引言
在“房住不炒”的原则下，在“稳地价、稳房价、稳预期”的指导方针下，在住建部7月最新提出“限房价、控地价、提品质”的具体政策下，房地产市场会有怎样的变化？
融创2021年中期业绩8月30号发布，电话会议上，孙宏斌及融创高管团队就房地产调控、市场判断、经营战略调整等问题进行了投资者问答。
逻辑深刻、判断有说服力、路径安排清晰。
仔细聆听1个半小时的中期业绩会后，笔者实录为下面12个方面，为了便于阅读，发言有删改。除特别标准姓名段落之外，其余均为孙宏斌先生的发言。
本文约6000字。
1、关于调控
大家现在认识都高度一致：稳房价、稳地价、稳预期。
从三个方面，房地产都必须调控：
第一、房地产的安全确实会影响金融，或者影响经济；
第二、从支持实体企业发展和房地产不占更多的资源的角度；
第三、从社会公平、人民幸福的角度；
房地产企业的“三条红线”、银行的“两条红线”、集中供地政策，都是特别合理的。
最近很多企业压力很大，出了一些问题，但是这些问题确实跟政策没有关系，跟三条红线没有关系。
因为“三条红线”政策有三年宽限期，而且这个指标也不是一个很难的指标。低于100%的净负债率、非受限现金短债比大于1、不高于70%的净负债率都是比较合理的指标。
对银行的“两条红线”，对企业的“三条红线”，整个行业的资金量应该是减少了，这可能让企业有压力了。
但是，企业的总负债规模并没有被要求降低，现在对于企业的总负债规模是按照630（2020年6月30日）的数字控制的，并没有让企业降负债规模。
主要还是（一些）企业的布局、买地、产品造成今天的现状，并不是政策造成的。
2、对2021年下半年市场的判断
上半年的市场还是比较好的。下半年的市场压力还是比较大的，这主要是来源于两方面：
一方面是因为有些企业压力比较大，可能降价。
另外一个，是因为国家政策坚决，让大家已经有房价不上涨这种预期了，再加上最近的经济压力比较大，大家的购买力也会受一些影响，所以下半年的市场压力还会特别大的。
今年的市场特别像2018年：2018年上半年，整个信贷市场的资金比较紧、贷款相对比较难，但上半年销售比较好；到了2018年下半年的时候，贷款还是一样的难，但是销售市场大幅下滑了。
今年上半年的销售还是比较好的，下半年销售压力很大。我们预计下半年的市场还是会比较惨烈的。
3、关于融创降负债与降融资成本
（汪孟德）把融资成本降低，作为我们未来三年的一个非常重要的目标，放在了整个集团战略目标中，也纳入了我们内部考核的主要的指标之一。
未来三年，融资成本降低到5%内的水平，我想还是能够做到的，当然这个结果也是个综合原因，其中包括：央行指标快速翻绿；包括我们整个评级指标的改善；包括整体资产结构的调整和改善；包括我们整个投资和拿地节奏的调整。
我们今年、明年把财务结构、财务指标、负债指标的改善，放在投资的前面。
我们后面的战略是“更安全，更从容、更长期、更有价值”，在新的战略下，我们的第一个目标就是要把融资成本降下来。
未来三年，我们的信用评级要做到“投资级”，这是一个非常高的目标。
我们（过去）这几年第一个目标是降负债率，负债率相对容易一些，前两年降负债率、不降负债规模，通过增加自有资金来降低负债率。
我们今年不但要降负债率，还降负债规模，这样才能把融资成本降下来。
4、关于融创拿地力度下降
（汪孟德）明后年，市场不缺机会。我们今年下半年拿地金额/销售金额（权益口径）定在20%以内，也是基于我们自身考虑，也是基于对市场的判断。
下半年土地投资保守，因为两个方面的原因：
一个方面，是我们对下半年的市场的判断，我用两个字叫惨烈，市场压力会比较大。融资市场的压力也比较大，销售市场现在压力比较大，所以要给自己留出来比较安全的边界。这个是安全垫。
