温州、湖州、丽水、嘉兴……浙江的一众城市，最近都陆续出让了不少土地，无一例外都遭遇了强降温。
土地市场大面积降温，这跟重点城市的土拍政策调整，脱不了关系；关系更大的，则是现在房企普遍融资难度增加。
接下来很快就要面临第二次土地集中出让的杭州，是不是也会被冷空气横扫全场？
8月中旬，自然资源部召开闭门会议，要求调整土拍政策，给土地市场实行「限价」。
怎么个限价法？其中最重要的一条就是，调整地块的封顶溢价率，要求最高不超过15%，并且不得通过调高地价、竞配建等方式抬升实际地价。
不止原本的楼面价不能抬升，同时还要让出5%的利润空间。
为什么要给土地限价？因为房价限价好几年了，但是土地价格却隐隐约约还在往上升，说白了，要通过强制手段帮房企控制拿地成本。
没有土地，开发商无米下锅；可是拿了土地呢，更像烫手山芋一样，拿地成本高，售价却高不了，利润空间稀薄甚至面临亏损。
前不久的「宋都退地事件」，就是一个典型的案例映照。甚至就连滨江房产这样的成本控制高手，都开始无奈表示现在杭州拿地只能「努力做到1%-2%的净利润水平」。
这一次，自然资源部的「号令」一出，包括杭州在内的一串重点城市，立刻前脚跟着后脚地撤回了已发布的第二次集中供地公告，并在调整土拍规则后重新上架。
上周，杭州也重新发布了最新的土地拍卖规则，最重要的变化有两个：
第一，一般地块溢价率上限由20%调整为15%，「竞品质」试点地块的溢价率上限由10%调整为5%；
第二，出让地块达到上限价格后，转为公开摇号方式确定竞得人。
就跟我们现在新房市场的摇号一样，接下来开发商拿地，也得要「摇号」了。要拿到自己想要的地块，不止要有充分的资金实力，还得要有足够的运气才行。
不止，杭州这次发布的土拍公告，还对开发商拿地的资金来源，作了严格要求——
「购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。」
说得简单点就是，你如果想要拿地，得自己口袋里有钱才行。
对于有「五道红线」压身的房企来说，这简直就是雪上加霜。
为什么是「五道红线」？去年8月开始，央行先给房企下发了「三道红线」，严控房企的负债率；到了年底最后一天，又给各家银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比，设下了「两道红线」，严格控制房贷额度。
现在二手房市场的行情，之所以看起来江河日下，就是因为房贷越收越紧。当然不是因为银行没钱，只是在「两道红线」的高压下，银行即便再有钱，也不能突破既有的房贷额度。而且不论是经营贷还是抵押贷，都把得密不透风，不得流入到房地产领域。
对于二手房卖家来说，面临的问题是房子可能卖掉了，但是房贷一直下不来，交易就无法完成，根本没法实现置换；同时买家也就长时间收不到房。无论是二手房卖家还是买家，就都日渐丧失了买卖的热情。
土地市场也是一样的，对于开发商来说想要拿地，前提条件就是得有钱呀，这才是硬实力。开发商的钱从哪儿来呢？除了自有资金外，现在开发贷很难能拿到，卖房子也很难回笼资金，由于放贷时间长，暂时只能收到首付款。
这「五道红线」，都在用不同的方式向房企施压，融资渠道越来越窄。
融资难度的持续增加，让开发商对后市的看空情绪也被持续放大，拿地热情自然被大幅抑制。
所以如今的土地市场，就像现在的二手房市场一样，被当头浇了一盆冷水。
在融资难度持续收紧的状态下，对于大牌房企来说，肯定要把手头有限的钱，更大程度地花在刀刃上。
这也是为什么嘉兴、湖州等一大串城市，土地市场会骤然遇冷的原因。
杭州稍微有些不一样，它看起来是有可能成为开发商们接下来集中火力的重点城市的。
作为中国的头部城市，这两年来杭州的新房市场，可以说是热火朝天，几乎没有难卖的楼盘，无论房企手中握的是什么样的楼盘，只要能拿到预售证，就基本不会存在什么销售压力。
对于开发商来说，新房销售毫无难度，就相当于可以确保更高的投资安全度和确定性。
尤其这次土拍新政之后，所有地块的封顶溢价率全都下调了5%，同时起步价还没变，甚至有三宗地块还主动下调了地价。这么一来，就相当于直接给地产商让出了5%的利润空间。
投资安全度高、拿地成本又得到了控制，哪怕只有微弱的利润空间，杭州也毫无疑问会成为各路开发商，抢占土地的首选城市。
但是，可以放心的是，目前看不到任何「五道红线」放松的迹象，开发商们的看空情绪仍在逐步放大。
另外，虽然土地成本控制了，在融资成本难、开发成本提高的双重背景下，可以预期到的利润仍然微乎其微。
在以前，房贷可以顺利放款的情况下，杭州就像各大房企的提款机，哪里要拿地了，杭州开个盘就是一大笔回款。现在，这个功能已经彻底丧失了。
所以，杭州的土地市场降温仍是大势所趋。
拿地毕竟是要大把钱的，头顶的五个「紧箍咒」不放松，开发商融资难度只能越来越高。
即便杭州的新房完全不愁卖，但卖得再多，短时间内能回笼的也只有首付款，因为下半年银行还是没有足够的房贷额度，开发商也就拿不到全额的卖房款。
所以10月份杭州的第二次集中供地，开发商整体的拿地热情，还是会被牢牢抑制。
土地市场降温是件好事，更有利于楼市稳定。
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