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苏州楼市:不要随便被市场热情带动!

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苏叔说房呀 2021-09-08 15:10
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我是苏叔,拥有多年苏州房产研究和投资经验,长期持续关注苏州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容,来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问:

提问:苏叔,你好,本人在园区工作,有小孩5岁,但是园区的房价实在是太高了,也买不上,打算在娄葑和胜浦去买房,感觉这两个板块房价比较低,但是对这两个板块在楼市的具体看法不是很清楚,麻烦分析一下。

苏叔:你好,首先从城市界面来看,娄葑厂房林立,社区老旧混乱,高架铁轨分割城市,整个界面并不美观;胜浦太偏远,城市出行道路曲折,也存在老旧的缺陷,但绿化率高,河流密集,居住环境较娄葑更好。从地理位置与交通来看,胜浦地段偏远,缺少地铁,交通不便;娄葑路网成熟,交通发达,融入主城区,在地理位置与交通方面更占优势。从教育医疗资源来看,胜浦学校有星海教育集团挂牌,学区更为优质。娄葑医疗资源更优,胜浦缺少大型综合医院。从商业配套来看,娄葑拥有双湖广场这样的大型商业综合体,胜浦的邻里中心处于规划中还未开始建设。从产业规划来说,娄葑规划重点在打造居住型城市,规划完善各项配套,产业以办公、研发为主;胜浦规划重点在产业,发展高端制造与国际贸易,引进大批高新企业。总体来说,当前阶段娄葑的交通、地段、商业、医疗等更占优势,流通性较强。推荐想要短期持有或者工作地点不定的购房者购买,房产出手比较容易,居住条件也更好。胜浦的教育资源更优,产业发展前景可期,如果想要长远投资或者是优质学区的购房者,建议优先考虑胜浦。

提问:苏叔,你好,苏州本地人,已婚有孩,有房子自住,最近孩子快到入学年纪了,想要置换一套学区房,方便孩子以后上学,可以享有优质的教育资源,近几年学区房一直是比较火热的,想问一下苏叔学区房该怎么买比较好呢?

苏叔:你好,好学区等同于高溢价,狮山和园区核心区在学区的加持下,房价涨幅明显,还调控了学位时间,但这并没有搅动苏州稳定的楼市。苏州用以下方法降低学区的聚集度,同时也降低了楼市热度。1.名校扩容。园区和新区的多所名校建立了教育集团,还有各种教育联盟,分散名校的聚焦度,一些普通学校变成了名校,稳住置换学区的需求。2.各种大学“附属”疯狂引入,名校变多,吸引了较多购房者。对于有学区需求的购房者有以下几条建议,1.不要只关注顶级学区,一般价格较高,也可关注中等偏上学区,它们的价值将有所提升,而且可以兜底。2.遍地都是名校后,学区价值不会降低,因为苏州人口多,优质的教育资源比较稀缺,但学区房将被重新洗牌,要重点关注学校的考试成绩,再进行购买。

提问:没什么买房经验,之前新房没摇上号,现在想去看看二手房,买二手房有没有什么要注意的地方?一家三口,主要是自住,比较重视房子的居住质量,能给我们一些挑房建议吗?

苏叔:买房对于普通家庭来说是一笔不小的开支,要比平时消费更谨慎,多看多比较,选择最适合自己的房产。买家看二手房时,要从楼层、户型、采光等细节方面综合考量。

首先是楼层,一二层的房子采光相对会受到楼间距与周边绿化的影响,特别是楼间距窄的房子,低层采光会有所不足。另外,还要注意一层的下水道问题,房龄较老的房子要格外小心下水管道老化脱落等情况,非常影响居住体验。顶层的房子也尽量不要买,顶层房子可能会渗水,楼层较高还可能导致水压不足,在看房时如果要选择顶层,要留意天花板有没有颜色不均、有水渍,房间墙壁是否开裂或者发霉,如果出现以上情况,说明楼层很可能渗水。

其次是户型,选择房子时尽量挑选面宽较宽、进深较浅的户型,户型周正利用率也更高,尤其是一些小户型,一定要选择方正户型。还要注意户型设计是否合理,主次卧、客厅、卫生间等功能间面积适中,居住体验会更好。

最后是房子的采光。主要通过房子的朝向来选择,在北方,正南方向的房子采光最佳。一般来说,优选偏西的房子,这样的房子采光会更加充足,尽量不要选日照时间短、采光不足的偏东的房子。外立面凸起的房子也不要选,凸起的外立面会影响采光,遮挡自己或相邻房间的阳光。

提问:苏叔,你好,苏州人,名下自住有套老破小,打算今年买套刚需改善房,请问青剑湖买房合适吗?

苏叔:你好,青剑湖热度一直较高,其优势在于地段优越、生态景观资源丰富,又属于低密度宜居板块,受到改善房买家青睐。但短板也很明显,青剑湖基础设施建设较为不足,交通不够便利,商业配套也不太好,不过星湖天街的开业能够给青剑湖商业带来一定的完善。近年青剑湖学校教育规划、商业规划已经开始付诸实施,教育、商业配套正在逐步完善,人们生活居住、交通出行也逐渐便利,居住体验越来越好,改善后的青剑湖未来值得期待。不过去年板块内新盘只剩下体量不大的悦云庭。想要在青剑湖置业的,需要抓住机会购买新房。板块内只有别墅二手房销量较好,集中在大面积改善房,而刚需房源成交量不多 。

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