保障性租赁住房如何通过发行地方政府专项债券获取建设资金？

随着城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题日益凸显，加快完善住房保障，发展保障性租赁住房，已成为当下住房建设的重点任务。

为加快发展保障性租赁住房建设，国家出台相关政策给予资金支持，包括给予中央补助资金支持，加强金融支持，将保障性租赁住房项目纳入专项债券重点支持领域。本文主要从政策支持、资金来源、建设内容、收益来源、租赁住房专项债券案例几个方面探讨如何通过发行专项债券获取保障性租赁住房建设资金。

2021年国家财政部办公厅、国家发改委办公厅联合发布《关于梳理2021年新增专项债券项目资金需求的通知》（财办预〔2021〕29号），明确2021年新增债券重点用于七大领域以及国家重大战略项目、保障性安居工程（城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、棚户区改造）等领域，保障性安居工程正式纳入专项债券重点支持范围。

2021年7月国家发改委办公厅印发《关于做好2022年地方政府专项债券项目前期工作的通知》明确要求提前做好2022年专项债券项目储备，谋划梳理七大领域以及国家重大战略项目、保障性安居工程等专项债券支持领域项目。

保障性租赁住房项目，相关金融政策提供了支持：对符合规定的项目，中央通过现有经费渠道给予中央补助资金支持；支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。此外，符合条件的保障性租赁住房项目可以通过发行专项债券取得资金，资本金（单位自筹资金、财政预算资金等）须达到一定比例。

保障性租赁住房供给方式包括新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式。以不超过70平方米的小户型为主，可以合理配套商业服务设施如：物业管理楼、配套服务用房、停车位、充电桩等，建设区域主要在城区、产业园区及周边、交通便利区域等。

保障性租赁住房主要服务于新市民、青年人等群体，根据建设内容可以获取稳定收益来源，如：出租房租赁收入，配套商业租赁、出售收入，停车位收入，充电桩服务收入，物业收入等；根据公益性定位，其租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。属于有一定收益的公益性项目，在项目对应的专项收入能偿还专项债券本息的情况下，可以通过发行项目收益与融资自求平衡地方政府专项债券获取建设资金。

利用非居住存量土地、房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，可选择适用简易计税方法，增值税按照5%征收率缴纳的减按1.5%计算；对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%的税率征收房产税。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

以上财税政策，能有效降低保障性租赁住房项目的成本，增加收益；为保障专项债券还本付息提供支持。

保障性租赁住房与公共租赁住房同属于保障住房体系，实施主体、建设内容与收益来源极为相似，因此发行保障性租赁住房专项债券可参考公共租赁住房项目，以下为已发行公共租赁住房专项债券项目案例仅供参考：

发展保障性租赁住房能够切实增加小户型、低租金房源供给，优化租赁住房供应结构，有利于稳定市场租金，促进住房租赁市场健康发展。各地可储备、谋划符合条件的项目通过发行专项债券获得建设资金，加快保障性租赁住房建设。