商铺的问题在于商铺是一种极其容易受到攻击，极度脆弱的资产，商业业态的轻微的变化，电商的崛起，消费者口味的偏好，甚至仅仅是你家门口的公交车站改动了200米，对一间铺子来说都是致命的打击。想一想10年前中关村的电脑城，我们不能拿峰值时候的租金去衡量一个商铺的收益。
我们具体的分析一下，为什么不能买商铺的3大原因？第一个原因，商铺本身就是一个圈套，定向收割有钱人的，这几年的房产市场住宅和商业逐渐发展成特色鲜明冰火两重天的局面。
从北上广深一线城市到武汉、杭州、成都、重庆这样的强二线再到三四线城市，商业地产逐渐成为了投资的重灾区，尤其是商业综合体里面的商铺，简直就是投资重灾区里的核灾区。
原因很简单，很多城市都限购了，住宅那一限购商住或者商铺便水涨船高的跟着来了一波行情，很多人眼红不已，误上了贼船，商铺都是怎么卖的？
开发商先是跟客户签了一个买卖合同，将商铺卖给你，然后再给你签一个包租合同。说实话，除了商铺以外，我很少见到一样东西要签两份合同的，而且你买了之后，这玩意还不是你自己的，一丁点的支配权都没有，包租期限一般是5年，有的时候是7年或者10年，并且他们还会 粉饰太平。
美其名曰：这是为了让你为了日后的发展做一个统一的规划，否则的话我这个铺位是卖哈根达斯的，你在旁边卖猪肉岂不是不合适？很多商铺都会承诺未来5年的租金水平，他会告诉你说，买了以后10年15年以后，租金会全部返还给你，相当于你白赚了一间铺子。
这些都是营销技巧，就好小的时候，找母亲要零花钱，想要5块钱，就说要10块钱，母亲不同意，就说只给你一半，最后就如愿拿到了5块钱，商铺这玩意儿都是采用这种先抬高售价，然后再减免的方式，比如说这间铺子本身就只值50万，但是别人搬出来卖70万，多出来的20万，就慢慢以返租的形式返还给你，指不定哪天经营不下去了，只返了5万给你，还白赚了15万。
这个套路说白了，经过专业的评估师测算以后，这间商铺的合理单价就是5万，5年之后可能会涨到7万，那么现在我的售价就直接以7万的价格卖给你。至于10年返租这件事情，从头到尾这个租金压根就没有存在过。
那么另外一个问题，难道所有的商铺都租不出去都赔钱吗？那倒也不是的，但问题在于赚钱的商铺都是开发商自持的，如果你做过观察对比你就会发现每个城市的万达广场基本都有两个部分构成，一个部分是自持的购物中心。
而另一部分就是在购物中心外边的万达金街，这些金街全部是用来销售回款的，这就是矛盾所在。真正赚钱的一平米都不会卖的，能卖给你的都是大坑。这个市场上90%的商铺在规划之初，就是开发商用来销售回款的，管杀不管卖，这就是开发商卖商铺的最基本的逻辑。
一铺养三代的时代已经过去了，现在已经变成了三代养一铺了。你去买住宅，只要你的眼光不是特别的差，大概率都是可以赚钱的，无非是赚的多或者少的问题。但是如果你去买商铺，除非你的眼光特别的牛，才有可能不赔钱。
第二个原因，因为有极高的交易税，我们国家的土地在土地出让的时候，就从性质上分成了住宅用地、商业用地、工业用地，不同的土地用途对应着不同的规划和不同的土地出让金，这个土地的性质几乎是不可能改变，而商铺就属于其中的商业用地，商业用地是严格的按照土地增值税来征收的，这也是导致二手商铺交易极其困难和交易周期长的一个原因。
商铺不能碰的第三个原因是商业供给阶段性的过剩问题非常严重。很多地方本来只需要建一个社区商业，非要建一个商圈硬撑，在城市的升级和扩张的过程中，越来越多的城市得了一种病，这种病叫综合体成瘾综合征，或者叫商业成瘾综合征，无一例外，这些商业最终都成为了吸血的窟窿，投资的巨坑赔死人不偿命，尤其是那种切割商铺，简直是欲哭无泪。
各位一定要记得不投资商铺是常识（土豪随意），商住、酒店式公寓、住宅型公寓，任何你听起来有点奇怪的房产，统统不要碰。