扎到肉啦，扎得还挺深，疼！疼！疼！
只有定投的ETF给了点安慰，但也无济于事，相当于砍到大动脉了贴个创可贴。
01
我买的房子，合同里写着套内面积是80平，实际上我买的是100平，就是说公摊占去了20%。
我这还算好的，有些房子公摊去到30%，花钱买了100平的房子，到手只有70平。
这公摊是什么回事呢？
这就要说说中国香港那边的故事了。
内地的房地产是学香港的，所以内地的公摊和期房，也是从香港那边传过来。
话说，上个世纪50年代之前，香港的房子是按栋卖的，这是因为按照当时英国的法律，整栋房子属于一个完整的产权，你不能拆开来卖。
这就犯难了，一栋房子，又是地价、又是造价，普通人怎么可能买得起。
所以，当时在香港，有房子，都是非富即贵。
普通人只能租房子住。
但租房也很难。
你想啊，房子都是一栋的，普通人哪里有那么多钱租下来。
所以，在当时，房租非常高。
为此，就有商人做起了中间商，先出钱把一栋楼租下来，然后重新装修分割成小房间，租给普通老百姓。
这样的商业模式，是不是很像现在的长租公寓啊，蛋壳、自如这些所谓的新事物，都是玩几十年前香港商人玩剩的，有毛创新。
这样落后的地产商业模式，当然不可能长久，毕竟买房是实实在在的需求。
终于，有个叫吴多泰的地产商，找到破局之道。
他想，一栋楼，能不能分层来卖呢？你买不起一栋楼，一层你总可以买吧，10层楼，10个人合伙来买，一人一层。
这样的模式发展下去，就变成了，按套来买。
每层都有很多套房子，这样合伙买房的人更多了，平均下来买房的花销也就更少了。
因为这个商业创新，很多人买到了属于自己的房子。
02
但这里又有一个问题了，一套房子是比整栋楼便宜很多了，但还是贵啊。
当时一套90平的房子差不多是2万港币，而普通人月收入只有300港币左右。
普通家庭省吃俭用要攒差不多10多年才能全款买到一套房子。
一边是地产商想卖，一边是老百姓想买，怎么解决呢？
大名鼎鼎的爱国商人霍英东，想到了一个影响了未来整个世界楼市生态的商业创新，那就是楼花。
所谓楼花，就是期房。
地产商建房子需要大量的资金，从建设过程到卖完房子，周期很长，严重影响了地产商资金周转。
通过楼花，地产商可以提前把买房者的钱收过来，把钱投到开发中，这大大促进了楼市的发展。
买房者买楼花，是先给首付，大概30%，刚开始还没有房贷，所以买房者需要根据房子建设进度来分批付尾款。
后来，银行介入，有了房贷业务，这才大大降低了买房者的购房门槛。
03
好了，通过把一栋楼分层，再到分套，再到卖楼花，再到办房贷，香港市民终于买得起房了。
也是这个商业创新，让中国商人彻底打败了在香港的英资企业。
当时英资企业还是延续给富人造一栋栋房子的模式，而中国商人，像霍英东、李嘉诚、李兆基等大力开发小户型楼盘，把房子卖给普通老百姓，终于发展成了巨无霸，取代了英资财团在香港的统治地位。
虽然现在香港房地产很受诟病，但客观说句实话，正是分割产权和楼花的商业创新，让香港普通人也终于买得起房，比起过去，居住环境大大改善。
后来中国内地开始发展商品房，就从香港那边借鉴了过来。
04
楼花，即期房，这个问题在《恒大都靠不住了，未来3年烂尾楼很可能遍地开花：我有万全之策》这篇文章里面就提出了解决的办法，要么卖现房，要么签保交楼法律责任书。
期房模式，是商品房发展早期缺钱导致的，现在商品房模式已经很成熟了，融资渠道也非常多，我觉得完全可以实现卖现房，一劳永逸解决烂尾楼问题。
还有一个问题就是公摊。
整个楼盘是集体所有的，里面的公共地块，就需要分摊到每一户的头上，这就是公摊面积。
如果你是自己买下整栋楼，也就没公摊这个烦恼了，因为都是你的。
我们现在骂公摊，其实有点不厚道，公摊是因为分割产权这个商业创新带来的，如果不是这样做，几乎没有谁能买得起整栋楼。
只要你不是自己买下整栋楼，那就有公摊。
公摊其实也不是问题，问题是它不透明。
你怎么知道，开发商给你算的20%、30%的公摊面积，就是合理的呢？
这才是我们骂公摊的问题所在。
一般来说，总楼层越高，套内面积就越小，即公摊就越多。
具体一点，总楼层7层以下的住宅的公摊率是7％—12％，7层—11层的住宅的公摊率是10％—16％，12层—33层的住宅公摊率为14％—24％
比如我买的房子，总共33层，房子公摊是20%。
楼层高公摊多，是因为要建电梯井、楼梯间、管道井、消防区。
7层以下，没电梯，就省很多面积。
高楼层的房子，一般都有两部电梯，消防区也更大，毕竟楼层越高着火了越危险嘛。
05
好了，这是我们粗略算出来的公摊，但具体到多少平米，你不可能去量吧。
虽然有专业的测量公司，但作为个人，你请不起。
虽然交房前也有验房这个动作，但你怎么知道写测量报告的第三方公司跟开发商没有猫腻呢？
作为弱势方，买房者是完全没有办法知道自己的公摊到底合不合理的。
正因为如此，开发商就有办法利用公摊的不透明，来赚钱了。
比如，开发商在图纸上，可以把消防应急场所划到公摊区域，这个公摊的钱，你是要给的。
但这个区域，开发商在实际建设时，又建成了车位，一头雾水的你肯定不知道，这个时候开发商卖你车位，你又要掏钱了。
一地两卖，妥妥的奸商。
有些新闻说，要取消公摊，其实这取消不了，只要楼盘还是共同所有，就一定有公摊。
现在所谓的取消公摊，只是把实际的套内面积卖给你，不像之前那样只算建筑面积。
这是治标不治本，顶多是让你有了知情权，套内面积的价格是多少。
其实现在已经取消了公摊，购房合同里的价格明确写的是套内面积价格。
但你去买房时，销售介绍和楼盘宣传，都是按建筑面积来计算价格。
只是最后落实到合同里，计算的是套内面积。
合同里没算公摊的钱，但公摊还是存在的。
公摊不是坑，不透明才是坑。
我们要解决的问题，不是取消公摊，这也不可能取消，而是要打破这样的不透明。
怎么打破呢？
收房时，测量楼盘数据的第三方公司，应该是业主来找，第三方公司代表的是业主的利益，这样就防止了开发商跟第三方公司勾搭。
至于这费用谁给，可以这样，测量公司给的数据跟开发商提供的是一样时，那业主给钱。
如果发现开发商滥用公摊谋取私利，开发商不仅要出这钱，也要假一赔十，侵占了业主多少公摊面积，折算成现钱再乘以10，赔给业主。
我们一起涨知识。