作者 | 柯谈
来源 | 柯谈地产观
从2021年初开始，对于楼市来说，全是利空，并且还未出尽。效果也是立竿见影，主要城市纷纷进入下行周期。
根据今年打破常规的调控力度以及过往二十年的周期来看，2022年的楼市行情，会比今年更冷。大家务必做好过冬准备。
1
拿上海来举个例子吧。目前，上海行情急转直下，降温明显。
上周我在新浪微博柯谈地产观里说过：当下，上海二手房市场最大的杀器，就是8月6日开始执行的按揭贷款“三价就低”原则。
三价是网签合同价、银行评估价、涉税评估价，其中涉税评估价是最低的，仅相当于市场真实成交价的5-7折。而目前上海各大银行已经开始根据涉税评估价来审批按揭贷款成数，结果就是首套房首付从35%提高到了60%，二套房首付从70%提高到了80%。
这个调控力度，绝对的全国第一。
现在还在买房的是啥人？除了后知后觉的纯刚需就是改善置换的小白，这就是跟风的悲惨下场：被误伤。
接下来上海的二手房是坚决不能入，置换客户也尽量躺平。已经在操作的买家，合同中务必写明：贷款不批或额度不足，双方可无条件解约。
我从年初开始就多次发文警示风险，现在体会到我的良苦用心了吧。
上海这一轮所有的调控政策里，最严厉的就是“三价就低”，“三价就低”不取消，上海楼市永远永远起不来！
“三价就低”的本质和二手房成交指导价一样，通过拉低指导价格来降低杠杆，提高首付。目前，已经出台二手房指导价的城市有13个：深圳、成都、西安、宁波、合肥、上海、广州、东莞、无锡、绍兴、金华、衢州、温州。这些城市都已降温，躺平勿入。
2
8月31日，融创董事会主席孙宏斌在2021年中期业绩投资人会议上表示：“下半年市场压力比较大的主要来源于两方面，一方面是因为有些企业压力比较大之后就降价，另一个就是国家政策比较坚决，使得大家对房价有不上涨预期，而且经济压力比较大，大家的购买力受到影响。今年和2018年特别像，资金偏紧，下半年销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的。”
孙宏斌说的是实话，但是没有说到位。根据这次国家的决心和调控力度，以及过去二十年的牛熊周期来看，2022年的楼市，会比今年下半年还要冷，明年才是熊市的开始。
2015年以前，房地产周期是3年，2015年之后，房地产周期是5年，未来是几年？大家静观其变吧。
3
最近有两个城市受不了煎熬，开始救市了，一个是浓眉大眼的长春，一个是小偷小摸的燕郊。
8月31日，长春房地产业协会发布《关于房地产市场稳定发展有关情况的通报》，为首次买房的大学生和农民工发放购房补贴，并且开放公积金家庭组合接力贷。
这轮行情里东三省所有城市也只有沈阳和大连有涨幅，长春和哈尔滨阴跌不止。目前，沈阳大连也开始降温，长春即使救市也不要买，因为越等越便宜。
燕郊这种城市真的摆不上台面，每年都会偷偷摸摸的放松调控，前几年是新房，今年开始新房二手房限购都私下放松了，很多大V都在疯狂的推荐收割。
说实话，燕郊现在是绝对底部了，而且限购放松后已经开始反弹，没钱的刚需北漂可以买来自住，但是奢望大涨赚钱是天方夜谭。别指望通州一体化和地铁开建利好，一线都能摁趴下，别说小小的燕郊了。再骚动下去，燕郊必定迎来调控。
接下来的四季度以及明年，熊市将会来临，完全可以预见会有更多的城市跳出来救市，但只会有两种命运：一、过分的，一日游撤回；二、不过分的，救市也没用。
4
2020年12月18日召开的中央经济工作会议，破例用了超大篇幅阐述“要高度重视保障性租赁住房建设”，以此来解决好大城市住房突出问题。
2021年3月5日，全国两会上的政府工作报告同样要求：“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。
2021年6月24日，高层出台的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确提出：“保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题”。
2021年8月31日，国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，住建部部长明确表示：“加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。公租房主要是为了解决城镇住房和收入双困家庭。保障性租赁住房重点还是要解决人口净流入的重点城市，主要是大中城市，特别是这些城市的新市民和青年人的住房问题。共有产权住房主要是帮助有一定经济实力，买不起房子的居民能够尽快改善居住条件”。
去年底的中央经济工作会议是具有里程碑意义的，从定调到现在，高层一系列的部署意图已经非常明显了：今后，解决大城市里的新市民和青年人的居住问题，就是要依靠保障性租赁住房，而不是买房。
我们的目标是住有所居，而不是居者有其屋。
解释的直白点就是：买得起就买，买不起就租。国家不会通过刺破泡沫降低房价的方式来让所有人都买得起房。奢望房价大跌的幻想还是趁早抛弃吧。
5
这次我们的调控频率非常整齐划一，大热的一二线城市统统在今年开始降温。仅有为数不多的二三线还有上车机会。
从整体上来看，牛市已经结束，熊市即将到来。
纯投资躺平，刚需也要暂缓。识时务者为俊杰，切勿逆流而上。