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2021年合肥楼市市场分化开始,刚需应该这样买!

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合叔说房 2021-09-07 16:40
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我是合叔,拥有多年合肥房产研究和投资经验,长期持续关注合肥地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下合肥购房答疑内容,来自微信公众号“合叔说房”的粉丝精选提问:

提问:你好,合肥当下的新房、二手房市场如何,买房要不要在这段时间入手?

合叔:你好,上个月合肥九区新房成交均价18640元/平,其中新站以供应面积和成交套数领跑。新站是刚需重地,供应量充足,价格友好。二手房均价18192元/平,有所下降。整体市场比较稳定,刚需集中在瑶海、新站、县域范围,改善集中在滨湖、高新、包河等。购房者需要清晰自身需求,刚需想要性价比的房子就要在某些方面做出让步。

提问:你好,最近传的合肥二手房停贷的消息是真的吗?如果是真的,对买房有什么影响?

合叔:你好,二手房停贷为笼统说法,有的银行只是延长了放款周期,目前还未发布停贷时间。但其背后反映的则是整个楼市对二手房的全面收紧,比如重庆部分银行暂停二手房贷业务以后,成交量明显回落,长此以往,卖家只能降价;部分城市还出台了二手房指导价,几乎实在全款购买,但手上的住宅又很难卖出去,所以二手房市场接下来会很艰难。收紧二手房市场的最终目的是稳预期,即给二手房市场降温,让房东收款的时间减缓,并进一步稳住资金进入楼市的趋势,而首套刚需只需要去买新房就好,这样也能去化新房库存,而不会影响土拍价格;收紧的另一原因就是每年6月左右是市场资金偏紧的时期。在此环境下,首当其冲的就是高价二手房和老破小。当前市场下,刚需买房有条件的可以早上车,未来信贷会越来严。

提问:合叔,现在合肥高贵而且难买,老城的新房很少,西南还要全款,刚需在合肥还能买房吗?

合叔:你好,当下合肥楼市确实很火热,但刚需在合肥还是有家可居的。国际滨现在也有一部分均价低于2w的房源在售,包河的马鞍山路板块、蜀山的黄潜望板块等片区配套纯熟,价格友好,只是房龄较老;新站、瑶海、北城、肥东的非顶级学区二手房,纯自住的话同样有很多可以选择,主要需清楚自身真实需求,做出最合适的选择。注意不要高杠杆买房,即月供超出月收入,超额部分只能以贷养贷,风险很大。还有不要盲目跟风买房,听说哪里火就买哪里,只注重短期利益,而忽略了自身需求和长期规划。具体详见内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问:合叔,你好,一直没有买房,现在手头有了首付款,但是新房要摇号,我已经两次没中了,二手房太贵了,请问现在买房有没有什么建议?

合叔:你好,目前合肥楼市出现了新房中签率低、二手房挂牌价高、新房质量不高等问题,面对这种情况,给买房者五个建议:一是注意关注开发商。放在以前,开发商烂尾或延期交房都不常见,现在却并非如此,在疫情、监管、土拍规则影响下,开发商资金压力很大,产品质量很难保证,建议买房者看好开发商的品牌,不要仅仅关注名气,要看这个开发商以前项目做的怎么样。二是不要贪图优惠。限价后利润本来就不高,优惠往往意味着产品细节质量不高,买房者要警惕。三是建议选好区域,优先选择滨河、高新,其次是蜀山、庐阳老城,再次是董铺湖、经开、中央公园。四是买房注意学区,学区给房子带来的溢价是非常明显的,重点学校规划在哪,说明政府的发展重点区域就在哪,买房人可以抓住这个标志做准备。五是建议置换客户要注意房子的整体提升,总价最好比上一套贵50%,不要仅仅为了弥补上一套房子的某一个缺点而置换。

提问:合叔,你好,孩子上小学,我比较关注初中的消息,进了好初中等于半只脚进了好高中,但是现在好像不让公布中考的考试成绩,请问发布的中考成绩有些什么有用信息吗?合肥有哪些初中比较好呢?

合叔:你好,合肥的中考成绩公布了,可以了解到这些信息:一是700分以上1699人,招生人数和去年比没有太大变化;二是录取前只能查看成绩等级,看不到分数,意在禁止炒作学区房;三是据说成绩最好的学校是45中、42中和50中,消息真实性存疑。合肥优秀的学校有这些:1.政务区50中新,学校名师较多;2.蜀山区50中西、东,中考第一名连续多年出自西区,东区历史悠久,底蕴深厚;3.庐阳区45中、42中,45中获得的荣誉比较多,在青少年科技创新大赛里表现比较好,42中建校有百年历史;4.滨湖新区46中,师资力量比较好,优质课评获奖比较多;5.包河区48中,校风学风建设很好,学生成绩也排名靠前;6.经开区168玫瑰园,是经开区最好的学校,教师整体水平还不错;7.瑶海区38中,中考成绩比较靠前,而且学校培育出了王汝南、杨元庆这样的人才;8.高新区科大附中,公办初中,值得期待。

蜀外

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