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土拍越来越惊人,房价每平骤降7000元!

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地产情报站 2021-08-30 21:38

延迟大半个月后,深圳的第二轮集中供地终于来了。

8月29日,深圳公共资源交易中心官网挂出了22宗集中出让的住宅用地,规模之大前所未有。毕竟在上半年首次集中供地时,深圳也就拿了6宗地出来土拍。

和规模相比,本次深圳土拍其实还释放出一个更重磅的信号——

下调住房销售限价。

原本就对新房实施限价政策的深圳,准备强化“房地联动”,进一步下调住房销售限价了。

举个例子,原本新房限价在9.9万/㎡的前海地区,本轮土拍把新房限价降到了9.2万/㎡,每平下降了7000元;原本新房限价在5万/㎡的光明区,限价也被进一步下调,本次出让的地块都到4.5万/㎡了……

控地价,限房价,深圳这个中国楼市的风向标,又开了一次先河。

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01 土拍规则,再度升级

很多南方人瞧不上北方的户型,觉得设计得不够精巧。但在不少北方人眼里,南方户型又有些“精巧”过头了,特别是深圳的房子。

在深圳,不到90㎡的房子,有的开发商能给你做到四室,再算上公摊面积,住进去虽说功能齐全,但怎一个“挤”字了得。

但开发商爱它,因为深圳什么样的房子都不愁卖。

去年那一波房价上涨,深圳各种新盘不断上演花式“日光”剧情,更有天价茶水费重现江湖,市场完全由卖方主导。

所以,今年5月深圳首轮集中供地时,房企热情高涨,现场近400个座位座无虚席。深圳方面对自己的土地资源也是珍而重之,首轮集中供地只拿出了6宗地。当时业界的普遍观点是,深圳土拍重头戏还在后头,好饭不怕晚。

深圳第二轮集中供地的消息是7月传出来的,经过第一次试水后,第二波共推出22宗住宅用地,算是不折不扣的大手笔。但等到土地挂牌近一个月后要拍卖了,深圳官方却突然给它叫停了——

8月6日,深圳公共资源交易中心发布《土地使用权出让补充公告》,宣布第二批住宅用地出让工作全部中止。

在深圳之后,天津、青岛、惠州等城市也相继发布公告,纷纷推迟第二批集中供地出让时间。部分城市虽然没宣布,但从实际情况来看,推迟或延期第二批集中供地出让时间已经成了趋势。

一晃大半个月过去了,8月29日,深圳终于重新发布2021年第二批住宅用地集中出让公告,还是之前那22宗住宅用地,但竞拍规则升级了——

1、拍地企业需要有房地产开发资质,企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗地的竞买,同一企业及其控股的各个公司,参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买);

2、建立有效的购地审查制度,加强对房地产企业购地和融资的监管,房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利;

3、强化房地联动,要求单宗住宅用地溢价率不得超过15%(注:此前地块溢价率上限为45%);

4、在达到地价或溢价率上限的时候,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

这几条措施,各有各的针对点,包括禁止开发商注册多个马甲竞标、监管开发商的资金来源、下调土地溢价率,以及增加公开摇号等方式确定竞得人,针对的主要还是大型开发商,防止他们一家独大。

另外,土地溢价率的下调,也减少了房企的拿地成本,对中小房企而言,利好非常明显。

02 控制溢价,下调售价

伴随着第二批集中供地的陆续“返场”,新一轮的竞买规则也随之出炉。从大方向来看,调整竞买人资质、降低土地溢价率以及强化房地联动是核心。

基本都是抄北京上半年的作业,从限地价到限房价,顺便给房企留点儿利润空间。

以杭州为例,杭州将一般地块的溢价率上限从20%下调到了15%,“竞品质”试点地块的溢价率上限也从10%下调为5%。出让地块达到上限价格后,转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。

另外,青岛也对土地溢价率进行了限制,高新区的溢价率限制在15%以内。

一下子这么多城市突然下调土地溢价率,应该跟8月10日自然资源部召开的闭门会议有关。当时就有消息传出,自然资源部要求地方单宗地溢价率不得超过15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率,否则将严肃公开处理。

说白了,就是防止土拍市场过热导致楼面价创新高,拉高大众对房价的预期。

下调土地溢价率,对普通购房人其实有好处,至少不用担心开发商为了利润偷工减料了。前几年北京的“限竞房”,在限房价、竞地价的基础上,摊薄了开发商的利润,开发商那几年花样百出地省钱,恨不得钢筋都得抻长了再用。

结果也很明显,这几年出现质量问题的房子,大多是限竞房。

如今官方大方向已定,细节就看地方发挥了。值得注意的是,在深圳第二轮集中供地公告中,还释放出另一个重要的信号——

通过控制地价,下调新房售价。

深圳官方在“房抵联动”中指出,本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等,安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。换句话说,就是原本就限价的新房,现在还要在这个基础上,再度下调房价。

以前海地区为例,前海宅地竞全年期自持租赁房,商品房毛坯限售均价下调7000元/㎡,之前的新房限价为9.9万元/㎡,本次调整后新房限价为9.2万/㎡。

另外,松岗宅地项目建成后,普通商品住房销售均价不得高于4.58万元/㎡,可售人才房平均售价不得高于2.74万元/㎡、最高售价不得高于2.88万元/㎡。深汕合作区宅地项目建成后普通商品住房销售均价不得高于1.03万元/㎡。

前有二手房指导价,现有住房销售限价下调,信号很明确,深圳正准备通过价格引导,影响大众对房价的预期。

你想想,如今连官方都让房价“跌”了,这风向还不强烈吗?

03 结语

自从三孩政策出台后,不利于生娃的行业都遭遇了一轮迎头暴击。

校外教培机构一落千丈,众多教培巨头市值大跌,较2月最高点已经跌去80%,裁员浪潮一波接着一波。

与此同时,一线城市的教育资源正在改变,学区房面临着前所未有的考验。8月25日,北京市教委正式发布“双减”政策下推出的优秀校长教师交流轮岗实施规则,北京市将大面积、大比例推进干部教师的轮岗,对象为公办学校正、副校长和在编在岗教师。

遭到“打地鼠”重锤的不仅是教育行业,同样作为重点打击对象的房地产行业也未能幸免。中原地产研究中心统计数据显示,2021年房地产调控累计突破400次,全面刷新历史纪录。从中央到部委到地方,2021年7月密集调控政策高达66次,刷新年内最高纪录。

迈入8月,楼市调控仍未停歇,北京打击“假离婚”购房,杭州加码限购,广州调整人才购房政策,上海二手房房贷申请执行“三价就低”原则……2021年的楼市调控,已经严格到水泼不进。

伴随着深圳第二轮土拍公告的出台,控制地价、下调售价的风向已经明明白白。

房价只涨不跌的时代,真的过去了。

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