八月桂花香，有人愁断肠。
前段时间，自然资源部召开了一个闭门会议。紧接着，集中供地的城市大多宣布推迟第二轮供地时间。
信号很明显，土地市场热度还得往下降。
高层之所以频频关切土地市场，跟眼下房地产行业的不景气有很大关系。如果你看了各大银行发布的半年报，就该知道，房地产行业的贷款不良率正在大幅上涨，不良骤增已经成为趋势。
如果房地产市场真要爆雷，可能都等不到买房人断供，房企自己就先倒了……
01 房企开始退地了
赚不到油水的房企，已经开始退地了。
日前，浙江上市房企宋都股份对上交所监管函的回复，引发了舆论关注。大家发现，宋都股份舍弃了杭州拱墅区运河新城地块，致使其损失了5000万的竞拍保证金，
要知道，宋都股份今年1季度净利润才3684万，为了退这块地，着实血亏！
对此，宋都股份的解释是这样的——
“公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。”
宁可赔上5000万，也不愿意开发这块地，宋都股份的头也是真铁！
头铁退地的房企还不只宋都股份一个。近日，广西南宁、广东佛山也同样出现了类似的操作。
昔日财大气粗的房企，现在也只能夹着尾巴退地。只能证明，这个行业的确是大不如前了。
与此同时，随着一众上市银行披露半年报，房地产行业的短板也彻底暴露。总体来看，房地产贷款不良骤增，已经成为趋势——
招商银行2021年半年报显示，该行6月末房地产业贷款余额超过4000亿元，该行业不良贷款余额却较年初剧增264%，至43.3亿元，行业不良率也由年初的0.3%升至1.07%；
平安银行2021年半年报显示，该行6月末房地产业不良贷款余额达16.6亿元，相当于年初的2.9倍，行业不良率则升至0.57%；
在港上市的锦州银行今年6月末房地产行业贷款余额微增至近300亿元，行业不良率由年初的5.45%升至7.7%；
上海银行上半年房地产业不良贷款余额达47.2亿元，较去年末增长1/4，行业不良率升至2.73%，显著高于全行业不良贷款率。
数字触目惊心。
若是结合近一年来的市场看，其实也不难理解。房地产行业的融资渠道被官方收紧，大多数房企都面临资金问题，甚至已经有中大型房企开始爆雷，所关联到的上下游企业自然也跟着遭了殃。
房地产业不良率的飙升，也给老百姓们提了个醒：楼市爆雷不一定会从个人断供开始，也可能从房企资金链断裂开始。
现在的房企市值动辄千亿，它们要是集中爆雷，后果不堪设想。例如不良贷款率飙升的平安银行，其副行长郭世邦就在业绩说明会上表示——
“（平安银行）上半年房地产业不良贷款增加，主要就是一个客户出了点问题。如果不是这个客户，房地产业的不良贷款率只有0.2%左右。”
一个客户出了点问题，就让平安银行的房贷不良率涨了这么多，也难怪银保监会主席郭树清多次在公开场合表态，称“房地产是我国金融风险方面最大的灰犀牛”。
02 土拍逐渐趋严了
在房地产危如累卵之际，土地市场的格局也悄然改变，最新的消息是——
多个城市变更了土拍规则！
截至8月下旬，宣布实施集中供地的22个重点城市，有一半以上宣布延迟。另外，合肥、南京、成都、广州、杭州等城市，在其发布的第二批集中供地挂牌出让公告中，对土拍的规则进行了升级，调控趋严。
值得注意的是，成都、杭州两地在其发布的公告中，对拿地企业的资金来源进行了规定，要求竞买资金须为合规自有资金，若经审查不符合要求的，将取消意向竞买人的竞买资格。
强制房企使用自有资金拿地，绝对是一记重磅。
房企一个个看着腰包豪横，花团锦簇，实际上自有资金充裕的真不多，不少房企都是通过各种高杠杆手段借钱拿地。现在一纸政策，直接把融资这条路堵死了，想要拿地只能靠自有资金，钱包空空的房企必然会降低自己的拿地热情，高价拿地的情况估计也会大幅减少。
另外，让房企使用自有资金拿地，也能防止退地的情况出现。
房地产的盘子之所以越做越大，跟资金的持续流入是形成正相关的。眼下地方出台政策，严控资金来源，势必会降低土地市场的热度。
另外，在第二次集中供地的通告中，大多数城市都提到了“禁止马甲公司”报名，这主要是用来针对那些资金充裕的房企的，他们不缺钱，所以注册多个马甲公司，用来增加土拍的中标概率。
苏州集中供地时间是5月，在此前两个月，苏州每月新注册房地产类公司600多家，金地、旭辉、绿城等千亿房企被指疯狂注册了多家马甲公司。
为了降低楼市热度、稳住地价，在新发布的土拍规则中，“土拍溢价率”也成为各个城市重点调整的对象——
杭州一般地块溢价率上限为15%，“竞品质”宗地的溢价率不高于5%；
南京将竞拍最高溢价率由之前的30%下调至15%；
成都第二轮集中供应的75宗地块中，绝大多数地块溢价率未超过10%。
看得出来，各个城市都很拼，都在积极响应高层的号召。
在第二轮集中供地前，高层先后召开了两次会议，一次是7月22日的“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调研工作电视电话会议”，另一次是8月10日自然资源部召开的闭门会议。
在闭门会议中，高层明确二批次重点城市土地出让政策调整，包括单宗住宅用地溢价率不得超15%；不得通过调高地价、竞配建等方式抬升实际房价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。
很明显，未来的土拍市场已经定调了——一个“稳”字走到底。
03 结语
今年楼市呈现出来的信号很明确——
政策支配
无论是年初的彻查经营贷、消费贷等违规资金流入楼市，还是由深圳开启的二手房价格调控，都将楼市牢牢地栓在政策的控制范围内。
在政策与市场的博弈中，政策明显技高一筹，最基础的土拍市场也被纳入管控的范畴中，规则逐渐细化。
而在政策主导下的楼市，大涨不会出现，大跌同样不会出现，保持价格和预期的稳定绝对是大的方向。楼市或将进入漫长的横盘期，在此期间，城市之间的分化也会进一步加剧。
所以，我们既能看到深圳、成都、西安等城市对二手房挂牌价进行管制；也能看到房价下跌的城市约谈开发商，限制房价下跌。
对楼市而言，只有横盘，才是上上策。