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为什么100平的房子,到手只有70平:公摊,是如何被开发商玩坏的

狐狸先森几点钟

2021-09-13 21:45

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扎到肉啦,扎得还挺深,疼!疼!疼!

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只有定投的ETF给了点安慰,但也无济于事,相当于砍到大动脉了贴个创可贴。

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我买的房子,合同里写着套内面积是80平,实际上我买的是100平,就是说公摊占去了20%。

我这还算好的,有些房子公摊去到30%,花钱买了100平的房子,到手只有70平。

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这公摊是什么回事呢?

这就要说说中国香港那边的故事了。

内地的房地产是学香港的,所以内地的公摊和期房,也是从香港那边传过来。

话说,上个世纪50年代之前,香港的房子是按栋卖的,这是因为按照当时英国的法律,整栋房子属于一个完整的产权,你不能拆开来卖。

这就犯难了,一栋房子,又是地价、又是造价,普通人怎么可能买得起。

所以,当时在香港,有房子,都是非富即贵。

普通人只能租房子住。

但租房也很难。

你想啊,房子都是一栋的,普通人哪里有那么多钱租下来。

所以,在当时,房租非常高。

为此,就有商人做起了中间商,先出钱把一栋楼租下来,然后重新装修分割成小房间,租给普通老百姓。

这样的商业模式,是不是很像现在的长租公寓啊,蛋壳、自如这些所谓的新事物,都是玩几十年前香港商人玩剩的,有毛创新。

这样落后的地产商业模式,当然不可能长久,毕竟买房是实实在在的需求。

终于,有个叫吴多泰的地产商,找到破局之道。

他想,一栋楼,能不能分层来卖呢?你买不起一栋楼,一层你总可以买吧,10层楼,10个人合伙来买,一人一层。

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这样的模式发展下去,就变成了,按套来买。

每层都有很多套房子,这样合伙买房的人更多了,平均下来买房的花销也就更少了。

因为这个商业创新,很多人买到了属于自己的房子。

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但这里又有一个问题了,一套房子是比整栋楼便宜很多了,但还是贵啊。

当时一套90平的房子差不多是2万港币,而普通人月收入只有300港币左右。

普通家庭省吃俭用要攒差不多10多年才能全款买到一套房子。

一边是地产商想卖,一边是老百姓想买,怎么解决呢?

大名鼎鼎的爱国商人霍英东,想到了一个影响了未来整个世界楼市生态的商业创新,那就是楼花。

所谓楼花,就是期房。

地产商建房子需要大量的资金,从建设过程到卖完房子,周期很长,严重影响了地产商资金周转。

通过楼花,地产商可以提前把买房者的钱收过来,把钱投到开发中,这大大促进了楼市的发展。

买房者买楼花,是先给首付,大概30%,刚开始还没有房贷,所以买房者需要根据房子建设进度来分批付尾款。

后来,银行介入,有了房贷业务,这才大大降低了买房者的购房门槛。

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好了,通过把一栋楼分层,再到分套,再到卖楼花,再到办房贷,香港市民终于买得起房了。

也是这个商业创新,让中国商人彻底打败了在香港的英资企业。

当时英资企业还是延续给富人造一栋栋房子的模式,而中国商人,像霍英东、李嘉诚、李兆基等大力开发小户型楼盘,把房子卖给普通老百姓,终于发展成了巨无霸,取代了英资财团在香港的统治地位。

虽然现在香港房地产很受诟病,但客观说句实话,正是分割产权和楼花的商业创新,让香港普通人也终于买得起房,比起过去,居住环境大大改善。

后来中国内地开始发展商品房,就从香港那边借鉴了过来。

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楼花,即期房,这个问题在《恒大都靠不住了,未来3年烂尾楼很可能遍地开花:我有万全之策》这篇文章里面就提出了解决的办法,要么卖现房,要么签保交楼法律责任书。

期房模式,是商品房发展早期缺钱导致的,现在商品房模式已经很成熟了,融资渠道也非常多,我觉得完全可以实现卖现房,一劳永逸解决烂尾楼问题。

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还有一个问题就是公摊。

整个楼盘是集体所有的,里面的公共地块,就需要分摊到每一户的头上,这就是公摊面积。

如果你是自己买下整栋楼,也就没公摊这个烦恼了,因为都是你的。

我们现在骂公摊,其实有点不厚道,公摊是因为分割产权这个商业创新带来的,如果不是这样做,几乎没有谁能买得起整栋楼。

只要你不是自己买下整栋楼,那就有公摊。

公摊其实也不是问题,问题是它不透明。

你怎么知道,开发商给你算的20%、30%的公摊面积,就是合理的呢?

这才是我们骂公摊的问题所在。

一般来说,总楼层越高,套内面积就越小,即公摊就越多。

具体一点,总楼层7层以下的住宅的公摊率是7%—12%,7层—11层的住宅的公摊率是10%—16%,12层—33层的住宅公摊率为14%—24%

比如我买的房子,总共33层,房子公摊是20%。

楼层高公摊多,是因为要建电梯井、楼梯间、管道井、消防区。

7层以下,没电梯,就省很多面积。

高楼层的房子,一般都有两部电梯,消防区也更大,毕竟楼层越高着火了越危险嘛。

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好了,这是我们粗略算出来的公摊,但具体到多少平米,你不可能去量吧。

虽然有专业的测量公司,但作为个人,你请不起。

虽然交房前也有验房这个动作,但你怎么知道写测量报告的第三方公司跟开发商没有猫腻呢?

作为弱势方,买房者是完全没有办法知道自己的公摊到底合不合理的。

正因为如此,开发商就有办法利用公摊的不透明,来赚钱了。

比如,开发商在图纸上,可以把消防应急场所划到公摊区域,这个公摊的钱,你是要给的。

但这个区域,开发商在实际建设时,又建成了车位,一头雾水的你肯定不知道,这个时候开发商卖你车位,你又要掏钱了。

一地两卖,妥妥的奸商。

有些新闻说,要取消公摊,其实这取消不了,只要楼盘还是共同所有,就一定有公摊。

现在所谓的取消公摊,只是把实际的套内面积卖给你,不像之前那样只算建筑面积。

这是治标不治本,顶多是让你有了知情权,套内面积的价格是多少。

其实现在已经取消了公摊,购房合同里的价格明确写的是套内面积价格。

但你去买房时,销售介绍和楼盘宣传,都是按建筑面积来计算价格。

只是最后落实到合同里,计算的是套内面积。

合同里没算公摊的钱,但公摊还是存在的。

公摊不是坑,不透明才是坑。

我们要解决的问题,不是取消公摊,这也不可能取消,而是要打破这样的不透明。

怎么打破呢?

收房时,测量楼盘数据的第三方公司,应该是业主来找,第三方公司代表的是业主的利益,这样就防止了开发商跟第三方公司勾搭。

至于这费用谁给,可以这样,测量公司给的数据跟开发商提供的是一样时,那业主给钱。

如果发现开发商滥用公摊谋取私利,开发商不仅要出这钱,也要假一赔十,侵占了业主多少公摊面积,折算成现钱再乘以10,赔给业主。

我们一起涨知识。

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