另外，如果我们还像过去一样，有多少钱拿多少地，然后再通过合作拿地的话，想降融资成本、升评级是不可能的，三年想要达到“投资级”几乎不可能。
我们把提高信用评级放在第一位的，所以，负债率、融资规模、拿地规模，必须下来。
如果说我们又能够达到好的评级，然后规模还能增长的话，那更好了。
5、关于企业安全的“三个维度”
我们对政策判断、对市场把握，基本上这个偏差不是很大。
我们这个企业也是有执行力的，所以有了判断我们就去干，就应该能达到目标。
这几年我们一直说：控制现金流、控制负债率，从来没有说要控制负债规模，从来没有说要把拿地规模降到这么低，就是因为我们对市场有判断，因为我们认为房价以地价为预期。
最近这一系列的政策动作，要求我们必须把负债规模也能降下来，必须把融资成本降下来，让我们的评级能够提高，真的是让我们企业既安全、也从容。
我们有非常明确的目标，我们下一步的策略，就是让我们更安全，更从容，更长期，更有价值，我们有明确的目标、明确的路径。
比如说更安全，我们有三个维度：
第一，就是符合政策、政治正确。
第二，就是别人认为你是安全的。
别人怎么才认为你是安全的？是因为三条红线的指标转绿，利息成本是低的，你的三条红线没达到，利息成本高，没有人认为你安全。只有把这些指标达到以后，别人才认为你安全的。
第三，你自己真的是安全的。
别人认为你是安全的，你也不一定是安全的，三条红线转绿，也不一定是没有风险的，利息低也不一定安全。我们要做到在任何环境下，都是安全的。
所以这三个维度：我们要符合政策，我们要让别人觉得安全的，我们指标是对的，然后，我们真的是安全的。
我们希望用三年左右或者再多一点的时间达到“投资级”的评级，这个目标我们是坚定不移的，在这个目标下我们必须降负债率，必须降负债规模，必须降拿地的规模，甚至降低我们整体的规模。
6、房产税实际影响小、心理影响大
房产税，尤其是试点、要相对扩大试点的面积（范围），这我相信一定会出来，也许很快会出来。
影响可能比较大，主要还是一个心理上的影响，但是实质的影响我觉得并没有那么大，因为房产税的试点，其实上海跟重庆一直在试点。
（下一步）扩大试点，税的幅度也不会特别高。
现在整个市场中，投机的市场基本上没有了，长期投资还有一点：比如说我买两套房子，一套住、一套租。
大部分都是自住市场：改善需求市场或者是刚需的市场，调控已经让投机的市场基本上没有了，投资比例也不是很高了，大部分是自住。
自住房市场的时候，其实房产税就不是那么重要了。如果说租金合理的话，其实（房产税）也影响不大，所以我觉得，实质性的影响，也不应该那么大，但是对心理的影响可能特别大。
房产税这块，我们确实说不好，我也没有研究这事，但是我自己一直坚信的就是：可能对心理的要影响更大一些，对市场的影响、尤其是市场都是自住的、改善的话，影响并不大。
7、收并购市场基本不存在了
我们上半年大概买地的比例（权益拿地/权益销售）在38%左右。下半年我们的目标是20%，我们今年会占到30%以下。
这个（因为）刚才我说的，希望能够降低融资成本、提高我们的评级，我们这个目标是优先的，其实是因为我们的安全性、长期性，所以在这种情况下，我们会把拿地的规模减少。
央行要求的是40%，我们能保持在30%左右。
关于收并购市场，其实市场里面有一个特别大的问题。
大家都是（服从）整个央行的“三条红线”，就是说你收了负债，你还收了资产了对吧？（收并购）对企业的“三条红线”影响是中性的，对吧？
但是，因为我们每个企业都有一个负债总额的限制，因为负债总额的限制，基本上就不存在收并购市场了。因为凡是出现问题的公司都有大量的存量债，你并购了它以后就并购了存量债，你的负债规模就超了。
央行定负债上限的时候，没有要求每个企业去降总量，对吧？还是保持你的余额，没有让你降，这主要还是保持市场这种稳定。但是不准你升，这就是要控制风险。
