民法典之物业系列1：前期物业管理服务协议未届满前，业主是否能够聘任新的物业公司提供物业服务？
一、前提概要：
在开发商与物业公司已经签订前期物业管理服务协议且约定的服务期限届满前，若小区业主对物业公司提供的物业服务不满意，此时，业主们是否能够选择新物业公司为小区和业主们提供更优质的服务呢？
二、法典新规:
《民法典》第277条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
三、新规解读：
《民法典》第277条是关于业主大会和业主委员会设立的法律规定，本条承继了《物权法》第75条的规定，并且在此基础上增加了新的亮点，主要包括以下两点内容：
1、进一步明确了业主大会和业主委员会设立的条件和程序。
首先，《民法典》第277条第1款，明确了业主大会和业主委员会的设立条件和程序只能由法律、法规规定，也就是全国人大及其常委会、国务院、省级人大及其常委会、省级政府、有立法权的市人大及其常委会才能制定，房管部门、街道办等单位不能加以规定。
其次，本条结合《民法典》第940条的规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，业主大会、业主委员会的依法成立与否将对于物业服务企业的合同权益将产生直接影响。
2、明确除了地方政府有关部门外，居民委员会也应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
《民法典》第277条第2款，规定了地方政府有关部门必须要对设立业主大会和业主委员会进行指导和协助，这是其法定职责，不再具有可选择性。另外，除了地方政府有关部门外，居委会也正式成为了法定的指导和协助单位。
四、律师观点：
本次颁布的《民法典》，进一步加强对小区业主权利的保护，像前提概要中所提到业主们所遇到的问题将被解决，根据《民法典》第277条和第940条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说，在发商与物业公司已经签订前期物业管理服务协议且约定的服务期限届满前，若小区业主对物业公司提供的物业服务不满意，业主们可以通过以下三步让自己选择的新物业公司代替旧物业公司为小区和业主们提供更优质的服务。
第一步，设立业主大会和业主委员会。
第二步，以业主委员会或业主的名义与新物业公司签订合法有效的《物业服务合同》。
第三步，告知旧物业服务单位物业服务合同终止，并妥善办理交接等相关事宜。
其中，设立合法有效的业主大会和业主委员会是上述步骤中最为关键的一步。由于业主大会是业主的自治组织，其成立本应由业主们自行筹备，自主组建。但是在实践中，一个小区内，业主们通常来自于不同的地方，互不相识，而入住的时间又有先有后，有的甚至相差几年。因此成立业主大会对于业主来说有一定的难度。《民法典》在立法过程中充分考虑到了业主们所遇到的困境，因此，《民法典》第277条在设立业主大会和业主委员会方面增加上述新规定能进一步起到保护业主合法权益的作用。
五、相关法条
《民法典》第940条
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
《物权法》第75条
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
六、相关案例
参考案例1：
2013年12月9日，北京市朝阳区吉利家园小区业主委员会（以下简称吉利家园小区业委会）经过业主大会的民主选举，选出了新一届的业主委员会成员。选举的全程均经过了太阳宫地区芍药居三区居民委员会的指导和监督。新当选的业主委员会于2013年12月10日向北京市朝阳区人民政府太阳宫地区办事处（以下简称太阳宫地区办事处）申请办理变更备案手续。2014年2月19日，太阳宫地区办事处以选票数不符合法定数量为由，拒不办理备案手续。由于新的业主委员会未能备案，致使无法刻制新的业主委员会公章，已影响到业主委员会工作的开展。故吉利家园小区业委会将太阳宫地区办事处诉至法院。
本案案号：（2014）朝行初字第261号；（2014）三中行终字第1379号
参考案例2：
2011年7月21日，被告某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）与某房地产开发有限公司签订前期物业管理服务协议，由被告某物业公司对某小区实施物业管理服务，合同期限自2011年7月21日至2014年7月21日，同时该协议约定某房地产开发有限公司应移交的资料。
2017年8月16日该小区所在县镇人民政府根据某小区筹备设立业主委员会的申请，作出同意筹备设立业主委员会的批复。2017年9月3日，该小区召开业主大会，选举成立某小区业主委员会（以下简称某业委会），且小区所在县镇人民政府批复认可全体业主选举产生业主委员会程序符合相关规定，选举结果有效，小区业委会遂向房地产管理局登记备案。2018年3月23日，小区业委会发出通知，不再要求某物业公司提供物业服务，并附有408户业主签字，后于2018年5月8日与另一物业管理公司签订了物业服务合同。2018年5月9日，业委会向被告某物业公司发出通知，并送达其工作人员，要求终止前期物业合同，三天内撤离小区，并移交物业用房及相关资料。但被告某物业公司以小区业委会成立不合法，不具备诉讼主体资格；其与小区业主签订的系正式物业合同，不是前期物业合同；业委会要先经过业主大会解聘才能选聘新的物业服务公司等为由进行抗辩。双方多次协商无果，故某业委会诉至法院。
本案案号：（2018）豫0928民初4014号，（2018）豫09民终2021号