·案例·
申请执行人某资产管理股份有限公司与被执行人泰州市某有限公司、何某、戚某金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月10日作出民事判决，已经发生法律效力。因被执行人未如期履行生效法律文书确定的义务，申请执行人遂向本院申请执行。
执行过程中，本院于2021年5月11日作出裁定：“拍卖、变卖被执行人泰州市某有限公司名下的位于泰州市海陵区的不动产。”其后，案外人泰州某用品有限公司向本院提交租赁协议、装修装饰合同等证据材料，证明该不动产于2019年3月8日出租给案外人，该不动产内的装修为案外人承租后自行装修，请求法院在拍卖成交后将装修费用优先扣除并返还案外人。
本院经审查查明，该不动产租赁关系发生在抵押权之后，且未经诉讼程序确认，不可在拍卖款中优先受偿。本院向案外人释明可通过诉讼程序将装修损失作为普通债权参与分配。
·解析·
在法院处置不动产的过程中，如有承租人与被执行人签订租赁合同并对房屋进行装修的，应尽快通过诉讼途径向被执行人主张并参与分配，此债权不能在房屋拍卖款中优先受偿。
首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律规定若干问题的解释》第九条载明，承租人经出租人同意装饰装修，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰残值损失，由双方按照公平原则分担。即租赁期内的装修费用由出租人或者承租人还是双方共同分担，需要根据具体情况实体认定。出租人与承租人之间的租赁法律关系，属于实体争议，我国法律对抵押后出现的房屋租赁关系，基于不同的情况有不同的责任承担情形，承租人主张实体权利，在实现抵押权的执行程序中无法直接解决。
其次，根据《民法典》第四百零五条：“抵押权设立前抵押财产已经出租转移并占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。”换言之，基于合同相对性的原则，承租人装修价值只在承租人和出租人之间分担，承租人对出租人亦仅仅是普通债权，并不具有优先受偿的特性。因此，未经法定确认程序，承租人主张装修价值直接从拍卖款中扣除无法律依据。
（图片来源网络）
文稿 潘一鸣
排版 苍菲
审核 肖梦琪
海陵法院