关注老司机，你会更懂楼市
宁波主城区一共由六个区组成，但北仑、奉化游离在外，真正连成一片的只有海曙、江北、镇海和鄞州四个区。
但严格说来，宁波只有两个区，一个叫鄞州区，一个叫鄞州区。
很多人调侃宁波是鄞州市。
经过最新一轮的行政区划调整之后，鄞州一个区独占宁波两个最重要的发展板块——东部新城和南部商务区，在过去的五年，这两个板块一直处在宁波楼市的最顶端。
但这个格局就要被打破了，继南部商务区的大幕落下之后，东部新城的建设高潮也将告一段落。一个新的板块，正依靠巨量的投资计划而走向前台，并将成为下一个五年鄞州建设的绝对主角。
知道老司机说的是哪个板块么？
前不久，宁波刚刚调整了各开发区(园区)的管理架构，其中颇为引人注目的一条是，东钱湖管委会与鄞州区区政合一。
在点评这次调整的时候，老司机特地把撤销东钱湖管委会这条放在首位，因为这个调整不仅对鄞州意义重大，对于宁波城市框架的拓展也极具影响力。（《》）
前任市领导提出的宁波发展战略是“拥江、揽湖、滨海”，现在好像不怎么提了，转而提出了一个“国际滨海大都市”，二者到底有什么区别？老司机不大懂。
不过“滨江、揽湖、滨海”的战略，鄞州一直念念不忘，因为这个战略与其说是为宁波，不如说是为鄞州量身定做的。
说到“滨江”，其他几个区倒还有参与的份，但说到“揽湖、滨海”，海曙、江北、镇海一脸懵逼：
这跟我们有关系吗？
现在，东钱湖重新划归到鄞州管辖之下，鄞州的“揽湖”战略就有了抓手，老司机曾说东钱湖是鄞州最优先的发展方向，果不其然，就在区政合一之后不久，鄞州公布了“十四五”重大建设项目规划，其中项目最多，同时也是投资最多的板块，就是东钱湖。
根据公布的重点工程建设规划，十四五期间鄞州计划在钱湖高科新城投资814亿元，在钱湖文旅休闲区投资280亿元，两者加起来高达1094亿元，占到鄞州全区总投资的39%。
也就是说，未来五年，鄞州接近一半的重点工程投资，都将落户东钱湖。
如果对这项数据还没概念，我们可以对比一下东部新城。未来五年，东新的投资计划是207亿，仅相当于东钱湖板块的五分之一。
这可是宁波的宇宙中心，是许多人认为最有发展潜力的地方。
另一个昨日黄花——南部商务区就更加落魄了，总共计划投资56.8亿元，每年11亿元，差不多相当于一个小楼盘的销售额。
所以，板块没有永远的第一，只有风水轮流转。
根据鄞州公布的这项计划，东钱湖完全是按照一个新城的力度来建设的，这个新城的地标就是宁波国际会议中心、宁波国际博览中心（一期）。
此外，东钱湖新城还包括院士中心、创智小镇，生命科技产业园等市级平台，这也是打造宁波在长三角区域竞争力的重要平台。
从起点和规模来说，东钱湖新城将是宁波未来五到十年最具影响力的板块。
除了重点工程投资，我们也不要忘了东钱湖无可匹敌的天然优势——湖山资源。曾有不少人感叹，宁波城市扩大了这么多，但外地朋友过来，还是只能带他去逛逛三江口。
到目前为止，三江口仍然是宁波最具代表性的城市封面，东新也好，南商也好，在其他大城市，要找到这样的新城，比比皆是。
一堆高楼，代表不了宁波的特色，何况楼也不算高。
但东钱湖就不一样了，在宁波她是唯一的，在全国也是罕见的。如果宁波这座城市拓展到东钱湖，如果湖成为城市中的一部分，那么宁波也必将因此而成为一个独一无二的城市。
就像西湖定义了杭州一样。
很明显，虽然名义上叫东钱湖新城，但这个新城的开发重心在云龙，也就是云龙镇以东的广大区域。
过去两年云龙土地断档，等新一轮国土规划定稿，特别是东钱湖新城的详细规划定案之后，预计云龙就会有大批量的土地放出来。
这里将是未来宁波高端住宅的主战场。
随着东钱湖开发拉开大幕，不少板块肯定也会过来蹭流量，比如离东钱湖最近的下应板块，以及邱隘以南的回龙等。
甚至也包括东吴。
就东钱湖流域来说，除了湖西到云龙这一片空地，另一个有规模的板块就是梅湖了。但梅湖其实是一个独立的板块，无论是城市配套还是交通，都没有办法和新城这边共享。
当然，梅湖仍不失为一个非常优质的板块。
至于外围的下应、云龙，毫无疑问都会从东钱湖的开发中受益，但它们并不是东钱湖新城的组成部分。在可见的时间内，东钱湖新城的建设范围都只会是从湖边到高速公路。
绕城高速以及通往象山的高速。
但这两个板块也会借着东钱湖开发的东风，推进自身的开发，回龙还有7号线的加持，下应也有4号线以及8号线，它们逐渐会从宁波楼市这个大舞台的边缘，走向舞台的中央。
看到这里，估计又有人要问了，东钱湖房价要大涨了吗？现在投资是好时机吗？东钱湖老司机推荐哪个楼盘？
这些问题我一个都不愿意回答。
老司机在谈论一个板块时，目的并不是为了说明这里房价能涨多少，也不是想告诉你买这里就能赚钱，而是想从更多角度、更全面的对这个板块进行解读。
房价上涨受政策影响非常大，受供求的影响也很大，一个板块再好，如果政策打压。如果天量供应，房价照样涨不动，甚至还会跌。
谈板块最后却落在房价上，这太庸俗了！就像你爱上一个姑娘，最后却说仅仅只是想睡她。
中秋马上就要到了，但老司机还要加班，《宁波房产大讲堂》第8期将在奉化举行。现阶段谈论奉化楼市，对老司机来说是一个挑战，但我愿意本着实话实说的态度，同大家交流有关我对奉化楼市的看法。欢迎报名参加！