今年以来，昆明楼市房价下跌的消息不断涌现，全国多地房价也出现“跳水”现象，甚至部分地区还出台了“楼市限跌令”。
有媒体统计，今年仅前7个月，全国房地产调控已经多达352次。
透过层层加码的调控政策可以看到，无论限跌还是限涨，楼市降温将是未来一段时间内的主要趋势，调控的主要目的是房价总体横盘。
各地楼市需求不同、资源不同，涨跌原因也不相同。昆明楼市今年以来价格下跌是由哪些原因促成的呢？来看多位业内人士的分析。
原因一 “房住不炒”定基调
7月30日，中共中央政治局召开二季度会议，部署今年下半年经济工作和政策。
会议强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。”
其中，稳地价、稳房价、稳预期这“三稳”被普遍认为是一个重要信号。
国家统计局8月16日公布的数据显示，7月份国内70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。
不管是16个城市新建住宅价格环比下降，还是26个城市二手房价格环比下降，都是今年以来数量最多。
这表明，密集推出的房地产调控政策效果正在逐步显现。
经济学家任泽平认为，目前房地产调控以限价、限购、限离、限贷、限售为主，重压抑需求，轻增加供给，重行政手段，轻市场工具。
他认为，未来应更加尊重经济规律和国际经验，注重长远治本之策。
中国房地产未来的根本出路，要靠城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房产税为主的新房改。
原因二 “三道红线”压力大
“三道红线”指的是2020年8月，住建部、央行召集房企开会时提出的三个监管要求——剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。
根据各房企“踩红线”的数量，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速最多可增加5%。
克而瑞发布房企“三条红线”指标情况
而即使是处于绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。而“踩红线”数量越多的房企，面临的降杠杆压力就越大。
“三道红线”调控政策给国内楼市带来的是全方位、持续性的影响，给开发商提出了更高的要求，形成更大的压力。
国内众多房企的融资力度开始直线收缩，不少企业只能动用包括降价在内的一切手段促销，以销售回款来缓解现金流紧张的局面。
再加上其他房地产调控政策井喷式出炉（仅今年7月，自上而下密集的调控政策出台就多达66次），调控频次越来越密集，举措越来越有力。
原因三 金融政策频收紧
防范资金过度流向房地产市场，是调控的一个关键目标。
公开资料显示，自去年年底，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限开始，各家银行就开始对房贷利率、房贷额度等进行调整。
记者了解到，在昆明，光大银行已经暂停房贷业务，新房和二手房都不受理。其他银行虽然还能接单、放贷，但目前额度都很紧张。
不仅如此，目前已有6家银行上调了房贷利率，首套房贷款利率涨至5.5%以上，最高的突破6%。
其中最低的是农信社，利率在5.35%—5.5%之间；其次是平安银行和富滇银行，首套房贷款利率为5.4%。
至于二套房的贷款利率，各银行普遍在5.8—6%左右，个别银行利率还能做到5.7%，另有5家银行利率已突破6%。
昆明部分银行房贷利率情况 大象房鉴所2月制表
另外，据不完全统计，6月1日至今，昆明市房产信息网上已发布近60份退房公示，其中因客户资金问题遭银行拒贷的约占一半，原因主要是首付款问题、流水不足、客户负债高等，甚至还出现了申请贷款买车位也被拒的情况。
购房者贷款不好办，房子的消化周期自然就会拉长。
昆明理工大学副教授、房地产产业链研究中心主任邓晓盈介绍，今年开始，各家银行的放款额度就受到限制，现在在限贷的执行基础上又上调房贷利率，实际上就是政策加码，以金融政策调控资金流向。
“这体现出防范金融的系统性风险首先从防范资金过度流向房地产市场这一块入手，因为这一块是来得最快，影响最大、最直接的。”
原因四 “学区”概念已降温
在昆明楼市中，学区房堪称“硬通货”，很多购房者买房的首要考虑因素是“周边配套有没有名校，房子带不带学位”，这样一来，所谓的“学区房”价格随着家长们的热情而水涨船高。
但是，今年以来，昆明的“学区房”热度有所下降，这与相关部门的整治有关。
5月25日，盘龙区市场监督管理局约谈了辖区内的地产项目，就“利用学区房、学位房对项目进行宣传炒作”等情况予以提醒，并提出：如果提醒后仍不改，将对企业进行顶格罚款，每次罚100万元。
7月，西山区更进一步，约谈了片区所有项目，要求不得以学校为噱头进行宣传。
同样在7月，教育部、中央编办、国家发改委等8个部门联合发出《关于规范公办学校举办或者参与民办义务教育学校的通知》。
从通知内容中可看出，未来民办学校要么转公办，要么与原公办完全“脱钩”，要么终止办学。当然具体情况需看当地的政策，就目前来看，全国多个地方早已开始探寻学校“民转公”之路。
这个文件的发布，使得一些原来想买学区房的购房者持观望态度。
购房者李先生表示，原本打算考虑学区房，但是现在多了很多不确定因素。“我买了学区房，并不代表孩子以后就能上这个学校。
另外，学校可能也会覆盖周边的‘老破小’，相当于我出了配套的钱，但是和没出这个钱的人共享同样的资源，这对我来说是不划算的。”
虽然目前昆明还没有颁布相关政策，但是这份文件的出台，无疑是对“学区房”热度的一次强力降温。
原因五 省外客户数量下降
根据昆明房协的统计数据，2019年，在昆明置业的外地人占69%，其中来自外省的客户占34%。
昆明中原此前发布的“昆明五一楼市专题”数据显示：2021年五一期间，昆明96个项目客户平均来访量为245组，其中本地客群占82%，外省客户占4%，州市客户占14%。
由此可以看出，目前昆明楼盘的购买主力还是来自昆明本地，外省客户只占少数。
从数据对比可以看出，近两年在昆明购房的外省客户数量正在下降，而且，以省外客户为重要客群的文旅大盘，今年的成交量也受到了政策等多方面的影响。
昆明理工大学副教授、房地产产业链研究中心主任邓晓盈表示，按照之前的统计，省外客户消化能力占30%左右，这个数量会有所降低。
省外客户消化的产品多是与自然资源密切相关的，比如围绕高原湖泊打造的休闲、旅游的一些项目，比较受省外客户的欢迎。
但是目前对类似项目的管控力度在不断增强，一些省外的消费者观望态度明显，导致成交量有所下降。
原因六 巨头面临新挑战
近期，百强房企蓝光旗下的昆明蓝光德商天域、蓝光花田国际等多个楼盘“爆雷”，网签暂停，工地停工，按期交房恐无望。
蓝光花田国际停工
梳理自今年5月以来的公开报道，不难发现，蓝光发展的债务危机短时间内一步步发酵、升级，目前蓝光已经卖掉了成都、石家庄、昆明等多个区域的项目。
另外，今年年初，华夏幸福承认自己“无法兑现相应的债务”，该公司的股票价格也在一路下滑，连出多个跌停板。
作为以产业起家的开发商，其本身的周转速度就不快，在“三道红线”的约束下，华夏幸福的债务危机仍待化解。
今年，面对新局面、新挑战的国内房企巨头还不止这几家。
在这种情况下，购房者出手前更趋谨慎，即使是刚需购房者，保持观望态度的也不少。
综合目前的楼市情形，昆明锐理数据认为，从大盘来看，今年昆明商品房市场出现价格暴跌的概率虽然不大，但低位盘桓的趋势已定。
来源：都市时报大象房鉴所
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