所以，并购市场基本上就不存在了。
因为每个企业都有负债上限，所以目前的并购市场是基本不存在的。
8、关于房地产投资下降
投资量的下降是必然的，因为对银行的“两条红线”、对房企的“三条红线”，整个融资市场的供应量肯定是小了，然后你的规模不缩小的话，这个中间是有张力的，对吧？
所以，如果要匹配这种调控的话，规模一定要下来，一定会有一些调整。
如果维持目前的规模的话，资金是有缺口的，所以我们判断整个市场的规模会下降，这是一个必然的过程。
整个市场规模下降了以后，也有很多的企业，因为市场资金的平衡，主动的或者被动的会退出市场，也有产能出清来平衡，所以我们判断，整个市场的规模会稍微的往下走一点，这个市场会更平衡、更健康。
所以对我们来说，我们目前选的这个战略，也得把规模缩小一点。或者说，没有增长也很正常，把规模缩小来适应市场。
咱们现在看到的投资减少是正常的，这是调控所希望达到的目的。能够把房价稳住、把地价稳住、把预期稳住。
大家现在更关注的是企业的流动性。谁能活着，对吧？
下半年市场压力会比较大，明年上半年的市场的压力可能也会比较大，在这种情况下，我们的现金流是一定会安排得比较好，但是利润肯定会受一些影响的。
但是我想，从长远来说，随着调控的深入，市场会变得越来越平衡、越来越健康。
那时候什么企业有机会？就是首先你还得活着。
9、关于第二次集中供地
建设部现在提出来叫“限房价、控地价、提品质”。
要提品质的话，肯定给开发商留出空间来，开发商要没有空间的话，限房价控地价的情况下，品质是不可能提高的，对吧？
另外，企业确实是要回到本质上：就是产品、对客户的服务。任何一个行业，你想在这个行业长期发展的话，你就必须要对客户好，产品有竞争力。
在这些年里面，甭管什么市场环境，甭管什么市场变化，我们一直坚持做产品。坚持把客户放在一个最重要的位置上、最高的位置上，所以这种优势我们也会一直保持。
第二次土地拍卖确实比原来进步。
从我们的角度来说，我们真的是呼吁各个城市向北京学习。
现在很多城市出来开始摇号，摇号是一个最荒唐的政策，对吧？你甭管是什么企业，都可以来摇号。
上次我在股东大会上呼吁要向北京学习：当价格达到上限的时候，（应该）比的是房企的水平，比的是（房企）的能力，对吧？
比如北京的高标准品质住宅，就是装配、节能、绿色三个加起来以后，这三个标准加起来，做的最好，那是一个高品质住宅。对政府来说，同样的价格，谁在高标准品质住宅上有优势、做的好？
如果说到了价格上限之后，政府都出摇号政策，谁都可以参加摇号？
我们希望大家向北京学习。
所以，我想下一步，当随着调控达到效果，随着市场更加平衡、更加健康，那时候竞争力最终还是产品，还是对客户的服务，不是那些规模，不是那些融资成本，不是那些挺扯的东西，对吧？包括大家现在关心的东西，是吧？
10、关于在贝壳和万达的投资
（高曦）贝壳和万达，贝壳最近的股价有一些波动，也是受到一些政策、市场的影响。
从我们来讲，如果下半年股价回不到40多块钱，对我们的下半年的账目利润会有一些影响，但对核心利润是没有影响的。
从我们角度来讲我们还是长期看好的，（原先对贝壳的持股）目前大部分还在我们手里。
万达商管（上市），媒体有一些报道，我们是在它的（股权结构）上层有一些股份，我们也在寻求一个妥善的方案，万达商管这个也是财务投资，如果它上市之后对我们流动性肯定是有好处的。
11、房地产下行的影响，会不会有政策修复？
开工对投资的肯定会往下走一点，但是这让整个资金市场平衡，这是一个必然。
对每个城市来说（都不一样），对有些过去供求关系失衡的城市，这个市场失衡还会存在的；有些城市现在供求关系是比较好的。
对整个经济的影响，我觉得没有那么大。
