你是否想知道，在2021年剩下的时间里，直到明年，悉尼房地产市场会发生什么变化？
其实我们每天都会收到这样的疑问。根据目前市场的表现，2021年悉尼房价可能会出现高达两位数的增长，除了市中心和高层公寓市场之外，大多数细分市场的房价都会出现强劲的升值。尽管悉尼政府实施了封锁政策，但买家和卖家仍在进行交易，悉尼的房地产价格也在上涨:
● 八月初上涨了0.5% ，周末拍卖清仓率达到了繁荣时期的水平；
● 与7月份比较，上涨2.0%；
● 比去年增长了18.2%.
虽然澳洲银行在去年做出了悲观的预测，但从事实来看，目前的悉尼房地产市场依然是过去四十年来表现最强劲、最稳定的时期。由于悉尼的房地产价格最近才超过了2017年的峰值水平， 所以仍然有很大的增长空间。正如下面的图表中看到的，仅在上一季度就增长了9.3% ，并且今年有望实现两位数的强劲增长。
SYDNEY DWELLING PRICE TRENDS
（Source: Corelogic July 2021）
同时，悉尼房地产市场的强劲表现，还体现在今年每个周末的拍卖清空率上。
低利率、政府减税和其他激励措施，以及进一步降息前景的推动下，吸引了很多买家进入市场。尽管房产价值保持不变，但悉尼的租金在疫情影响下，过去一年中都有所下降。下降幅度最大的是city和悉尼南部地区，这些地区的租金比上季度下降了4.1% 。
了解了近期悉尼房产的近况，那么现在是进入悉尼房地产市场的正确时机吗？
悉尼房价在2021年以惊人的速度攀升，随着买家的强劲需求超过了市场上新上市房屋的数量，预计还会有更多的增长。这对于房主来说是个好消息，但对于购房者来说却是令人心碎的消息。与此同时，很多澳洲媒体对未来的态度也是含混不清。
当然，包含了一些负面消息传出说市场即将崩盘。但其他更专业的评论人士则表示，房地产市场仍然在上涨，但上涨速度正在放缓。确实资本收益的速度已经达到顶峰，但并不是说房价将要下跌。相反，悉尼的地产已经从最高增长率转变为了更具可持续性的资本收益时期，悉尼房地产市场还有很多机会，房地产价值可能会在整个2022年和2023年继续上涨。不过，今年悉尼房地产市场的某些领域仍可能继续萎靡不振。
● 高层建筑的公寓—事实上，这些房产可能会在相当长的时间内失宠
●低质量的投资(相对于投资级别的)公寓
●在郊区的老房子—年轻家庭可能会在经济上过度扩张，许多人将暂时失业。目前许多首次购房者正在利用包括 HomeBuilder 在内的各种激励措施来购买新建房屋，从而使得这些地区的老房子日渐衰败
这意味着你不能指望随意购买一处悉尼的房产在未来就可以增值。因此谨慎选择房产项目将是至关重要的。因此SIRI地产在此给新悉尼投资者的建议如下：
内环和中环的房产项目
20分钟生活圈
如果说冠状病毒引起的大规模封锁，对买家心态来说最大的影响是什么，那就是社区环境的重要性。如果你走出家门，步行或开车几分钟就能到达一个很棒的购物区，你最喜欢的咖啡店，便利设施，海滩，一个很棒的公园，那在你疫情下的生活必然会轻松很多。
在规划界，这是一个被称为“20分钟生活圈”的概念。澳大利亚住房和城市研究所的一项评估发现，位于CBD 5-15公里范围内的房产项目增长水平始终高于郊区。这些内环和中环郊区的价值将继续长期增长，因为:
●它们离工作的地方很近
●它们提供了令人满意的城市生活氛围
●没有更多的土地可以放出，所以会保持供应量在可控范围内，且需求量高
有时候一个地区的变化，比如政府计划的修建公路，地铁，大型商业/购物中心，或者人口结构的变化，可以刺激一个地区的中产阶级化进程，把它转变成一个可取性稳步增加的地区。尽管水涨船高，悉尼各地的房价都在上涨，但总体而言，远郊和西郊的资本增长水平还没有悉尼内环和中环郊区那么高。
避开悉尼新建的高层公寓大楼
其实我们已经看到悉尼新建公寓供过于求的现象了，问题是不是所有的公寓都是一样的呢？
从长期来看，一些公司会进行大规模投资，大幅增值，但过去15年建造的许多高层建筑在可预见的未来仍将表现不佳，即使有资本增长，也是糟糕的。
因为它们几乎没有什么稀缺性，也没有对自住者产生较大的吸引力，因为它们是在投资者的心目中建立起来的，而且往往是海外投资者，他们并不完全了解当地市场的需求。
更糟糕的是由于开发商的高利润率和营销成本，许多投资者一开始就支付了过高的价格，后来发现他们的房产完工后价值远远低于合同价格。
并且鉴于许多媒体报道了一些高层建筑的结构性问题，公寓业主对未来可能出现的未知问题和负债感到担忧，所以很多潜在的购买者正在退缩。房地产市场的这一部分已经失去了购房大众的信任，而恢复购买者的信心还需要相当长的时间。
这些问题将都将导致买家对质量的追求，也就是说，建筑质量好，中等密度的公寓和联排别墅还是将继续受到热烈追捧，并将继续增值，使其成为巨大的投资。
与此同时，未来更严格的建筑标准将导致建筑成本的增加，因此下一轮公寓建设的最终要价必定会更高，这将支撑完善的成熟的公寓的未来价值。
充分利用悉尼房地产的投资
从长期来看，悉尼的房地产业已经展现出强劲的资本增长，而且未来很可能也会如此。但由于目前的低收益率带来了负扣税的挑战，这或许会让许多首次投资者感到担忧，但这里有一个关于负扣税的快速解释大家可以参考:当拥有一处房产的成本—贷款利息、银行手续费、维护、修理和折旧—超过了它所产生的收入时，这处房产就会负增长。
打个比方，小王的工资是$80000/一年，但根据澳洲的收入所得税计算，小王实际所得仅为$61934/年。
但是如果小王买了一套60万的投资房，一年租金收益为$33000。支出为$28000（还贷）+ $1200（市政费）+ $1500（物业费）+ $1000（水税）+ $30000（房屋折旧）共计$61700。因此这套房子给小王带来了$28700的“亏损”。当然了，房屋的$30000自然折旧并非小王掏出的钱，所以实际上小王每年还会额外盈利1300。那么，这$30000-1300=27000的亏损将从他的应缴税收入中扣除 —— 也就是说，小王的个人所得税将按照$80,000-$27000=$53000的收入水平来计算。这样，小王的应缴税额就从$18066变为了$8546，ATO（澳洲税务局）将从小王已缴的税款中退还这部分差额。所以，不算租金带来的现金流或房产的增值，仅税务优惠这一部分，小王每年就能得到$9520的退税。这可是真金白银啊！
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结语
房地产投资关乎的是资产的资本增长，而不是现金流。现金流可以让你留在游戏中，但资本增长可以让你摆脱激烈的竞争。从长远来看，悉尼地理位置优越的房产将继续受到高度追捧，并不断增加为业主创造价值和财富。当然，房地产市场瞬息万变，但并非所有的房地产都会升值。就像前文所说的，正确的选择比以往任何时候都更加重要。如果有任何相关疑问或者房产资讯都欢迎咨询我们。
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