我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，本人已婚，孩子读大学，现在住的房子较小，地段也不太好，想和老婆一起置换一套品质较好的小区，主要想在长宁买，主要考虑小区品质，地段，交通方面，但是朋友说长宁区没有前滩、北外滩、徐汇滨江这样的规划，未来房价涨幅注定会跑输整个上海大市， 想问一下长宁不值得买吗？有没有合适的推荐呢？
沪叔：你好，长宁地区有较多高质量的楼盘。整体来看，该地区的楼盘可以分为五个梯队。第一梯队：独栋别墅与大平层豪宅，此类豪宅在镇宁路、新华路板块和西郊板块比较常见。第二梯队：豪宅公寓，即高端住宅区。第三梯队：品质不错的商品房，常见于虹桥和天山板块。第四梯队：普通商品房，具有一定性价比。第五梯队：老破小。长宁地区的板块整体比较成熟，同时有地铁在修建，同时商业配套设施完善，房子的单价也不贵。具体买房选筹，详见内部分享。
提问：叔，新手想要买房投资，请问买房的哪个环节最重要？也实地考察了很多板块和楼盘，但是始终不知道要怎么选择，请问具体要怎么选择一个合适的板块与楼盘呢？
沪叔：你好，买房投资判断投资是否有价值，最直观的一点就是房价的涨幅，而房价的涨幅大不大，至关重要的一点就是看选筹，即判断区域投资价值。有很多人看待城市的板块，都是从当下可观测到的条件来判断，城市配套、价格梯队、交通距离等等，但这样很容易局限在主流观念，和大部分普通人一样，也就很难实现更高的收益。购买房产，预算选筹十分重要，买哪个地方，什么产品，基本上就可以决定你的财富增速，选筹如果出错，会影响后期的资金周转与投资，一步跑输，以后就很难赶得上。我们所希望的投资，是在一个正确的时机，尽可能以较低的价格买到更优质的产品。这里就要注意板块与楼盘的选择。
首先是板块，一个片区的发展一般会分为三种，发展成熟片区、发展中期片区与发展初期片区。成熟的片区一般发展比较饱和，配套齐全，大部分价值已经体现在房价上，升值空间有限，但后期如果出现真的利好，又会有一定的涨幅。发展中期的片区，一般规划较多，利好在逐步兑现，价格、涨幅也是相对的。发展初期的片区规划都需要一定时间兑现，价值要在远期才可以体现。
其次是楼盘。我们在判断楼盘性价比时，最简单的方法就是把它的报价与周边其他产品相对比，如果出现倒挂或者价差较小，说明楼盘的性价比高，但如果价差较大而又没有硬性利好支持，说明楼盘只是价格虚高。想要买到性价比高、涨幅可观的楼盘，就要了解这些盘的特点，尽力规避不涨或者跑输大盘的楼盘。
提问：沪叔，你好，今年打算在上海买房，购房预算在300-500万左右，想知道在上海买哪里比较好呢？
沪叔：你好，这个价位可以在市区中买到没有学位的1-2房老公房，工作在市中心的上班族会十分便利，不过这样的房子未来升值空间和居住环境不是特别好。
其次如果在意居住的质量，可以选择近地铁的外环或远郊次新盘，这样的次新盘有增值的可能并且居住环境方面比较好，但是一定需要靠近地铁，除了便于通勤，也好出手。
对于喜好清净的人群可以买远郊的新盘，这样的现目就是缺乏配套，主要适合一些有车的退休人群，为了生活清净可以选择。
最后如果有学区要求的，这个预算只能买到带学位的老破小，不过牺牲一些居住的舒适，配套和学区是可以保障的。上海各区域性价比高的学区房，关注内部分享。
提问：您好，我是上海本地人，近期在帮我好朋友在上海看房，她购房预算只有300-500w，就打算外环，我发了一些楼盘给她都不满意，感觉好难挑啊，这是为什么呢？
沪叔： 你好，在上海购房积累下的很多经验发现，其实价位越高的房子挑选起来比较容易，价格放在那里各方面也都不会差很多，但到了预算在300-500w的考虑外环的购房者反而会因为选择太多而导致难以抉择。
一部分购房者还会带有上一辈人购房者的购房逻辑，就是地段情缘，但是随着时代的前进发展，买房逻辑自然要改变，300-500w的算是刚需购房者，不愿意在老破小里生活，选择郊区新盘，这就需要购房者真的用心去挑选，实地踩盘，这个价位不是找不到好房子，需要的是购房者做足功课，避免踩坑。上海投资回报率最大的板块和楼盘，详见内部分享.