#上海第四批新房入围比调整#8月27日，上海房地产市场传出了这样一个重磅消息，上海第四次集中上市的新建商品住房房源中，部分项目的认购入围比有所调整。根据公开消息显示，4个位于内环内的项目认购比由1.3提高至2.5；4个位于内外环间的项目认购比由1.3提高至2！那么这样做的结果无疑会加重内环和内外环之间商品住房的竞争性，最大的特点就是“提高入围比，降低了触发积分排序规则概率”！对于普通购房者来说读懂购房规则，才能有效避免走冤枉路。不得不说此次规则调整对于积分较低的购房者来说是一次运气。
购房者
上海的购房规则无疑在国内主要城市中属于最让人“头晕”的，除去要考虑认购比、入围比之外，购房者还随时面临积分排序规则的麻烦，种种规则的背后无疑透露出上海楼市的火热
- 眼花缭乱的购房规则背后透露出了上海楼市的火热和无奈
幸福里房产提供的数据，8月份上海二手房挂牌销售均价为66211元/平方米，内环内的房屋均价也基本达到了10万+的水平。黄浦区8月份挂牌销售均价112251元/平方米，静安区达到92355元/平方米等；哪怕是在内外环之间的区域房价也不低，以在这个区域的普陀区为例，8月份的挂牌均价也达到了66794元/平方米；整体来看，上海内环内房屋均价在10万+，内外环之间的区域均价也达到了6万+的水平。这么高的房价，全国也只有北京可以媲美。这也就不难理解为何上海的购房规则这么麻烦的原因了。
上海楼市
- 过去的购房政策比较照顾积分比较高的购房者，往往一些社保缴费年限比较高（20年以上）的购房者占有很大优势
此次调整后触发积分规则的概率会减少些，尤其是对于内环和内外环之间的项目，会有更多的购房者参与其中。这对于购房者本身就提出了更多要求，比如：更多的首付款、更好的资信等。这个做法到底是好是坏？会对这部分区域的房价产生什么影响？相信后期的数据会有说明一切。
2021年的上海楼市的火热，导致任何楼市方面的风吹草动都会让大家神经过度，具备投资意识的上海人不会放弃任何一次机会，换句话说上海楼市的火热不是单单靠改变“规则”就能解决的，多一丝运气就多一丝机会
上海楼市的火热不是一朝一夕养成的，造成上海房价今天局面的主要原因说到底是两个因素：有钱人太多和可以投资的地方太少。曾经我发表过一篇文章，仔细对比上海房价走势与股市走势关系后，发现一个很有意思的规律“上海的股市走势与楼市基本是相通的”！这里面最突出的时间段其实就是2015年，2015年是公认的近10年来国内股市表现最好的年份，股市总市值也达到了历史新高531462.70亿元，上海2015年的房价同比涨幅也达到新高，相比于2014年，上海2015年房价同比上涨31%！仅仅一年上海房价平均上涨了5086元/平方米，要知道当时上海的房价均价（包括外环以外区域）不过在2万左右。不得不说作为全国金融中心的上海，股市与楼市中间充满着剪不断理还乱的关系。
上海
所以，对于很多咨询在上海等一线城市买房的朋友，我的建议始终是一致的。此次规则调整，对于过去的所谓“社保巨子”、“夕阳红盘”等现象会有所缓解，对于部分低积分购房者多了些机会，这个也算是高房价背景下，上海楼市给予的唯一一丝慰藉吧。
此次规则调整后，内环内所需的积分会降低，买房人摇号选房的概率增加，低积分的购房者可以试着“冲一冲”！不过这绝对不意味着上海楼市调控放松了
以蟠龙天地二期为例，共有741套房源，按照1.3:1的入围比例，原本只能有741*1.3=963组购房者有望入围（当然还有同分并列的情况）。可按照这次调整后的1.8:1比例，就可以有至少1333组购房者入围。多了300+组客户可以入围，积分门槛肯定比之前要降低不少。如果说没有触发积分制新规，那么一部分购房者就可以通过摇号来选房。不得不说这对于原本积分不占优势的买房人来说是一个利好。
近1年来上海新房同比销售价格走势图
上海第四次新房入围比调整毫无疑问会增加潜在购房者人数，难道上海在经历了大半年的楼市调控升级后要放松调控？大家其实想多了。哪怕入围选房的人数增加了，参与摇号的人数增加了，但也需要遵循5年限售要求的。5年限售的门槛其实很高了，上海这样的高房价城市，如果仅仅是想通过买房来进行投资，如今大概率是不行了。撇开上海房价大涨不被允许不谈，投资买房的收益恐怕真的没有普通的理财收益高。更何况上海制定这么复杂购房规则的原因就在于避免炒房投资人的参与。
至于此次规则调整后会不会带动上海房价整体上涨，对于已经价格很高的内环和内外环间的楼盘，包括一些热门楼市或许会有提振的效果，但是仅仅如此而已。毕竟上海的房价已经被“锁死”，此次推出的新房项目也是经过备案之后才上市的。上海对于新房价格的管控要严得多。我们可以看上图，在过去的大半年中上海二手房价格同比上涨已经超过10%的情况下，新房的价格同比上涨始终维持在5%以下！我们不用怀疑上海管控新房价格的能力，购房者需要考虑的其实还是个人的住房问题，有机会还是尽快做选择吧。
总而言之，上海楼市持续火热很难消退！此次新房入围比调整给了部分低积分购房者机会，至于是不是弱化积分购房的意思？这个就需要时间观察了。