2021年上半年结束了，我们迎来了下半年首月。对比历年同期，沈阳新房市场表现出了一种常规的下滑迹象，接下来的几个月，下降的态势将会持续，如果不出意外的话。
不知道什么原因，2021年的楼市渗透出一层薄雾。多个项目热销造势频出，而市场真实成交量却略显低迷，整个市场也不比从前。笔者建议还原真实市场，那样会给购房者更多的信心，否则，渲染成分越浓，购房者对市场热销的排斥心理越强。下面，笔者通过一系列数据对7月沈阳楼市进行浅析，供大家了解市场参考。
下半年首月“量降价稳”
置业理性增强
7月，商品住宅供应面积115.8万平，环比下降23.8%，同比下降35.2%；成交面积118万平，环比下降25.5%，同比下降14.4%，供销面积环比同比呈下降态势；商品住宅销售均价11622元/平，环比上涨0.6%，同比上涨7.2%，上涨空间持续收窄。
从今年前7个月供销量上看，大势上行，总量供过于求，改善占比上升，刚需观望渐涨，是现阶段置业客群的组成架构。经济型刚需客的减少转化为一站式刚需客群，是市场调控趋严的最终结果。8月份的市场，在“830”土拍的冲击下，新房市场仍将持续下滑态势。
浑南供应最高
沈北成交持续领跑
7月，浑南区商品住宅供应面积29.9万平，超铁西夺回首位，龙湖、碧桂园、荣盛、汇置及新洲实业（浦江系产品）等项目供应量较大，其中碧桂园与新洲实业旗下单盘供应均超5万平，下半年首月以加速态势布局市场，抢份额、抢人、抢业绩。
从成交端上看，沈北新区、浑南区几乎是并驾齐驱领跑，大东区以傲人之势挺进前三，黎明文化宫及望花板块功不可没，下文会有所提及。
从房价上看，和平与沈河两区单价均过20000+，大东及浑南更是进入15000+。近两年，随着品质项目市场份额的提升，以及优质房源的不断入市，拉升了区域整体房价，相较前期的房价确实有明显提升，追其根本，面粉涨价撬动了面包的价格。
道义卫冕“三冠”
大东双板块榜上有名
7月，道义以成交总面积18.9万平、成交额17.4亿元、成交1957套，稳夺销售榜“三冠”，高热度持续，新市府板块与沈阳经济技术开发区依次位列其后。值得注意的是，黎明文化宫与望花板块名列前位，华润置地、龙湖、金地及中海等房企旗下项目销量显著。
近两年，随着品牌房企扎堆布局大东，居住环境与品质的有力改善，侧面推升了区域的市场价值。但，这并不是有效促进区域发展的主要动力，更需要进行产业更新升级、城区进一步更新改造，这样才能形成一个良性闭环。
库存微涨
去化周期微降，态势趋稳
7月，沈阳商品住宅库存面积为2144万平，环比下降0.1%，同比上涨16.2%；去化周期24.4个月，相比6月份缩短了0.5个月，态势基本居稳，主因在于7月供销量近持平。
本以为“730”土拍会如期而至，结果在7月30日土地信息才对外公示，整整延期了一个月，交易方式由现场拍卖改为网络挂牌竞拍，理性增强，有利于下阶段库存去化工作。
五区库存下降
浑南再创新高
7月，五个区域库存量呈下降态势，浑南不降反增库存量上升至505万平，再创新高。从去化周期上看，大东区“退位让贤”，苏家屯跃居首位，周期高达30.8个月。集中供应，去化减速为周期增长的主因，次月会有出现明显缩减态势。
80-100平为成交主力区间
7月，沈阳商品住宅成交主力面积段为80-100平，成交3956套，环比下降25.3%，其中仅180-200平户型成交量上涨，基本呈现全域下滑。
笔者综述
7月，商品住宅供应成交同步下降，价格与库存周期基本居稳，半年节点冲刺后的首月，作为简短过渡期，接下来成交或有回暖迹象出现。但，面对即将到来的“830”土拍，房企又将部分精力转移到土地市场，供应会出现持续下降的可能。
想获取更多市场资讯
请致电《沈城楼市报》智库中心
详询400-690-1777接通后拨打456
地产观点堂
作者｜刘贺予
负责栏目｜地产观点堂|《沈城楼市报》智库中心
关于本篇文章更多详情
请参见2021年《沈城楼市报》第30期