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买房躺赚的好日子,到头了!

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地产情报站 2021-08-23 21:38

这两年的楼市,最不缺的就是雷。

房子质量下滑,精装变“惊装”,这都不叫事儿了。最可怕的其实是房企爆雷,资金链断裂,工地停工,就连豆腐渣工程都交不出来,余下的只有一地烂尾。

8月20日,银保监会主席郭树清在提及“统筹做好重大金融风险防范化解工作”时,再度提到房地产——

遏制房地产金融化、泡沫化。

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01 房地产泡沫

今年6月,新华社发文痛批了一波县城房价。

因为,某些东部县城的房价陷入了疯涨。

截至2021年7月,浙江衢州下辖的县级市江山市,二手房挂牌价为19338元/㎡,同比上涨22.07%。这个挂牌价,和同期的西部省会城市西安、成都旗鼓相当。

当地居民对于房价疯涨已经司空见惯,在接受媒体采访时,有居民表示,自己在2020年上半年买的一套房子,当时均价是1.3万/㎡,到了今年上半年,房价已经涨到2万多一平。这还只是二手房,如果要买新房,基本都要3万/㎡。

同样的,江苏宿迁的房价也在快速上涨,其县城房价的涨幅甚至超过了所属地级市。以宿迁市沭阳县为例,二手房挂牌价为13059元/㎡,跟2020年同期相比,房价上涨了29.76%。

这些县城房价的快速上扬,自然不是因为经济形势好转,而是源于热钱涌入。2021年一季度货币供给相对宽松,资金通过各种渠道流入房地产,而县城对这些资金缺乏有力的管控,结果就助推了房价上涨。

所以,我们看到很多地区的房价在短时间内狂飙,幅惊人。而这,恰恰也是房地产泡沫的表现形式之一。

8月20日,银保监会主席郭树清主持召开党委(扩大)会议,就房地产现阶段面临的问题再度发声,称要“遏制房地产金融化泡沫化”。

值得注意的是,这已经不是郭树清今年第一次对房地产问题表态了——

3月2日,郭树清宣称,房地产领域的核心问题还是泡沫比较大;

6月10日,郭树清直言,押注房价永远不会下跌的人,最终会付出沉重代价;

不难发现,郭树清对房地产领域放的“狠话”很多。而这些“狠话”,当时听来似乎不过尔尔,事后却证明绝非说说而已,而是高层“动真格”的前兆。

作为我国金融监管领域高层,郭树清所传达的当然不仅仅是“狠话”,更多的还是向市场释放信号。有了几次前车之鉴,如今郭树清再说到楼市,怕是谁也不敢忽视了。

02 爆雷的房企

房地产行业,已经步入生死局。

自2020年开始,来自监管层面的重锤就不断砸来,房企首当其冲。此前“三道红线”用“红-橙-黄-绿”四档对房企进行管制,直接收紧了企业的融资渠道;而在2020年底出台的房地产贷款集中管理制度,更是从金融层面对房企进行管制。

这一系列精准打击,宣告着房企的好日子基本到头了,早年盲目扩张的恶果也在慢慢显现出来。

据不完全统计,自2020年以来,房企破产数量超过470家,2021年1月21日,连续15年跻身全国百强房企的三盛宏业在挣扎一年后,无奈申请破产重组,旗下楼盘也宣布停工。三盛宏业的倒下只是沧海一粟,由于融资渠道受限,资金链出现问题的房企已经不胜枚举,其中不乏蓝光、协信、福晟、阳光100这样的中大型房企。

当然,有举白旗选择破产的,也有在内忧外患中咬牙硬撑的。8月20日,就市面上流传的宝能系旗下多个近期、到期的理财产品以及由民生信托发行的信托产品均出现了逾期的消息,宝能集团董事长姚正华公开回应:“会坚决兑付每一分钱。”

宝能集团旗下的钜盛华股份有限公司称,宝能集团已就延期偿还方案与投资人及民生信托初步达成一致,后续将通过处置部分资产、战略聚焦减少开支等方案落实偿债资金,预计于2021年末前完成相关理财产品及信托计划的全部偿付。

简单点儿说,就是宝能决定卖资产包、减少开支,砸锅卖铁也要把欠的债还上。

这样的表态并没有获得大众的认可,反而激发了外界对于房地产行业的担忧,大多数房企的开发思路就是跑马圈地,拿地融资回款再拿地,过程环环相扣,资金链一旦出现问题,势必引发多米诺骨牌式的连锁反应。

现在,宝能要把钱拿去堵债务窟窿,那么,未来还有钱盖房子吗?这是一个细思极恐的问题。但更可怕的是,资金链出现问题的房企远不止宝能一家。

近两年来,大中房企频频爆雷着实让人担忧,是否会引发下一波金融危机到来?这并非杞人忧天,毕竟由地产引发的金融危机并不少,十次危机九次地产,从1929年的经济大萧条到2008年的次贷危机,背后都存在房地产的身影。

因此,高层就房地产问题频繁发声,郭树清更是频频表态,比如那句耳熟能详的——

“房地产是金融风险最大的灰犀牛。”

03 结语

连着涨了几十年,如今的房地产行业突然发现自己已是进退维谷。

地产业首要的问题是底盘太大。发展至今,中国房地产市值高达数百万亿元,当下的房企动不动就是千亿市值,上下游关联的人数以千万计。

在这样庞大的体量下,房地产行业本身的发展却是病态的,早期的盲目扩张为这些房企带来了规模,而后房企为求利益又开始发展多元化,习惯了开发模式的房企,债务就跟滚雪球一样越来越膨胀。

但是,真正多元化转型成功的房企并不多,多元化业务并未为房企带来利润的增长,最后反倒把主业拖进了泥沼,一步败退,步步败退。

另一个问题是市场趋于饱和。在房地产不断加大开发的情况下,部分城市的房价已经“触顶”,楼市显露出疲态。最典型的表现就是二手房有价无市,很多人手中的房产价值可能并没有流通变现的空间。

很明显,房地产市场无序扩张的时代已经过去,未来的分化将更加明显,无论是房企,还是个人。所以我们能够看到,2021年出台的调控政策大多都有点“计划”味儿,无论是深圳、成都等地出台的二手房指导价,还是岳阳、昆明等城市的“限跌令”,官方正在试图用调控的手段,将房价控制在一个合理的区间。

此外,还有提高楼市限购门槛,二手房市场限贷、停贷等诸多手段,都在给楼市降温。

这一切的根源,还是房地产的泡沫问题。高层对于房地产的期望是“软着陆”,用时间换空间,现在县城房价快速上涨,房企爆雷不断,犹如脱缰野马,高层自然要调控不停,表态不断。

而这,也给楼市敲响了最后的警钟——

房地产的好日子,已经一去不回了。买房躺赚的美梦,也该醒醒了。

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