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住建部这次发布会,把楼市未来安排明白了

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地产情报站 2021-09-01 21:52

8月31日,国新办召开新闻发布会,主题是“努力实现全体人民住有所居”。

发布会分量很重,数据很多,但要拎出一个重磅消息的话……还真没有。从房住不炒到老旧小区改造,除了数据有所更新以外,其他都是我们熟悉的配方。

对此,也难怪有网友吐槽——

听君一席话,如听一席话。

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以上评论截取自观察者网公众号文章《住建部谈年轻人买不起房、租不好房》

会上就青年人住房困难的问题进行了发散,住建部副部长倪虹表示,青年人买不起房、租不好房的现实问题,住建部要下决心、下力气解决。

对此,住建部倒给出了一条“重磅”措施——

城市住房租金年度涨幅不超过5%。

“住有所居”新闻发布会,最后落到租金涨幅上,你可以细细品品。

01 限制房租涨幅

如今漂在大城市的年轻人,想躺平都不容易,因为他们中的很多人既买不起房,也租不好房。

在8月31日的新闻发布会上,住建部副部长倪虹也说了这个问题,“现在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房来解决住的问题,然而租金付得起的房子区位比较远,区位比较好的租金又比较贵,这成为新市民、青年人买不起房和租不好房的一个现实困难”。

在青年人租不好房这个问题上,住建部倒是给出了一个解决方案——

城市住房租金年度涨幅不超过5%。

站长觉得,这应该是和此前的“房价年涨幅不超过5%”同源,都是想从涨幅这个端口切入,对房租进行调控。住建部此前三令五申“房价年涨幅不超过5%”,但照样有城市逆风上涨。当然,住建部后期拿出了雷霆手段,直接约谈地方政府负责人,这个大招确实给力,我们从各地频出的调控措施就能看出来,现在打压房价是真狠。

而房租涨幅其实和房价不同,因为它的炒作成分偏少,租金高低完全视租客的承受能力而定。2020年我国居民人均可支配收入为32189元,同比名义增长4.7%。如果大家不涨工资,房租就不存在大涨的空间——涨太多租客就租不起了嘛!毕竟租房不像买房有增值预期,谁也不至于借钱、贷款去撬动杠杆租房子。

以北京为例,现在在市内租个差不多的房子大约要6000元。按照5%的年度涨幅,2022年涨到6300元,2023年涨到6615元,2024年6946元,2025年就得7293元了。

每年涨5%,累加起来其实也不是小数,它足够让一些人选择离开大城市,也让一些人两居变一居,一居变合租。

总有人说,现在的年轻人不能吃苦了。我觉得,他可以去一线城市看看合租房里的人生。

02 安家成本升高

二十年前,有一句话叫“来了就是深圳人”。

二十年后,深圳的房价涨上去了,不是说来就来得起的了。于是,这句话又变成了“来了就是东莞人”。再后来,东莞的房价也涨上去了,这句话就变成了“来了就是惠州人”。

至于这句话后续还会不会再变,就看惠州的房价争不争气了。

在“深圳-东莞-惠州”的演变过程中,我们也能察觉到一个问题,大城市的安家成本,正在变得越来越高。

在这个过程中,一部分人靠着房屋升值富了起来,并牢牢地把握住城市的大部分资源。但蛋糕是固定的,城市资源是有限的,对这个城市的后来者而言,向上跃迁的通道也在逐渐收窄,他付出更多的精力,也不一定得到前辈的资源。

所以我们能看到,很多大城市的年轻人迫于经济压力,选择晚婚晚育,甚至不婚不育。

今年4月份,央行发表了一篇题为《关于我国人口转型的认识和应对之策》的文章,建议官方采取措施,控制房价。央行表示,创新创业靠的是年轻人,但其多半没钱。一个城市房价太高,把他们都逼走了,何谈创新。

有意思的是,央行在这篇文章中还cue了一把深圳,称深圳的高房价很有可能成为限制其长远发展的障碍。

也难怪央行要发文章点名,现在的房价确实高过头了。一二线城市姑且算人口众多,不缺接盘侠,房价有底盘撑着,可有些三四线城市的高房价又算怎么一回事?发展高不成、低不就,楼市倒是扶摇直上,直叫人迷惑。

更不要说县城,要产业没产业,要工资没工资,基本家家都有好几套房,但房价依然涨势汹汹。

难怪现在的专家都学聪明了,他们已经不提倡年轻人买房,而是开始鼓励年轻人租房住了。

毕竟房价太高,年轻人靠自己是买不起房的,可不就只能租房了吗?

03 人为摁住房价

值得一说的是,住建部在此次发布会上首次提到了“人、房、地、钱”四位一体联动新机制,因地制宜,因城施策,坚持从实际出发,不搞“一刀切”。

这是一个讯号:伴随着城市的不断发展,因人而异的住房政策或将成为未来的主导。

对于当前房价过高的问题,住建部部长王蒙徽表示给出了方向:“加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。”

从近期各个重点城市公布的第二批集中供地公告来看,公租房、保障性租赁住房、共有产权房出现的频率并不低。8月30日,北京公布了今年第二批集中供地名单,共有43宗地块集中入市。和第一批供地的情况差不多,朝阳仍是供地的大头,海淀又拿出了“风水宝地”,土地的低溢价率依旧是这次的主打。

作为全国调控最严的地方,北京集中供地的模式基本就是通过抑制土地溢价率,从而确保房价平稳。对某些热度过高的地块,北京采取的是“竞政府持有份额”的方式,建立共有产权房。

很显然,北京正在人为摁住房价。

不过,在本轮北京集中供地中,还出现了一个新的变数——

大兴黄村地块,首次推行“竞现房销售”试点。

该地块在竞地价阶段,如果超过预先设置的地价上限,就会进入竞报现房销售的面积,如果竞到该地块全部住宅面积都为现房销售,再转向高品质建设方案的竞标。竞现房销售的面积按照地上住宅出让部分计算,所在楼栋需整栋现房销售。

这个方案释放出来的信号是很明显的——北京正在探索市场和企业对现房销售的接受程度。

倘若从购房者角度出发,现房销售绝对是利大于弊。北京市住建委相关负责人也直言,现房销售的主要目的,就是用来解决群众反映的“货不对板”问题。

现在房企的开发模式都是围绕期房打转的,拿地之后,多长时间销售,多长时间回款,这些都是有要求的。现在要他们销售现房,势必会造成房企大量货值压顶。

再加上土拍对房屋售价做出了限制,基本上就已经把未来一段时间内的房价锁死了。

04 结语

人为摁住房价的城市,不止北京一个。

8月31日,广州市住建局发布了关于建立二手住房交易参考价格的通知,并公布了首批参考价格,涉及96个二手房小区。

自此,广州也加入了二手房价格调控的行列。

从通知来看,小区参考价普遍低于市场成交价,部分参考价甚至只有市场价的5成。例如天河区的中海花城湾,成交均价17.5万/㎡,参考价只有9.3万/㎡;凯旋新世界成交均价为17.3万/㎡,参考均价只有8.8万/㎡。

套路还是差不多,官方“压低”过热区域的房价,从而影响到市场判断,进而降低市场热度,让过高的房价回归理性。

一方面打压高房价,一方面像住建部强调的那样,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,未来的房地产市场才会平稳健康发展。

多方号令之下,楼市已被合围。

住建部的发布会看似什么都说了,又好像什么也没说。其实,很多话,早已尽在不言中。

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