计学院，离地铁、商务中心都远一些，可以定位：地段略差。
两个项目均价均为6万左右（中核一期5.8万，二期6万），如果考虑到地段因素，勉强称得上微涨。
这次官方指导价有些地方下调，有些地方上调，个中缘由值得玩味。
05 五大新城供应提升
今年初，当局反复提到要增加五大新城供应，土拍计划中已经有所反应：共计63幅地块，五大新城占了20幅。
不过这20幅中，临港一处领走一半，其他四大新城仅10幅土地。
10年前万物竞发，新城开发遍地开花，住宅、公寓、别墅看个眼花缭乱，现在真的是进入基建尾声。
再怎么刺激，五大新城也不敢快速扩张，君不见嘉定新城晚上依旧冷冷清清，青浦新城至今也不见规模化公共活动中心。
人口增速没有了，市区外溢被吃完，号召大家去五大新城恐怕更为困难。
当然近郊也是同样的命运，北江桥此次出让一块一幅，之前龙湖保利差不多也是一年一盘的节奏。
南翔两大核心片区银翔湖、留云湖十来年全部打造完成，现在全力推进云翔湖开发，前面开发过一个云湖漫城，今年又增加一幅土拍，开发速度也不复当年。
06 杨浦成为市区供应主力
两次土拍市区共计供应7幅土地，其中3幅位于杨浦。内环内仅1幅土地，位于杨浦。
杨浦虹口过去20年基建的确落后，大片工人新村无法拆迁，严重影响城市更新和产业入住。
现在内环拆迁主力已经被虹口尤其是杨浦占领，除了黄浦偶尔出豪宅项目，其他基本都位于虹杨。
这就是所谓的三十年河东三十年河西？
不过与十几年前不同，现在杨浦、虹口的新增项目基本遵守70/90政策，以中小套型为主。
而黄浦待收储地块基本定位大户型，地段价值仍旧有明显的差距——房屋总价才最终决定居住人群层级。
杨浦的旧改明显有一定顺序，目前新房供应的主力区域就是动迁主力区域，基本位于以上三个片区。
目前D-05地块定价10.99，B3-1地块定价10.8万，D2-2地块定价9.9万，地段上明显D-05地块优越得多。
明后年杨浦新房集中上市，看看神仙打架也蛮有意思。不过杨浦长期形成了大量的置换需求，客群基数足够。
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