2021年第二季度开始，北京、上海、广州、深圳、杭州和南京等一二线城市银行房贷额度趋紧，贷款周期延长，放款需要排队等待，部分城市已出现二手房停贷。刘全认为，房地产行业降杠杆、降负债和金融信贷政策收紧已成为大势所趋。金融监管“三道红线”的指标持续改善，以维护房地产市场平稳发展。随着房地产调控和金融政策不断收紧，房地产市场的黄金时代已经结束，市场逐渐由卖方市场向买方市场转变。
据央行发布的金融数据显示，2021年二季度末，个人住房贷款余额36.6万亿元，同比增长13%，增速比上年末低1.6个百分点。刘全认为，金融信贷政策是房地产市场销售的晴雨表，个人住房贷款持续增长，房价不可能会普遍下跌。居民杠杆率上升主要是买房子，如果买房子控制住了，居民杠杆上行会降下来。全国城镇化进程加快，带动学区房、刚性需求和改善需求不断增加，导致房地产市场潜在需求量依然巨大。
据中房指数系统百城价格指数调查数据显示，2021年8月份，全国100个大中城市新建商品住宅销售均价16152元/平方米，环比上涨0.2%，同比上涨3.5%。其中，一线城市房价同比上涨3.4%；二线城市房价同比上涨3.7%；三四线代表城市房价同比上涨3.3%。刘全认为，房地产调控政策效果已显现，房价回归平稳成为大概率事件。全国大中城市放宽落户政策一经推出，市场需求量激增，促进房价持续上涨。房地产调控政策既要稳房价，避免房价大涨大跌，同时，要稳经济增长。房地产市场两极分化趋势扩大，持有多套房子的人，也要警惕房价下跌风险。
刘全认为，房地产调控政策从供给、需求两端控制房地产行业信贷规模，即供应端银行实行房地产贷款集中度管理“两道红线”，在需求端房企融资设置“三道红线”，倒逼房企去杠杆。在房地产市场利益驱使下，房地产行业占用过多资源，导致实体产业空心化和单一化严重。房地产调控政策仍未改变行业的根本利益格局，房价普遍下跌概率较小。降房价的愿望，最终还是落空了。房地产行业发展直接影响经济增长，市场投资、居民消费。所以，房地产行业仍是经济发展的主要引擎。
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作者：刘全
时间：2021年9月2日