（幸福里观察-探房）部分房源价格“跳涨”和“骤降”都属于短期现象，应该理性看待。
来源：幸福里资讯
作者：齐思蕾
编辑：王小玉
最近朝阳某门店中介的朋友圈引发了大家的围观。
一套房源挂牌1小时内，带看21组，意向客户15组，房东坐在屋里挨个“面试”排队的客户。还有更多人在赶去看房的路上时，该房源392万成交，均价约5.48万/平。按照中介估算，该房源正常成交价能到440万以上。
从小区的整体情况来看，降价是这个特殊案例出现的主要原因，但这也侧面显现出了当下二手房市场买卖双方心态上的变化。
在北京一系列调控政策下，购房者“持币”观望现象越来越多了。
二手房业主挂牌价预期降低
从大趋势来看，2021年北京楼市同比去年热度高出不少。但实际上，小趋势更值得关注。
以二手房为例，8月1日至8月23日，北京二手房网签11426套，平均每天二手房网签量近500套。如果最后一周按4500套网签的高值估算，不出意外，8月二手房网签量会在16000套左右，对比7月份减少1800多套，比6月份减少2800多套，比今年二手房网签最高点的3月份减少6000多套。
成交量正在暴露北京二手房市场已经进入了下行通道的不争事实。
幸福里认为，市场降温主要原因还是来自调控端的压力越来越大，同时，7月初起，北京房贷开始收紧，大部分银行“限流”缩减单量，也导致二手房成交周期有一定延长。
值得一提的是，幸福里从多家中介门店了解到，8月经纪人带看次数确实减少了。“我们最近也在主动联系业主降价，感觉谈判余地比之前大一些。”朝阳区某中介人士对幸福里表示，“最近门店人均带看量降了26%，压力很大”。
局部区域仍有跳涨行情？
但是，在市场整体“降温”的情况下，海淀却格外“坚挺”。有数据显示，海淀的二手房月成交套数自2020年6月至今一直稳定在2000-3000套之间，成交均价逐月上升。
“坚挺”的市场一定程度上来源于海淀强劲的改善购房需求。
据幸福调研发现，海淀部分非“学区”房小区下半年以来出现较大幅度跳涨，160平米以上大户型呈现“出货”快、议价空间低的特点。
如远洋风景两个相似房源间隔7个月成交单价相差5万元，跳涨60%。该小区最近“上新”一套价值2000万的三居室，挂牌仅2天就以1999万成交，均价约13.4万元/平。但就在今年初，该房源隔壁楼栋相似户型的三居室成交均价仅8.38万元/平，成交周期超过2年。据幸福里了解，远洋风景年初成交房源均价多位于9.5-10.8万/平之间。
值得注意的是，该小区并非孤例，同样位于海淀的长河湾小区相似户型两个房源间隔不到1个月，成交均价跳涨75%，最快成交周期仅5天；金晖嘉园2020年成交均价9.5万/平，今年5月以来成交均价调涨至12万/平，甚至有房源成交价比挂牌价还高出15万。
在没有“学区”属性的前提下，海淀多个小区出现跳涨行情，幸福里认为主要是因为上述小区均价较海淀其他热门板块而言，价格不算高，所以在北京上半年的“普涨”行情的带动下，有一定程度上涨。
不过，北京首批集中供地已有23个地块入市，海淀树村地块预计9月会有新消息，对于月均成交2000套左右二手房的海淀来说，900套新房入市稀释二手房需求的几率很大。
在北京日趋严苛的调控政策下，楼市已经进入持续稳定的状态，房价也已经处于相对稳定的区间。跳涨和下跌都属于短期现象，对于购房者而言，应该理性看待，结合实际需求配置资产。
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