导读：
2021年5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
8月18日，财政部副部长许宏才表示：将积极稳妥推进房地产税立法和改革，配合做好增值税法、消费税法、关税法等立法审核工作。
9月8日，中国法学会财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文接受媒体采访时表示：征收房地产税政策的确已经提上日程，或年底前出台试点政策，税率不超过总价1%。
1.“房地产税”和“房产税”傻傻分不清？
笔者经常听到有人把“房地产税”和“房产税”进行混淆，在下意识里以为两个概念指的是同一回事，实则不然。
房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税，广义上看：在我国包括房地产业营业税、增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。而房产税仅仅是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。一言以蔽之，从广义上来说房地产税涉及到房产的“开发、流通、保有”等方方面面，房产税是房地产税的其中“保有”一环。
目前我国年底或将试点的是“房地产税”，改革的征收范围将更广泛，笔者猜测：刚开始试点，应该会从狭义上着手，房地产税或将是目前房产税、土地增值税、城镇土地使用税的合体。
2.房地产税的定位是打压房价吗？
施正文主任表示“长期来看，房地产税的主要功能不是调节房价，而是筹集财政收入，作为地方政府的主体税种；短期来看，房地产税的开征会对房价有影响”。
所以，在“减税降费”的背景下，财产行为税作为一种重要的税收平衡工具，房地产税的核心功能开拓新税源，增加地方财政收入，缓解地方政府的财政压力，而不是抑制房价，并且从各国既往的立法经验长期来看，房地产税本身对于房价的影响不大。
3.对税征税？
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（2011修订）条可知，居民个人所有非营业用的房产是免纳房产税的，但是从目前我国在上海市和重庆市的试点来看，上海市的纳税人覆盖“在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的本市居民家庭及在本市新购住房的非本市居民家庭”；上海市的纳税人覆盖“拥有独栋商品住宅、高档住房的个人以及新购的第二套（含第二套）以上普通住房的在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人”。
同时结合施正文主任所传达的“我想这对有住房刚需的普通老百姓来说是好事，但是对于需要打击的投机者来说，就没那么好了”观点以及“共同富裕”的政策背景综合来看，笔者猜测：试点的“房地产税”的纳税主体是满足一定的家庭和个人，重点指向的是“高净值人群”；而且随着全国房产信息的联网，将会对试点城市的居民和非本市居民所拥有的本地住房，在“保有房产”的环节中进行征税。”
那么如何区分本市居民和非本市居民呢？人员流动性加大的当代社会，户籍地、居住地、工作地出现分离的情况较为普遍，对于本市居民和非本市居民的判定，笔者建议应在全国范围内遵循标准统一且具有身份唯一性的特征，否则将出现一个人在两个或以上地区均为居民的状况，或者出现由于不同城市判定标准不一，导致一个人在任何一地均不是居民的状况，可能导致税收不公平，因此笔者猜测：对于房地产税，户籍所在地将是最可靠的判断标准。
4.征多少？怎么征？
从目前上海市和重庆市的房产税试点情况来看，基本是采用国际通行的计税方法，比如上海以“市场交易价值的70%”作为税基实行0.4%-0.6%的差别税率；而重庆是以“房产交易价格”作为税基，实行0.5%、1%、1.2%的差别税率。
同时结合施正文主任所传达的“一开始实行高端征收的轻税原则，会有比较大的免税面积，普通老百姓不用交税，即使对要交税的持有高档房和多套房的人，税负也不会很重，税率肯定在总价的1%以下，房价比较高的城市还可能对计税价格打折，打折比例还比较高”观点综合来看，笔者猜测， 房地产税可能会采用“房地分开征收模式”，对土地采取较低的税率，对房屋按照“市场价值”或减去一定比例的余值作为税基；“即使对要交税的持有高档房和多套房的人税负也不会很重，税率肯定在总价的1%以下”，明确透露出“低税率”的征收原则，将对不同类型的房产实行不同的税率，可能采取累进税率，以平衡贫富差距。
而“会有比较大的免税面积”，从房产税的试点来看，上海采取的是以家庭为单位，人均60平米的免税面积，而重庆采取的是以家庭为单位，对一套住房扣除免税面积的做法，结合“调解贫富差异”的政策背景，笔者猜测，考虑到我国各地经济发展水平存在较大差异，或许会将免征面积的确定权交给地方政府，自行指定特殊豁免政策；而对于在全国多地拥有住房的个人或家庭而言，其“免税面积”或只能在其户籍地享有，不会出现多地重复享受免税征收的情况。
5.第一个吃螃蟹的人
考虑到上海和重庆已经试点“房产税”，有了一定的施政基础，试点“房地产税”的可能性很大；但是结合“深房理事件”在全国造成的巨大轰动，深圳面积小、空地少，基本上已经开发完毕，政府的土地出让金收入占比不大，同时存在巨量炒房客，在“共同富裕”的压力下，深圳成为第一个螃蟹的人的可能性也非常大。
因此笔者猜测：或许会在“上海、重庆、深圳”三个城市同时试点！
6.笔者声明
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