去年（全国新房销售）17万亿，今年原来我说18万亿，现在可能不一定那么乐观，但18亿左右还是有的，这个市场并没有少，对吧？
将来，如果说这个市场会有些调整的话，我觉得也会在14万亿、15万亿，甚至还是还会保持现在规模，对吧？甚至还会有增长。
规模并没有减少多少，所以对整个经济的影响并没有那么大。
另外一个就是说中央也很明确的，不想让房地产占那么多资源。给银行这“两条红线”以后，就在适合这“两条红线”的规模（内发展）。
我们考虑的是：在这种规模下，我们怎么发展？
所以从供给侧来说，我觉得一定会减少，整体新房市场会减少，这是肯定的。所以我们判断，随着调控深入的话，整体市场的规模会稍微缩小一点。
12、如何判断违约房企的早期信号？
这是一个不好说的问题。
其实出现问题的企业，两年前已经看到了，对吧？要么布局出现问题了，要么地买贵了，要么就是产品问题，要么，就是你把钱挪走了。一定还是一个基本的问题。
很多小公司，它在5年前、10年前买一块很便宜的地，然后因为他把这里面的钱挪走一部分以后，房子造不出来、卖不了了，（拖下来之后）他就算不过账来了，对吧？
包括很多企业在2017年、2018年上半年的时候买了很多贵的地，然后它一卖就亏钱，所以它就不卖了。
我一直给他们说，只要是亏了钱你就赶紧卖，亏多少钱你都卖，然后就干新的事儿。因为如果你留着的话，你会亏的更多，为什么？因为不让涨价。
所以你不做决策的话，如果2017年买的地现在还没有卖的，就亏更多了，对不对？
所以，其实没有什么特别的（信号），都是基本的事。
你买地错了？你的布局错了？你的产品做错了？或者你该卖不卖？所以主要还是这些问题，对吧？
很多人，金融界以及其他的问我：谁会比较紧张？哪个企业下一步会爆雷？
我说，我就知道我们没事，其他人有没有事我不知道，因为要了解其他企业是很难的，对吧？
因为我们在买地上，没有出大问题对吧？我们在产品上没有出大问题对吧？我们在布局上也是最合理的，对吧？我们卖房子也卖的挺好的，对吧？
我们有些该降价的也挺坚决的，该涨价的也挺坚决的，我们每件事上判断上都基本对吧？然后执行都很坚决，对吧？
所以，对其他企业真不知道。
但是，我相信，问题都是基本问题，都是地买错了、布局错了、产品错了、或者（拖着）不卖，对吧？都是这些基本问题。
（发言完）
最后
2021年，融创提出“四更”经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。
今年1-6月份，融创实现合同销售额3208亿元，同比上升64%，行业销售排名稳居前四，同时回款率也保持高位。
“三道红线”指标持续改善：净负债率86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；非受限制现金短债比升至1.11，剔除预收账款后的资产负债率降至76%。
（正文完）
名词解释：
投资级评级：
标普、惠誉：“BBB-”为最低的投资级评级；穆迪：Baa3，为最低的投资级评级。目前，民营房企得到三家评级机构中至少一家的“投资级”评级只有龙湖、碧桂园、世茂。
房企“三条红线”：
金融管理部门针对房地产开发企业制定的三条负债指标：剔除预收款的资产负债率、净负债率、非受限现金短债比，根据房企碰线情况，约束有息负债的增速上限为：0、5%、10%、15%。
银行“两条红线”：
金融管理部门出台的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对不同类型不同规模的银行机构分档设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比“两条红线”。前者从40%到12.5%不等，后者从32.5%到7.5%不等。